下游數(shù)據(jù)

“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”論再質(zhì)疑

2009年07月15日06:52   來(lái)源：西本資訊
摘要：

      近期，一線城市少數(shù)熱點(diǎn)地塊溢價(jià)成交，引起眾多媒體關(guān)注。就此，有開發(fā)商出來(lái)說(shuō)話：“地價(jià)推高了房?jī)r(jià)?！边@就讓人不免產(chǎn)生疑惑，土地市場(chǎng)是否“季節(jié)”出錯(cuò)，開發(fā)企業(yè)是不是已經(jīng)脫掉了御寒的棉衣，可以赤膊上陣了。事實(shí)上，現(xiàn)在土地市場(chǎng)總體地價(jià)剛剛顯示下行的走勢(shì)，只在部分地區(qū)出現(xiàn)回暖的跡象，便有開發(fā)商出來(lái)說(shuō)“地價(jià)推高了房?jī)r(jià)”，這種從開發(fā)商自身利益出發(fā)的論點(diǎn)，很容易誤導(dǎo)公眾，須予以澄清。

　　施放房?jī)r(jià)上漲煙霧

    企業(yè)就是要追求利潤(rùn)，購(gòu)進(jìn)生產(chǎn)資料時(shí)希望價(jià)格越低越好。出售產(chǎn)品時(shí)希望價(jià)格越高越好，開發(fā)商也是這樣，無(wú)可厚非，但沒(méi)有哪個(gè)產(chǎn)業(yè)能像開發(fā)商對(duì)于生產(chǎn)資料反應(yīng)這樣持久。地價(jià)觸及開發(fā)商利潤(rùn)空間，人所共知，自從實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛以來(lái)，開發(fā)商多有微詞。先是“招拍掛抬高地價(jià)”，再有“土地供應(yīng)不足致使地價(jià)高”，后來(lái)演變?yōu)椤暗貎r(jià)推高房?jī)r(jià)”，一直沒(méi)有平息，只不過(guò)每一個(gè)階段情況不同而已。

    人們可以從中發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，一旦宏觀調(diào)控從緊，開發(fā)商手頭緊了，“地價(jià)高”的話就少了；而宏觀調(diào)控寬松點(diǎn)了，開發(fā)商手頭寬了，“地價(jià)高”的話就多了。雖然從2004年到2007年宏觀調(diào)控一直從緊，但只是在2005年前后一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商手頭偏緊，因而相對(duì)平靜些。到了2006年隨著商業(yè)銀行改制流向房地產(chǎn)的貸款增多，開發(fā)商手中又寬了，一邊高喊“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”，一邊在大肆購(gòu)進(jìn)土地。去年，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，開發(fā)商體會(huì)到了從未有過(guò)的資金緊張，開始檢討各自近乎瘋狂的拿地行為，沒(méi)有人再提“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”。有人感言：“房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有一個(gè)是餓死的，都是被撐死的?！?

    現(xiàn)在，經(jīng)過(guò)樓市“小陽(yáng)春”，特別是資本金比例下調(diào)，開發(fā)商融資增多，手中又有錢了，終于又出來(lái)拿土地市場(chǎng)熱點(diǎn)事件說(shuō)事了。“圈地大戰(zhàn)近乎觸發(fā)”，實(shí)際上是在施放“地價(jià)逼著房?jī)r(jià)漲”的煙霧，傳遞開發(fā)商集體漲價(jià)的信號(hào)，創(chuàng)造房地產(chǎn)繁榮假象，并為群體的非理性行為開脫責(zé)任。

    房?jī)r(jià)調(diào)整倒逼地價(jià)

    說(shuō)“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”，并不符合事實(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)化，持續(xù)十年的上漲期近乎“神奇”，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上升期房?jī)r(jià)拉升地價(jià)，調(diào)整期房?jī)r(jià)倒逼地價(jià)，泡沫現(xiàn)象不可持續(xù)。持“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”論者一定忽視了房地產(chǎn)周期性規(guī)律，相信房?jī)r(jià)只漲不跌。

