下游數(shù)據(jù)

“斷供”另有隱情 上海樓市整體仍供大于求

2009年06月03日06:36   來(lái)源：西本資訊
摘要：

　1-5月上海共成交商品住宅680萬(wàn)平方米，卻只有411萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，有觀點(diǎn)認(rèn)為月銷(xiāo)量繼續(xù)維持眼下高位的話，上海住宅市場(chǎng)恐面臨“斷供”。但也有人指出，基于去年遺留的大量存貨，樓市總體供大于求的局面短期內(nèi)無(wú)法改變，而房?jī)r(jià)依然會(huì)受到制約。
 
　　整體仍是供大于求

　　對(duì)于目前的供需缺口隱憂，業(yè)內(nèi)認(rèn)為不可一概而論。“比較今年以來(lái)的銷(xiāo)量和新增供應(yīng)量，的確顯得‘供不應(yīng)求’，但其實(shí)并不能這么說(shuō)?！笔腊钗豪硎搜芯坎看笾腥A區(qū)董事馬雪明表示，“去年樓市低迷中積壓了的大量供應(yīng)還有許多沒(méi)有消化，上海等城市的可售存量是在迅速減少，但也只回到了去年年中可售存量600多萬(wàn)平方米的水平，目前的樓市主題仍是‘去庫(kù)存化’。”

　　“整個(gè)2009年的供應(yīng)量現(xiàn)在當(dāng)然還無(wú)法得出，但正常情況下當(dāng)年的‘新增供應(yīng)面積’與前一年的‘新開(kāi)工面積’存在著一定的比例關(guān)系，去年我國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比還是有微弱增長(zhǎng)的，加上去年有大量存量房積壓，全年供大于求的壓力還是存在的?！毙戮廴蕶C(jī)構(gòu)的分析師也表示。

　　從上海2006-2008年的數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)年“新增供應(yīng)面積”與前一年“新開(kāi)工面積”的比例系數(shù)維持在0.70-0.75左右，（見(jiàn)表）“由此推算，2008年新開(kāi)工面積為1762萬(wàn)平方米，乘以0.70-0.75，2009年新增供應(yīng)面積應(yīng)在1233-1322萬(wàn)平方米范圍內(nèi)。同時(shí)考慮到年初時(shí)官方網(wǎng)站顯示約有800萬(wàn)平方米的存量房積壓，因此2009年的整體供應(yīng)可能在2000多萬(wàn)平方米。今年以來(lái)樓市成交回暖，但即便按前五個(gè)月平均136萬(wàn)平方米的月成交量計(jì)算，全年成交量大約在1600萬(wàn)平方米左右，還是低于供應(yīng)的?！?/P>

　　當(dāng)然，在供應(yīng)方面也的確存在一些問(wèn)題?！皩?duì)于新增供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商有自己的策略，也就是推盤(pán)的控制，比如更愿意在傳統(tǒng)銷(xiāo)售熱季投放，但也要與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錯(cuò)開(kāi)投放時(shí)間，這可能使得一段時(shí)間、部分區(qū)域內(nèi)新增供應(yīng)乏力。而且由于目前釋放的多為自住需求，如果新增供應(yīng)的產(chǎn)品與需求契合度不大，也可能形成有效供應(yīng)不足。”馬雪明指出。同時(shí)，根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-4月上海新開(kāi)工面積同比下降28.8%，所以政府方面可能更需要考慮的不是今年而是未來(lái)幾年的供應(yīng)平衡。

　　松綁投資促后續(xù)供應(yīng)

　　業(yè)內(nèi)分析，目前開(kāi)工量下降、后市供應(yīng)受制約的主要原因來(lái)自于土地交易，雖然地方已經(jīng)在土地供應(yīng)方面擺出積極姿態(tài)，但開(kāi)發(fā)商的信心似乎仍未完全恢復(fù)?！敖谖覀兛梢钥吹介_(kāi)發(fā)商已經(jīng)在恢復(fù)拿地了，但總體交易量比去年同期仍是減少的（去年上半年成交仍較踴躍，下半年才真正轉(zhuǎn)入低迷）。而且雖然銷(xiāo)量回暖，依然謹(jǐn)慎的開(kāi)發(fā)商卻也不敢輕易大量開(kāi)工、加速開(kāi)發(fā)?！瘪R雪明稱(chēng)。

