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   “市場恢復(fù)的速度讓人害怕?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士如是感慨。伴隨著幾大開發(fā)商5月業(yè)績的陸續(xù)公布,6月份全國土地市場亦進(jìn)一步升溫,開發(fā)商再度開始激進(jìn)“抄底”土地市場,并“合理”地提升售價(jià),一切仿佛2007年樓市高溫重現(xiàn)。
 
　　6月第二周,萬科A（000002.SZ）、中海地產(chǎn)（00688.HK）、保利地產(chǎn)(600048)（600048.SH）、富力地產(chǎn)（02777.HK）及金地集團(tuán)(600383)（600383.SH）均陸續(xù)公布5月份的銷售業(yè)績。除了延續(xù)前幾個(gè)月的業(yè)績增長態(tài)勢外,部分地產(chǎn)公司5月份的銷售均價(jià)較今年1月份已出現(xiàn)明顯的上漲。

　　房價(jià)“反攻”？

　　雖然一些開發(fā)商一再宣稱“帶頭不漲價(jià)”,但旗下樓盤的價(jià)格并沒有在成交旺盛的情況下“裹足不前”,而是“合理”地上調(diào)價(jià)格。以萬科為例,通過對公司5月份銷售業(yè)績的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,CBN記者發(fā)現(xiàn),今年1月萬科的銷售均價(jià)約7474元/平方米,2月份隨著回暖勢頭出現(xiàn),萬科的均價(jià)已開始試水上調(diào),微升至7524元/平方米。

　　進(jìn)入3月份,萬科“勇敢”地邁出漲價(jià)的步子,均價(jià)上升到8504元/平方米。而在5月,萬科的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到9196元/平方米,較1月的銷售均價(jià)上漲了23%。中海地產(chǎn)5月份的銷售均價(jià),也由今年2月的8551港元/平方米,在3個(gè)月間上升13%,達(dá)到5月的9684港元/平方米。

　　與萬科和中海地產(chǎn)的上揚(yáng)不同的是,金地集團(tuán)的銷售均價(jià)在今年1~5月走出一個(gè)“U”形。1月金地集團(tuán)的銷售均價(jià)為10264元/平方米,同時(shí)銷售額和銷售面積均環(huán)比下降五成。2月份開始,金地集團(tuán)的銷售均價(jià)下調(diào)至9051~9263元/平方米的區(qū)間。但隨著樓市回暖,其銷售均價(jià)在5月份已再度回到10000元/平方米以上。

　　事實(shí)上,一些區(qū)域開發(fā)商更擅長以推漲土地價(jià)格的方式拉動在售項(xiàng)目的漲價(jià)。6月10日,廣州城建集團(tuán)以1.53萬元/平方米,拿下廣州CBD珠江新城最后一塊住宅用地的行為,對周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格帶動意義已非常明顯。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,該地塊樓面地價(jià)高達(dá)15324元/平方米,算上裝修等成本,至少要賣到30000/平方米以上才有錢賺。他同時(shí)表示,廣州城建集團(tuán)高價(jià)拿地應(yīng)該是兩個(gè)目的,除了希望借此刺激其總公司的港股股價(jià)上漲之外,更重要的是為公司旗下坐落于珠江新城CBD的首個(gè)超高層高檔住宅項(xiàng)目做鋪墊,支撐該項(xiàng)目現(xiàn)有的售價(jià)。據(jù)了解,該項(xiàng)目目前平均售價(jià)超過20000元/平方米,區(qū)域內(nèi)的住宅項(xiàng)目售價(jià)也在15000~25000元/平方米之間。

　　不過,在上述幾家大型開發(fā)商中,保利地產(chǎn)的定價(jià)策略似乎有些“反其道而行之”的意味。今年2月,保利地產(chǎn)的銷售均價(jià)為9772元/平方米,進(jìn)入5月,公司的銷售均價(jià)已下降至7311元/平方米,較1月均價(jià)下降了25%。與此同時(shí),保利地產(chǎn)也保持了快速消化存貨的態(tài)勢,其1~5月的銷售面積和銷售額同比均上漲150%以上,增幅約為金地集團(tuán)和中海地產(chǎn)的兩倍,是萬科的5倍多。

　　不過,無論是萬科還是保利地產(chǎn)的有關(guān)負(fù)責(zé)人,都曾對CBN記者如此解釋均價(jià)變化的原因:不同時(shí)期安排了不同的產(chǎn)品銷售結(jié)構(gòu),會帶來售價(jià)的波動。中高檔住宅扎堆銷售時(shí),均價(jià)會被拉高,而普通住宅銷售比例大時(shí),均價(jià)會下降。

