下游數(shù)據(jù)

大國(guó)企跑步進(jìn)場(chǎng) 掀起新一輪搶地?zé)岢?

2009年07月03日06:38   來(lái)源：西本資訊
摘要：

 　新一輪搶地?zé)岢币呀?jīng)掀起，它源于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年初以來(lái)火爆的銷(xiāo)售形勢(shì)，也在進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)熱的升溫。
 
　　一個(gè)頗有意味的現(xiàn)象是，大央企、大國(guó)企成為這一輪搶地?zé)岢敝械闹髁姡渲屑劝▊鹘y(tǒng)的主營(yíng)地產(chǎn)的國(guó)企，如保利、綠地、金融街，以及各地城建集團(tuán)，也有一些主營(yíng)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的大國(guó)企高調(diào)現(xiàn)身，在今年上半年扎堆進(jìn)入土地市場(chǎng)?！霸谑畮啄甑闹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中，這種現(xiàn)象從未出現(xiàn)過(guò)。”一位全國(guó)最大房地產(chǎn)代理企業(yè)的高層稱(chēng)。

　　國(guó)資背景企業(yè)紛紛登場(chǎng)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積9875萬(wàn)平方米。雖然這一數(shù)據(jù)同比下降了28.6％，但據(jù)上海證券報(bào)統(tǒng)計(jì)，5月單月的土地購(gòu)置面積2609萬(wàn)平方米，相比前4月均值1816萬(wàn)平方米上升了43％。5月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增加73％。超過(guò)三分之一的住宅用地超出底價(jià)成交，平均溢價(jià)達(dá)56％。

　　盡管6月份的數(shù)據(jù)還沒(méi)有公布，但隨著各地土地市場(chǎng)的高調(diào)復(fù)蘇，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)6月仍舊會(huì)創(chuàng)下年內(nèi)土地出讓量新高。6月最后一周，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市共成交住宅類(lèi)地塊36宗，環(huán)比增加600％，成交土地面積253萬(wàn)平方米，環(huán)比增加833％。其中，有5宗地塊溢價(jià)水平超過(guò)100％。有媒體統(tǒng)計(jì)，短短兩個(gè)月內(nèi)，全國(guó)爆出10個(gè)地王。北京一地，6月的土地出讓收入就超過(guò)百億元。

　　不斷增長(zhǎng)的土地購(gòu)置面積，到底流入了哪些企業(yè)的囊中？這將決定未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展格局?！半S著地價(jià)的上漲和土地儲(chǔ)備數(shù)量的變化，一些房地產(chǎn)企業(yè)的土地紅利急需重估?！敝行抛C券地產(chǎn)分析師陳聰表示，而從各地土地招拍掛市場(chǎng)不斷刷新的成交紀(jì)錄可見(jiàn)，“國(guó)字頭”和“中字頭”的企業(yè)紛紛登場(chǎng)，成為這輪搶地潮最風(fēng)光的主角。

　　6月30日，中國(guó)化工集團(tuán)下屬企業(yè)中化方興以40.6億元拿下今年北京地王――廣渠路15號(hào)地。此前數(shù)日，中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司下屬企業(yè)成都中澤置業(yè)以19.05億元價(jià)格拿下北京奧運(yùn)鄉(xiāng)村九廠(chǎng)地塊。兩大非主業(yè)地產(chǎn)的央企高調(diào)進(jìn)入市場(chǎng)，引來(lái)一片驚呼。

　　中金公司相關(guān)報(bào)告將“國(guó)資背景企業(yè)占多數(shù)”作為此輪地王區(qū)別于2007年地王的最大標(biāo)志。“未來(lái)更多的擁有信貸和融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額。”中金公司稱(chēng)。

　　大型國(guó)資房企勢(shì)頭更猛

　　其實(shí)，國(guó)企進(jìn)入土地市場(chǎng)的大趨勢(shì)從3月開(kāi)始已經(jīng)顯現(xiàn)?！敖鼛讉€(gè)月，我們頻繁接待一些有著大央企背景的地產(chǎn)公司來(lái)討論上海土地市場(chǎng)的情況，他們手中資金充裕，拿地意愿非常強(qiáng)烈。比如中國(guó)冶金、中鐵集團(tuán)等。也有一些醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)、糧油、傳媒背景的國(guó)企。他們和來(lái)自境外的資金、民營(yíng)企業(yè)一起競(jìng)爭(zhēng)土地市場(chǎng)，無(wú)疑實(shí)力更強(qiáng)?！币患掖笮头康禺a(chǎn)代理機(jī)構(gòu)高層表示。