　　政府也已注意到了銷(xiāo)量增長(zhǎng)與開(kāi)發(fā)投資并未實(shí)現(xiàn)同步的問(wèn)題，所以日前宣布下調(diào)普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例至20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也降至30%?！按伺e降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金準(zhǔn)入門(mén)檻，能吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，促進(jìn)后市供應(yīng)，進(jìn)而緩和價(jià)格走勢(shì)。”馬雪明解釋?zhuān)靶枰赋龅氖?，自有資金比例下調(diào)并非主要加快現(xiàn)有項(xiàng)目的施工節(jié)奏，而是推動(dòng)開(kāi)發(fā)商手中尚未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或是新項(xiàng)目的建設(shè)，因?yàn)檎叩男?yīng)是刺激開(kāi)發(fā)商的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，比如先后開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，以前往往要等著第一個(gè)項(xiàng)目收回的資金達(dá)到第二個(gè)項(xiàng)目投資預(yù)算的35%才好啟動(dòng)，以后則只要有20%的資金量就可以了，這樣便從成本和時(shí)間上推動(dòng)了新開(kāi)工量?！?/P>

　　當(dāng)然，即便今年的土地交易和新開(kāi)工量回升，也不能代表明年的新增供應(yīng)量就一定有保障，畢竟今年剛拿地明年就預(yù)售的項(xiàng)目不會(huì)太多，但好在上海開(kāi)發(fā)商手中的土地存量目前還不算少。如方方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，僅在上海有土地儲(chǔ)備且年銷(xiāo)售額位居前列的15家房企，他們所擁有的土地可供開(kāi)發(fā)年限平均約6年，考慮到拿地后還有開(kāi)工時(shí)限，業(yè)內(nèi)認(rèn)為后續(xù)供應(yīng)還是可以跟上的。

　　買(mǎi)房要等樓市企穩(wěn)

　　基于供需關(guān)系依然是制約樓市的核心基準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)房者保持理性。

　　新聚仁機(jī)構(gòu)的分析師預(yù)期，今年樓市的發(fā)展曲線是，一季度成交量整體復(fù)蘇，二季度明顯反彈，三、四季度則可能呈現(xiàn)銷(xiāo)量中、高位盤(pán)整，“今年的需求總量同比取得較大升幅是很有可能的，但由于政府關(guān)注民生的態(tài)度以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的制約，預(yù)計(jì)樓市爆發(fā)的可能不大，而處于平穩(wěn)攀升的周期中?！?/P>

　　“我的建議是不妨等到三季度。”克而瑞（中國(guó)）研究中心首席研究員陳嘯天坦言，“眼下不少人在看著樓市的熱銷(xiāo)情況，看著自己中意的房子一套套被搶掉，都有出手的沖動(dòng)，這是很典型的國(guó)民消費(fèi)特征：從一開(kāi)始的反應(yīng)不足，到最后的反應(yīng)過(guò)度?？紤]到近期房?jī)r(jià)重回高位，且購(gòu)房的可選擇余地不大，等一等未必是壞事，沖高后總是需要調(diào)整的。現(xiàn)在有不少開(kāi)發(fā)商之所以漲價(jià)，主要是事先沒(méi)想到一季度以來(lái)行情這么好，所以在年初設(shè)定目標(biāo)時(shí)定得比較低，現(xiàn)在則趁著上半年行情漲價(jià)，爭(zhēng)取銷(xiāo)售利潤(rùn)也能夠漂亮一些，畢竟之前他們是真的降價(jià)了。而樓市回暖也使得一些在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度有所加快，預(yù)計(jì)到6月以后新房的供應(yīng)量會(huì)上來(lái)的?！?(上海證券報(bào))

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