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　　最近一段時(shí)間,不少地方房?jī)r(jià)紛紛創(chuàng)出新高,炒房客也異常活躍?！皽刂莩捶繄F(tuán)”再次引起了關(guān)注。那么他們是不是又開始大舉買樓了呢？記者專門前往溫州進(jìn)行了調(diào)查,卻發(fā)現(xiàn)不少溫州投資客已經(jīng)開始出貨了。

    記者:溫州購(gòu)房團(tuán)其實(shí)一直是一個(gè)不固定的團(tuán)體,隨著六月份樓市回暖以來(lái)溫州購(gòu)房團(tuán)又頻頻見(jiàn)諸于報(bào)端,根據(jù)我們對(duì)溫州某一購(gòu)房團(tuán)的了解,他們現(xiàn)在賣出房子的數(shù)量比買入的多。

　　黃冬升已經(jīng)有十幾年的炒房經(jīng)歷了,因?yàn)樗呐袛鄿?zhǔn)確,很多人都跟著他買房,面對(duì)最近房?jī)r(jià)的快速上漲,他卻選擇了賣出房子。

　　溫州某購(gòu)房團(tuán)成員黃冬升說(shuō):“去年年底我們組織幾個(gè)團(tuán)在外面周邊城市購(gòu)入的比較多,像現(xiàn)在達(dá)到一個(gè)預(yù)期的目的了,利潤(rùn)空間在15％－20％之間了,我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)的一部分人我勸他賣掉,最近就是放手的多。最近我們也是屬于潛伏下來(lái)的階段。”

　　黃冬升介紹說(shuō),從上世紀(jì)90年代末溫州購(gòu)房團(tuán)開始登上房地產(chǎn)市場(chǎng)舞臺(tái)以來(lái),買進(jìn)做多一直是主要方向,但是去年以來(lái)的全球金融危機(jī)對(duì)部分溫州炒房團(tuán)成員的觀念影響很大,美國(guó)和歐洲樓市的低迷以及深圳等城市房?jī)r(jià)的急速回落,讓他們明白了房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)走上升通道,所以他們的投資策略也從以前的出手快、規(guī)模大、炒長(zhǎng)線轉(zhuǎn)變成出手謹(jǐn)慎、組團(tuán)少、打短線,購(gòu)房團(tuán)的規(guī)模也從原來(lái)多達(dá)100多人,變成了幾個(gè)人十幾個(gè)人。

　　溫州某購(gòu)房團(tuán)成員黃冬升:“我現(xiàn)在認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)失去它的真正的意義了,房子拿過(guò)來(lái)居住的話,這個(gè)價(jià)格根本不能炒,拿過(guò)來(lái)炒的話這個(gè)價(jià)格也已經(jīng)高了?！?/P>

　　對(duì)于前一階段一些媒體報(bào)道的溫州炒房團(tuán)又大批入市買樓的消息,黃冬升表示,雖然溫州投資客依舊把房地產(chǎn)當(dāng)作重要投資渠道,但其中一些很可能是開發(fā)商借溫州炒房團(tuán)的消息炒高樓價(jià)的手段。在記者的調(diào)查中,不少購(gòu)房團(tuán)成員都認(rèn)為,對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)不看好。

　　溫州房產(chǎn)投資者邱先生表示:“目前可能國(guó)家資金收緊,收緊肯定價(jià)格會(huì)穩(wěn)住,但一些好的房源價(jià)格還是會(huì)漲,不好的收緊以后可能會(huì)跌。”

　　溫州投資客目光轉(zhuǎn)向二線城市

　　的確,溫州投資客的一舉一動(dòng)可以說(shuō)是備受關(guān)注,那么他們又是怎么選房的呢？最新的目標(biāo)又是哪些城市呢？

　　說(shuō)起10多年的買房經(jīng)歷,黃冬升介紹說(shuō),他所在的購(gòu)房團(tuán)的成員并不固定,誰(shuí)有興趣都可以加入,平時(shí)在和朋友吃飯或者閑聊時(shí),他們都會(huì)交換一些各地的房?jī)r(jià)信息,這些信息有的來(lái)自于溫州在各地的商會(huì),有的來(lái)自溫州在外地的開發(fā)商、學(xué)生和生意人,他們還有自己的一個(gè)信息網(wǎng)絡(luò)中心,各種不同的樓盤信息會(huì)用QQ發(fā)送過(guò)來(lái)。