　　“抄底”土地市場

　　在銷售業(yè)績大幅上揚(yáng)的同時(shí),開發(fā)商們也開始鯨吞頻繁推向市場的住宅地塊,掀起新的“地王”競奪潮。6月8日,廈門舉行的土地拍賣會甚至創(chuàng)造了一日成交近百億元的驚人紀(jì)錄,世茂房地產(chǎn)（00813.HK）和萬科均出現(xiàn)在這場拍賣會上并各有斬獲。

　　6月10日,萬科再度以樓面地價(jià)接近10000元/平方米的價(jià)格,出手廣州CBD珠江新城最后一幅住宅用地的掛牌競拍,成為現(xiàn)場競拍前出價(jià)最高的開發(fā)商,但這幅地塊最終被廣州本地開發(fā)商城建集團(tuán)以1.53萬元/平方米的價(jià)格取得。

　　事實(shí)上,在此前廈門的土地拍賣會上,萬科是以出價(jià)第二高的開發(fā)商身份,以數(shù)千萬元的價(jià)差“敗”于世茂房地產(chǎn),未能拿下總價(jià)30.2億元的地王。在同一場拍賣會上,萬科與紫金礦業(yè)(601899)則為爭奪另一地塊,一度出現(xiàn)以億元為單位相互抬價(jià)的激烈競爭場面。

　　自去年10月以來,萬科除在去年11月和今年1月買了兩塊地之外,其余6個(gè)月寸土未進(jìn)。5月份萬科一反以往謹(jǐn)慎的態(tài)度,分別在無錫、佛山、沈陽以及青島等地新增6個(gè)項(xiàng)目,其中萬科所占的權(quán)益面積約為117.7萬平方米,它為此支付了23.14億元的地價(jià)。

　　大舉反攻土地市場的背后,也許與萬科目前面臨的挑戰(zhàn)有關(guān)。萬科此前在接受CBN記者采訪時(shí)曾透露,截至今年第一季度末,公司各類存貨中,現(xiàn)房僅余66.7億元,只相當(dāng)于公司一個(gè)多月的銷售量。

　　與此同時(shí),在與萬科銷售額接近的開發(fā)商中,中海地產(chǎn)今年前5個(gè)月的銷售均價(jià)為9398元/平方米,萬科前5個(gè)月的銷售均價(jià)為8481元/平方米。這也意味著,中海地產(chǎn)只需賣出較萬科更少的面積,即可取得同樣的銷售額?；蛟S是為了維持銷售額的優(yōu)勢,萬科不得不開始進(jìn)行頻繁的“補(bǔ)地”動作。

　　與萬科同樣開始了土地市場“大反攻”的,還有富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)等素來以高端住宅為主流產(chǎn)品的開發(fā)商。富力地產(chǎn)在5月合計(jì)以17.72億元在北京、廣州拿下兩幅高端住宅用地,建筑規(guī)模達(dá)87.25萬平方米。世茂房地產(chǎn)則在約一個(gè)月的時(shí)間內(nèi),以總價(jià)56.5億元拿下青島、上海、廈門的新住宅地王。

　　CBN記者注意到,這些從5月開始大規(guī)模“反攻”土地市場的開發(fā)商均有一個(gè)特點(diǎn),從去年下半年至今,他們或由于資金緊張或出于審慎,錯(cuò)過了第一輪的“抄底”時(shí)機(jī)。同時(shí),在今年一季度以來的樓市回暖中,他們的存貨消化較快,銷售增幅可觀。

　　但如保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等開發(fā)商,在2008年底已率先出擊“抄底”,因此在這一輪的“地王”爭奪戰(zhàn)中反應(yīng)并不積極。事實(shí)上,保利地產(chǎn)在開發(fā)商“萬馬齊喑”的2008年仍然新增12個(gè)項(xiàng)目共計(jì)594萬平方米的土地儲備,因此其存貨在去年年末增加了43.12%至401億元。最近其存貨已減少至250億元左右,但今年以來它僅斥資3.85億元在北京密云取得一個(gè)大型中檔樓盤項(xiàng)目。

　　國信證券的地產(chǎn)分析師廖喆認(rèn)為,目前“競地?zé)帷辈贿^是需求改善、行業(yè)預(yù)期向好疊加地價(jià)調(diào)整及地產(chǎn)商現(xiàn)金流改善的過激“抄底”行為。只有房地產(chǎn)開發(fā)投資的恢復(fù)情況理想,才能證明地產(chǎn)的反彈可持續(xù)?？紤]到政策促使需求釋放,及2008年開始的新開工面積逐步下調(diào),地產(chǎn)行業(yè)供需逐步改善,地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇是可持續(xù)的,但短期房價(jià)持續(xù)提升的空間有限,井噴需求可能面臨環(huán)比回落。(第一財(cái)經(jīng)日報(bào))