下游數據

專家擔憂中國住房剛性需求過度開發(fā)

2009年06月19日06:54   來源：西本資訊
摘要：

     雖然中國房地產市場是否觸底反彈仍存爭議，沉寂多時的土地競拍卻已經紅火起來。各大城市建設用地價格的飆升已經引起專家擔憂——剛有復蘇跡象的住房需求是否正被過度開發(fā)？
 
　　國家統計局的數據顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%，降幅比4月份縮小0.5個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比4月份擴大0.2個百分點，這已經是中國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)第3個月上漲。

　　樓市只是溫和回升，地價卻已經演繹出瘋狂。4月份以來，主要房地產商都重返土地交易市場，溢價率動輒超過50%。北京廣渠門外10號地塊溢價高達242%，熱點地塊的受追捧程度可見一斑。從5月初起，在短短40天內，萬科斥資超過40億元拿下8個地塊。北京、上海、廈門、寧波等一二線城市再現久違的“地王”爭奪戰(zhàn)。

　　隨著近期國內房產巨頭在土地收儲上頻頻出手，房屋價格步入上行通道也成為民眾關心和熱議的話題。北京等地樓市在4月份和5月份出現了一波漲價潮。

　　以北京為例，前兩個月共有30多個樓盤價格上漲，一些項目的價格甚至逼近2007年的高點。二手房價格也處在上行通道中，房產經紀公司“我愛我家”向記者提供的數據顯示，今年5月份北京二手房市場的整體交易均價為每平米12712元，環(huán)比上漲了1.53%，基本恢復到了去年同期的市場價格水平。

　　中國房地產指數研究院副院長陳晟告訴記者，在政策利好和通漲預期的影響下，一些民眾和投資者對兼有保值功能和使用功能的樓房日益青睞，這成為推動本輪樓市持續(xù)升溫的一個重要原因。

　　北京“我愛我家”市場研究部高級研究員秦瑞對記者表示，盡管近期中國樓市出現了復蘇跡象，但由于整體經濟回暖形勢還需鞏固，因此樓市的發(fā)展趨勢尚待觀察。

　　秦瑞表示，前幾個月有些購房者存在類似2007年樓市火爆時期的“盲從心理”。而從5月份房產交易量的下滑可以看出，部分消費者已經選擇了理性觀望。

　　作為衡量地產投資的重要指標，近期土地購置面積的增長體現了開發(fā)商對后市的看多信心，“買漲不買跌”依然成為6月份第二周土地交易市場的主旋律，昔日流拍的一些地塊也成為熱搶對象。

　　中國房地產指數研究院的最新統計顯示，6月8日至14日，全國20個重點城市共推出土地122宗，環(huán)比微降2%；推出土地面積810萬平方米，環(huán)比增加33%；其中住宅用地平均成交溢價水平為56%。

　　市場觀察人士稱，地塊大幅溢價也帶動了周邊其他樓盤的價格。北京等城市的二手房隨著市場交易回暖，在需求旺盛和部分開發(fā)商漲價的帶動下，二手房市場出現了跟風漲價的趨勢，市場價格呈現U型走勢。

　　中國房地產指數研究院的數據顯示，在富力地產(16.84,-0.64,-3.66%)5月21日以10.22億奪得廣渠門“地王”后，該地塊所在區(qū)域二手房價格開始攀升，到5月底，周邊二手房均價達到16500元，漲幅達到6.5%。

　　分析人士稱，土地交易市場的回暖并不能完全代表樓市的回暖，盡管目前中國經濟運行出現了積極變化，但是經濟回升的基礎還不夠穩(wěn)固，不確定性因素還不少，開放商的盲目提價策略有可能會引發(fā)購房者新一輪觀望情緒抬頭。

　　陳晟說，近期的土地交易活躍和2007年一二三線城市價格全面上漲的資本推動型成交局面并不相同。樓市應該保持穩(wěn)定態(tài)勢為宜，開發(fā)商短期漲價雖然是可以選擇的銷售策略，但長遠目標應該更加現實。

　　北京市房地產交易管理網住宅網簽量的統計顯示，5月京城新房和二手房成交量雙雙下滑，其中商品住宅期房比4月份下滑13.94%，二手房成交總量環(huán)比下滑8.27%。

　　“我愛我家”的數據顯示，近8個月來，北京二手房市場中的購買主體依然是首次置業(yè)客群，比重為37.21%，根據09年的市場走勢判斷，投資客群和改善性客群并未大量進入市場，部分購房者受價格回升、經濟走勢尚存在不確定因素等影響而暫時處于觀望態(tài)勢。

　　秦瑞認為：“如果沒有大量投資需求和改善性需求的新購買力入市，那么樓市熱度是很難持續(xù)的，樓市剛性需求的過度開發(fā)可能會導致后市動能萎縮的局面?！保ㄐ氯A網）

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