　　溫州某購(gòu)房團(tuán)成員黃冬升說(shuō):“那得到信息以后是怎么行動(dòng)的？得到信息以后就是大家都集中到我這里,分析這個(gè)樓盤增值空間以及當(dāng)?shù)厮慕?jīng)濟(jì)狀態(tài)以及領(lǐng)導(dǎo)在那一方面發(fā)展,還有一個(gè)地段,是出租好、出手好還是增值,分析有些意見(jiàn)后大家再出手跟它說(shuō)買下來(lái)?！?/P>

　　黃東升還向記者透露,要看買的房子是不是正確,除了看地段和國(guó)家政策外,還有一個(gè)訣竅,那就是把房子資料拿到中介那里詢問(wèn)價(jià)錢和品質(zhì),這樣得出的結(jié)論會(huì)比開發(fā)商真實(shí)可信得多。他周圍的投資客現(xiàn)在都認(rèn)為北京、上海的房?jī)r(jià)太高,而把目光投向了二線城市。

　　溫州某購(gòu)房團(tuán)成員黃冬升說(shuō):“北京的房子我們最近有幾個(gè)團(tuán)也出去買過(guò),但沒(méi)有像前幾年那么大手地買,上海就是說(shuō)最近的樓盤價(jià)格比較高,主要現(xiàn)在我們出現(xiàn)在二線城市,比如說(shuō)重慶也是一個(gè)方面,比如說(shuō)江蘇、南昌、深圳這塊也在漲。好像發(fā)展空間大一點(diǎn)的然后出租率高一點(diǎn)的,升值的空間好一點(diǎn)?！?/P>

　　專家認(rèn)為,在各地“地王”頻出的背景下,人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也在增加,而溫州購(gòu)房團(tuán)的資金一旦大量涌入二線城市,可能將對(duì)這些城市造成新的房?jī)r(jià)上漲的壓力。

　  溫州市民“買不起”溫州房

　　溫州購(gòu)房團(tuán)確實(shí)在買房投資方面有獨(dú)到的眼光,不過(guò),記者卻發(fā)現(xiàn),雖然溫州人在全國(guó)各地買房,但是他們?cè)跍刂荼镜貐s很難買到房子。

    記者:“我現(xiàn)在是在溫州一家樓盤的售樓處,這里的相關(guān)工作人員告訴我雖然這里還沒(méi)有開盤,但是每天已經(jīng)有幾百人過(guò)來(lái)詢問(wèn)和預(yù)定,雖然昨天這里已經(jīng)截止了預(yù)報(bào)名,但是我們可以看到不停地還是有人過(guò)來(lái)了解情況?！?/P>

　　像這個(gè)樓盤一樣需要在開盤前排號(hào),甚至排不上號(hào)的情況,最近在溫州新開的樓盤中很常見(jiàn)。而來(lái)買房的人則大都是溫州本地人,他們買房的目的也主要是為了改善自己的居住條件,并不是進(jìn)行投資。很多人為了買房,甚至需要托人找開發(fā)商走后門。

　　房子賣得這么火,是不是房?jī)r(jià)便宜呢？人民銀行溫州市中心支行的統(tǒng)計(jì)顯示,今年上半年,溫州市區(qū)新建商品住宅價(jià)創(chuàng)出歷史新高,達(dá)20570元/平方米,同比漲幅達(dá)52.75%。綠城集團(tuán)不久前在溫州新開的一處樓盤最高價(jià)則已飆升到了46000元/平方米。

　　溫州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳騫說(shuō):“溫州樓市今年年初還是比較低,就是到了四月份的時(shí)候開始有點(diǎn)發(fā)力往上,到了五月份的時(shí)候溫州房?jī)r(jià)有個(gè)大幅度的反彈?！?/P>

　　溫州市民陳先生:“我感覺(jué)這個(gè)房?jī)r(jià)這么漲起來(lái)有點(diǎn)老百姓還是接受不了,像我們有點(diǎn)也接受不了?！?/P>