    從本輪房地產(chǎn)周期來(lái)看，房?jī)r(jià)上升初期地價(jià)跟著房?jī)r(jià)走，中期地價(jià)追趕房?jī)r(jià)，當(dāng)?shù)貎r(jià)增幅超過(guò)房?jī)r(jià)增幅時(shí)，市場(chǎng)便進(jìn)入調(diào)整期，進(jìn)而房?jī)r(jià)增幅回落對(duì)地價(jià)形成倒逼。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2004年全國(guó)房?jī)r(jià)增幅為9.7%，地價(jià)增幅為6%；2005年房?jī)r(jià)增幅為7.6%，地價(jià)增幅為4.2%。這期間房?jī)r(jià)增幅高于地價(jià)增幅，房?jī)r(jià)在拉動(dòng)地價(jià)上漲。2006年房?jī)r(jià)增幅為5.5%，地價(jià)增幅為5.18%；2007年房?jī)r(jià)為7.6%，地價(jià)增幅達(dá)到12.8%。這期間地價(jià)增幅高過(guò)房?jī)r(jià)增幅，地價(jià)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，調(diào)整就不可避免。

    土地市場(chǎng)處于房地產(chǎn)上游，開發(fā)商從購(gòu)地到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售一般需要兩年，近期市場(chǎng)上銷售的房源一般為2007年以前購(gòu)置的土地。說(shuō)“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”者，可能是指2007年前后高價(jià)購(gòu)置的土地，即使如此，我們?nèi)阅馨l(fā)現(xiàn)開發(fā)商高價(jià)地開發(fā)出來(lái)的樓盤降價(jià)銷售，即房?jī)r(jià)倒逼地價(jià)的現(xiàn)象。

　　推漲地價(jià)只為積壓土地解套

    有資料顯示，當(dāng)前開發(fā)商手中約有12億平方米土地庫(kù)存等待消化，而60%的庫(kù)存為2007年前后兩年購(gòu)置的高價(jià)土地。去庫(kù)存化已成為房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，但在目前房?jī)r(jià)倒逼地價(jià)的情況下，消化2007年前后庫(kù)存土地風(fēng)險(xiǎn)很大，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)是一件無(wú)可奈何的事。

    而熱點(diǎn)地區(qū)地塊高價(jià)成交，似乎給一些開發(fā)商帶來(lái)了希望。很明顯，只有房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)倒逼地價(jià)的壓力才會(huì)緩解；只有地價(jià)回到2007年的高位，庫(kù)存土地才不會(huì)縮水，消化庫(kù)存才會(huì)有利可圖。為此，一些開發(fā)企業(yè)開始遲緩去庫(kù)存化，以回避消化庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)，開始熱心于土地市場(chǎng)事件。

    最近在一些熱點(diǎn)地區(qū)，土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)人氣很旺，以致讓土地出讓方感到意外。當(dāng)然，這其中不排除一些沒(méi)有庫(kù)存壓力的企業(yè)在實(shí)施拿地策略，他們?cè)谥行某鞘虚_始布點(diǎn)，或者大量抄底低價(jià)土地，或者選擇優(yōu)勢(shì)地塊高點(diǎn)拿地，既起到地價(jià)標(biāo)桿作用，又能起到抗跌作用。

    對(duì)于近期熱點(diǎn)地區(qū)地價(jià)和房?jī)r(jià)回升的現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士坦言，這種現(xiàn)象不可持續(xù)放大，否則房?jī)r(jià)不太可能“軟著陸”，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)會(huì)是大漲大跌的軌跡。其實(shí)，一些開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，他們并不擔(dān)心樓市的大起大落，而只是如何抓住“大起”的機(jī)會(huì)跑到前面，在“大落”之前變現(xiàn)更多的庫(kù)存。（來(lái)源：國(guó)土資源部網(wǎng)站）

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