　　記者粗略查尋了上海方方工作室提供的今年以來(lái)各地土地成交情況，發(fā)現(xiàn)國(guó)資背景的企業(yè)隨處可見(jiàn)。常州交通產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、山東省商業(yè)集團(tuán)總公司、大連港集團(tuán)等分別以子公司投資方式在土地公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)搶灘布局，拿下常州京杭大運(yùn)河?xùn)|側(cè)地塊、青島燕兒島路舊城改造項(xiàng)目地塊、大連中山區(qū)(2009)-5號(hào)地塊等，斥資金額分別為31.9億元、50.8億元和49.2億元。一家成都地方企業(yè)則透露，國(guó)資背景的成都傳媒集團(tuán)也將在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)方面有大舉動(dòng)作。

　　“這些國(guó)資背景的企業(yè)態(tài)度十分明顯，首選土地招拍掛市場(chǎng)拿地，如果不易拿到，也考慮通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目?！敝槿耸糠Q(chēng)。

　　除了非主營(yíng)地產(chǎn)的國(guó)資企業(yè)外，傳統(tǒng)的大型國(guó)資房企勢(shì)頭更加兇猛。近日，保利地產(chǎn)以38.1億元拿下重慶鴻恩寺地塊，加上此前幾次高調(diào)出擊，保利被市場(chǎng)視作最有機(jī)會(huì)率先超過(guò)萬(wàn)科的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

　　2008年上半年，房地產(chǎn)業(yè)中的國(guó)資代表――保利集團(tuán)還是一個(gè)銷(xiāo)售額僅52.55億元的二梯隊(duì)企業(yè)，與萬(wàn)科170多億的銷(xiāo)售額相比，僅為后者三分之一強(qiáng)。到2009年上半年，數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)僅商品住宅銷(xiāo)售金額就達(dá)到195.49億元，與首位萬(wàn)科的距離拉近到70億元左右。

　　上海地方龍頭國(guó)資綠地集團(tuán)勢(shì)頭更旺，幾輪大舉融資后，綠地宣布斥資120億元開(kāi)發(fā)上海徐匯、南匯、松江、寶山、青浦和江蘇常州等地六個(gè)大型住宅社區(qū)，同時(shí)斥資30億打造南昌新地標(biāo)——“綠地中心”。今年上半年，綠地已經(jīng)以90.90億元的商品住宅銷(xiāo)售額升至全國(guó)第八強(qiáng)，業(yè)內(nèi)分析，如果以此速度擴(kuò)張，綠地很快將成為中國(guó)新晉地王。

　　國(guó)資大舉進(jìn)入或改寫(xiě)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局

　　國(guó)資大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟來(lái)自何種背景和動(dòng)力，又將為未來(lái)市場(chǎng)格局帶來(lái)怎樣影響？這已經(jīng)成為地王話(huà)題之后，市場(chǎng)最關(guān)注的內(nèi)容。

　　國(guó)資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)受到支持

　　“提醒你注意一個(gè)重要跡象，國(guó)字頭的企業(yè)正在成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新主力，這一現(xiàn)象非常耐人尋味?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石表示。

　　金巖石認(rèn)為，去年11月，正是奧運(yùn)會(huì)后國(guó)家集中精力應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)務(wù)院召開(kāi)省區(qū)市人民政府和國(guó)務(wù)院部門(mén)主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議，國(guó)務(wù)院總理溫家寶發(fā)表重要講話(huà)，并提出落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)目工作，其中第三項(xiàng)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　金巖石說(shuō)：“國(guó)家此時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位，是個(gè)非常明顯的信號(hào)。到今年3月，我提醒一些房地產(chǎn)企業(yè)，支柱與非支柱是有區(qū)別的，這好比原來(lái)房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)后院的一棵樹(shù)，現(xiàn)在變成屋里的一根梁。原來(lái)自由生長(zhǎng)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)有一定話(huà)語(yǔ)權(quán)和定價(jià)權(quán)，現(xiàn)在變成國(guó)家主導(dǎo)，定價(jià)權(quán)和話(huà)語(yǔ)權(quán)當(dāng)然要向國(guó)資傾斜?！?

