下游數據

上海樓市上半年量價齊升

2009年07月23日06:45   來源：西本資訊
摘要：

　【《財經網》上海專稿/記者 陳中小路 實習記者 劉冬】兩個多月前，上海市委書記俞正聲還在期望2009年上海房地產成交量能夠實現8%-10%的增長。而從7月22日出爐的上海房地產業(yè)統(tǒng)計數據來看，其所預期的增幅，已被遠遠甩在了身后。

　　上海市統(tǒng)計局數據顯示，上半年上海商品房銷售面積1572.21萬平方米，同比增27.9%。銷售額超過1876.91億元，同比增幅高達82.1%；具體到商品房住宅方面，上半年銷售面積為1443.10萬平方米，同比增長34.8%；銷售額1687.73億元，增幅達88.5%。

　　上海市統(tǒng)計局總經濟師蔡旭初稱，房價為“有限上升”，房地產“態(tài)勢健康”。他表示，下半年上海住房在供應、需求、價格等方面仍存不確定因素，而政府將繼續(xù)執(zhí)行國家有關部門調控措施，加強對樓市調控力度。

    樓市量價齊升

　　對于上述數據的大幅增長，蔡旭初稱，去年的負增長導致今年的對比基數比較小，隨著前期各項地產政策作用顯現，剛性需求和改善性需求釋放，半年來上海的商品房成交明顯放大。

　　隨著樓市的火爆，今年上半年上海存量商品房也被快速消化。中國指數研究院近期報告稱，截至6月末，上?？墒哿浚ㄖ敢勋@得銷售許可證但未售出的房源）較2008年底下降33%，出清周期降至三至六個月。

　　至于最被關注的房價變化方面，從上海市統(tǒng)計局數據來看，新建住宅價格的環(huán)比水平在上半年經歷了由降轉升的變化——1月降0.1%，2-3月基本持平，4月起連續(xù)三個月上漲，且漲幅不斷拉大，分別為0.1%、0.6%和1%，整個上半年累計環(huán)比上漲1.2%。

　　二手房價格情況類似，1-2月還是連續(xù)下降，3-6月則出現了連續(xù)上漲，且漲幅更高于新建住宅，分別為0.8%、0.5%、0.8%和1.3%，上半年累計環(huán)比漲幅高達3%。佑威分析師陸騎麟認為，二手房更多集中在市中心城區(qū)，目前需求旺盛，因此漲幅更大。亦有業(yè)內人士稱，中心城區(qū)樓盤尤其是高檔住宅，正是投資最為活躍的住宅類型，5月以來，越來越多的投資資金正在流入這類房源，這也是導致需求旺盛的因素之一。

　　民間機構所反映的價格變化，則較之官方口徑更為“激烈”。易居中國CRIC系統(tǒng)數據顯示，上半年上海一手商品住宅的平均成交均價為13714元/平方米，環(huán)比上漲5%，而從市場交易情況來看，部分區(qū)域新房和二手房區(qū)域價格較2008年市場清淡之時，漲幅更達10%-20%。

    對于上半年樓市快速復蘇的原因，上海市松江區(qū)統(tǒng)計局在一份分析報告中稱，上半年，國內經濟環(huán)境有所好轉，資本市場比較活躍，市場流動性較為充裕，投資者和消費者信心逐步增強，房地產市場見底回暖，進入上升通道；此外，以“下調契稅，免征印花稅、土地增值稅，最低首付款比例調整為20%，利率打7折”為主的相關刺激政策效應，在年初開始顯現并逐漸明顯。

　　至于購買力來源，該報告認為，主要包括用于結婚、養(yǎng)老自住型的，提高生活品質改善型的以及防止通脹投資型的幾類需求，但未具體談及這幾類需求的具體比例。報告表示，在流動性較為充裕和政策面相對寬松的上半年，居民消費意愿明顯增強，成交量明顯放大。

    房地產開發(fā)投資同比下降

　　樓市縱然歡騰一片，但開發(fā)商的投資熱情卻還未被完全調動。

　　上海市統(tǒng)計局數據顯示，上半年該市實現全社會固定資產投資2160.87億元，比去年同期增長9.6%。其中，占固定資產投資28.9%的房地產開發(fā)投資，卻是同比下降3.1%，其中新建住宅投資同比降幅高達57.6%。

　　對此，一位當地大型國有開發(fā)商高管認為，在宏觀經濟仍然嚴峻的情況下，現在難以判斷樓市增長是否具有持續(xù)性，因此其持謹慎態(tài)度。而另一家民營開發(fā)商高管稱，其所在公司目前最為擔心的是，樓市的快速上漲是否會導致信貸政策的變化，這一點將直接左右其投資行為。

　　雖然上述種種觀望理由已被開發(fā)商們注意到，但隨著信貸放松、銷售資金的回籠，資金鏈緩解過來的開發(fā)商們，還是在摩拳擦掌拓展新項目。滬上一些土地項目，近期市場頻頻傳出有開發(fā)商接洽的消息。而近期的上海土地交易市場，也多次出現高價成交情況。

　　在國民生產總值方面，房地產業(yè)實現增加值411.77億元，比去年同期增長22.6%，增幅同比提高29.6%，這也是上半年上海GDP增長的主要因素之一。蔡旭初亦強調，房地產對確定經濟和社會又快又好發(fā)展，擴大內需和改善民生，作用積極。

　　同樣值得注意的是，樓市的復蘇對地方財政的增長，有著直接的意義。上半年，上海房產稅高達36.49億元，同比增長了28.2%。至于下半年，上海已明確了增加住宅用地供給的計劃，來自土地出讓的收入將有助于地方財政收入的增長。

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