　　分析人士認(rèn)為,不少溫州人通過(guò)投資房地產(chǎn)賺了錢,便開始回頭解決自身的居住條件,他們買的往往是大戶型,或者是一買好幾套,這一方面推高了房?jī)r(jià),同時(shí)也使房源緊張了起來(lái)。人民銀行溫州市中心支行分析指出,目前溫州市區(qū)新房?jī)r(jià)格與實(shí)際價(jià)值存在一定的背離,當(dāng)前溫州房?jī)r(jià)也已超出普通消費(fèi)者的承受能力。

　 北京:商鋪?zhàn)饨鸫蠓陆?/P>

　　和住宅租售市場(chǎng)回暖形成鮮明對(duì)比的是,近期北京眾多商鋪?zhàn)饨饏s呈現(xiàn)大幅下降的趨勢(shì)。來(lái)看記者在北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)繁華的商業(yè)區(qū)進(jìn)行的調(diào)查。

    記者:“雖然是周末,但是我在這個(gè)商城里看到的景象可以用門可羅雀來(lái)形容。每經(jīng)過(guò)三、五個(gè)門口就會(huì)看到像我左邊和右邊這樣關(guān)著門正在招租的商鋪。幾個(gè)老商戶告訴我,今年以來(lái),他們旁邊的一些鋪面,已經(jīng)轉(zhuǎn)讓過(guò)好幾次了?！?/P>

　　商戶:“你們現(xiàn)在房租大概是多少？現(xiàn)在兩萬(wàn)塊錢吧一年。去年這個(gè)時(shí)候呢？大概在3萬(wàn)5到4萬(wàn)。差了將近一半?！?/P>

　　周末的下午3、4點(diǎn)鐘本來(lái)正應(yīng)該是商鋪客流量最大的時(shí)候,但記者在這家商城里轉(zhuǎn)悠了半個(gè)小時(shí),看到的顧客還沒(méi)有售貨員多。不少售貨員無(wú)聊的靠繡花、看雜志打發(fā)時(shí)間。不少商戶表示,即便租金再降一半,也不打算續(xù)租了。

　　商戶:“今年你這兒營(yíng)業(yè)額和去年相比差多少？差太多了,一個(gè)在天,一個(gè)在地的差別。”

　　記者又在附近看了幾家大型商廈的經(jīng)營(yíng)狀況也都大同小異。全國(guó)房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站搜房網(wǎng)最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示,2009上半年,北京商鋪市場(chǎng)各大商圈在售、在租樓盤售價(jià)、租金普遍呈下降趨勢(shì)。北京至少有102個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目租金降價(jià),這輪商鋪?zhàn)饨鸾捣畲蟮闹饕且恍┮酝赓Q(mào)為主的批發(fā)零售商場(chǎng),而北京CBD一流商圈24個(gè)在售及出租項(xiàng)目中降價(jià)的達(dá)到了18個(gè),另外大部分購(gòu)物中心都存在商鋪空置率升高、租金下降的情況。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平說(shuō):“最近針對(duì)去年6月份到今年6月份200多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的一個(gè)統(tǒng)計(jì),其中售價(jià)降幅最大的超過(guò)17000元,租金降幅最高的超過(guò)50%,總體都是呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)?！?/P>

　　雖然街邊零散商鋪的租金目前還沒(méi)有明顯下降的跡象,但不少經(jīng)營(yíng)戶卻表示今年以來(lái)生意不好,掙點(diǎn)兒錢也都交房租了。

　　沿街商鋪經(jīng)營(yíng)者:“都在死扛著,有押金跟這兒呢。你要是轉(zhuǎn)出去的話,這押金就不給你了?！?/P>

　　專家:商鋪供大于求是租金下降的主因

　　除了北京,另外據(jù)國(guó)際知名地產(chǎn)投資服務(wù)公司仲量聯(lián)行報(bào)告顯示,上海二季度全市商鋪市場(chǎng)平均租金為46.3元/平方米/天,環(huán)比下降2.4%,廣州市商鋪的整體租金水平出現(xiàn)2006年以來(lái)首次雙位數(shù)字下降,環(huán)比下跌11.5%。那么導(dǎo)致全國(guó)多個(gè)城市商鋪價(jià)格下調(diào)原因都有哪些？當(dāng)前的形勢(shì)下,我們?cè)撨x擇什么樣的商鋪投資呢？一起來(lái)聽聽業(yè)內(nèi)專家的意見(jiàn)。