　　另一位大型國(guó)資企業(yè)的高層也告訴記者，去年以來(lái)，有關(guān)方面對(duì)國(guó)資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)給予肯定和支持態(tài)度。

　　除了政策導(dǎo)向外，國(guó)資在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下獨(dú)特的資金實(shí)力為其打敗其他對(duì)手提供了保障。

　　“回想2005年至2007年，那一輪搶地?zé)岢庇懈嗤赓Y和民企的參與，比如和黃、新鴻基、九龍倉(cāng)等港資企業(yè)，又如恒大、合生創(chuàng)展、碧桂園等民營(yíng)企業(yè)。誰(shuí)知僅僅一年多的時(shí)間，這些當(dāng)年的地王已經(jīng)沒(méi)了身影，大國(guó)資高調(diào)出手，資金實(shí)力更加雄厚。地王刷新速度更不遜色于2007年?！币晃环康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士感慨。

　　或改寫(xiě)未來(lái)市場(chǎng)格局

　　專(zhuān)家表示，在上一輪房地產(chǎn)泡沫中，傳統(tǒng)大型房企在高價(jià)拿地后出現(xiàn)資金鏈緊張的情況，而國(guó)資企業(yè)則通過(guò)相對(duì)寬松的信貸政策和強(qiáng)大的自有資金實(shí)力成為新一輪房地產(chǎn)牛市的搶灘者，這也將改寫(xiě)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的樓市格局。“一些國(guó)資企業(yè)確實(shí)可以從銀行獲得一些無(wú)抵押貸款，他們?cè)谛庞觅Y源方面有天然優(yōu)勢(shì)，這對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是不可企及的?！?

　　另外，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，從事其他實(shí)體行業(yè)利潤(rùn)率較難保障，這也推動(dòng)大型國(guó)資企業(yè)有了來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)博取利益的步伐。

　　以廣渠路15號(hào)為例，雖然有萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、中信、華潤(rùn)、金融街、SOHO中國(guó)等幾乎全國(guó)最大牌的地產(chǎn)商共同爭(zhēng)奪，大央企背景的中化方興還是輕松取走了地王之銜。地塊從起拍價(jià)的16.47億元，到最終的40.6億元，身價(jià)陡升。

　　“以40.6億元計(jì)算，廣渠路15號(hào)地塊樓盤(pán)價(jià)超過(guò)15000元/平方米，目前周邊房?jī)r(jià)在17000元至30000元不等，如果開(kāi)發(fā)的好，40億是一個(gè)可以接受的價(jià)格?！敝性禺a(chǎn)北京區(qū)總經(jīng)理李文杰表示。

　　也有開(kāi)發(fā)商對(duì)此表示異議，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在拍賣(mài)結(jié)束后稱(chēng)，其計(jì)算的極限總價(jià)是35.4億元。也就是說(shuō)，超過(guò)這個(gè)價(jià)格可能意味著地塊面臨一定的成本壓力和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　那么，中化方興到底是怎樣的企業(yè)，又為什么愿意以如此高價(jià)志在必得呢？

　　資料顯示，中化方興地產(chǎn)為國(guó)務(wù)院國(guó)資委旗下重要國(guó)有骨干企業(yè)中國(guó)中化集團(tuán)公司子公司，中化集團(tuán)前身為中國(guó)化工進(jìn)出口總公司，主營(yíng)化工、能源、農(nóng)業(yè)等幾大業(yè)務(wù)，方興地產(chǎn)為集團(tuán)旗下房地產(chǎn)企業(yè)。

　　至于中化集團(tuán)近期的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，中化集團(tuán)方面的發(fā)言人未給出明確的回復(fù)，但有業(yè)內(nèi)人士透露，由于中化主營(yíng)業(yè)務(wù)中很多涉及進(jìn)出口貿(mào)易，在出口受到影響的情況下，中化集團(tuán)通過(guò)擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率而拉高企業(yè)利潤(rùn)率的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)顯現(xiàn)。中化集團(tuán)2008年年報(bào)也顯示，2008年，外部環(huán)境劇烈動(dòng)蕩，到四季度，公司受金融危機(jī)影響營(yíng)業(yè)收入和盈利增速下降。在此情況下，公司將“以堅(jiān)持不懈的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型應(yīng)對(duì)沖擊”。

　　“和其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率確實(shí)還是高一些的。這從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資回報(bào)率普遍高于其他產(chǎn)業(yè)一個(gè)百分點(diǎn)就可以看出?！庇靡嫘磐泄ぷ魇覄?chuàng)始人李旸介紹。（上海證券報(bào)）

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