　　中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱說(shuō):“截止到2009年第二季度末,北京的優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)總的供給量應(yīng)該是350萬(wàn)平米,比去年同期增長(zhǎng)7%到8%這么一個(gè)情況。下半年還有將近50萬(wàn)平米的體量入市。進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的供求之間的這種關(guān)系,那么對(duì)租金包括對(duì)入住率也是一個(gè)很大的影響?！?/P>

　　來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示:去年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額比07年上漲了89.9%。商鋪的供應(yīng)量過(guò)大,加上消費(fèi)市場(chǎng)的萎縮,商鋪空置率和轉(zhuǎn)租率隨之攀高,租金下降也就在所難免。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)從投資開發(fā)階段就科學(xué)規(guī)劃,切忌盲目一擁而上。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示:“從過(guò)去單個(gè)樓盤來(lái)進(jìn)行配置商鋪,應(yīng)該調(diào)整到按整個(gè)區(qū)域的一定人口比例來(lái)進(jìn)行配置?！?/P>

　　業(yè)內(nèi)專家也提醒:投資商鋪,應(yīng)結(jié)合自身的商業(yè)資源,注意未來(lái)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)和地理位置是最重要的參考因素。

　　中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平:“從區(qū)域來(lái)看,傳統(tǒng)核心商圈和成熟社區(qū)的那些商鋪表現(xiàn)就會(huì)比較好一些,新建的那種小區(qū)和非傳統(tǒng)核心區(qū)的那種商業(yè)的表現(xiàn)就會(huì)弱一些?！?/P>

　　中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱:“跟我們老百姓生活息息相關(guān)的這些業(yè)態(tài),它的需求、它對(duì)市場(chǎng)的這種抗風(fēng)險(xiǎn)性是最強(qiáng)的。比如說(shuō)餐飲像休閑像娛樂(lè)包括我們說(shuō)面對(duì)青年兒童的這種業(yè)態(tài),我想這些都是比較剛性的?！?/P>

　　記者觀察:生活用品類商鋪仍“堅(jiān)挺”

　　在采訪記者發(fā)現(xiàn),雖然整個(gè)商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)降聲一片,但也有一些商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況卻逆市上揚(yáng),一起來(lái)看看他們有什么訣竅。

　　以外貿(mào)批發(fā)零售為主的秀水街,和其它涉外購(gòu)物中心一樣,年初時(shí)也受金融危機(jī)影響,經(jīng)營(yíng)一度嚴(yán)重下滑。今年4月份,秀水街拿出8000萬(wàn)元現(xiàn)金退還商戶3-4個(gè)月的租金,與商戶共渡危機(jī);同時(shí)向外國(guó)游客發(fā)送了2000萬(wàn)元的“國(guó)際消費(fèi)券”,在秀水街市場(chǎng)內(nèi)刺激消費(fèi),使一度減少的客流量又重新恢復(fù)到往年每天近4萬(wàn)人的水平。

　　秀水街市場(chǎng)負(fù)責(zé)人余談陣說(shuō):“現(xiàn)在秀水市場(chǎng)的人流沒(méi)有降低,反而有所上升,商戶的收益也不錯(cuò)?！覀?010年到2015年的租賃合同已基本全部簽完了,租金有所上升?！?/P>

　　另外在尾貨市場(chǎng),因?yàn)閲?guó)外市場(chǎng)萎縮,大量外銷商品轉(zhuǎn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng),化危機(jī)為商機(jī),另辟蹊徑的業(yè)態(tài),使得尾貨商鋪經(jīng)營(yíng)狀況異常火爆,有的尾貨市場(chǎng)一天的客流就有6、7萬(wàn)人。

　　天蘭天尾貨市場(chǎng)商戶:“您好,最近生意怎么樣？還好,一天能賣多少？一天能賣個(gè)1000來(lái)塊錢吧。和去年這個(gè)時(shí)候相比呢？好,比去年這時(shí)候好。好多少？好30%吧?！?/P>

　　天蘭天尾貨市場(chǎng)總經(jīng)理曾群海:“因?yàn)橛泻枚喾b是出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的,質(zhì)量是一流的,而價(jià)格是尾貨價(jià)格。1120咱們市場(chǎng)有好多開寶馬的、奔馳的這些顧客都在咱們這里淘貨。”（經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播）