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上海驚現投資客整購寫字樓 本地神秘富豪2.19億抄底

2009年05月20日14:56   來源：西本資訊
摘要：

來源：上海商報  作者：袁晨晨

    從去年下半年開始，受國際金融危機影響，不少投資機構損失慘重，紛紛收縮戰(zhàn)線，大宗物業(yè)投資幾乎從上海樓市消失。然而，昨日，商報記者獨家獲悉，在上海市中心（人民廣場板塊），久違了的大宗商業(yè)房地產交易重新出現——一位本地投資客（個人），以大約２．１９億元的總價，整棟買下位于新閘路、烏鎮(zhèn)路口的“悅達黃浦河濱大廈”。

    本地買家個人整購大廈

    商報記者近日獲得消息稱，人民廣場北側的“悅達黃浦河濱大廈”——一棟在售的辦公樓房源，因為每平方米平均報價只有２３０００元，所以最近一段時間以來取得了相當不錯的銷售成績。昨日，商報記者查閱網上房地產相關記錄時發(fā)現，悅達黃浦河濱大廈的狀態(tài)欄已經顯示為“售完”。

    據網上房地產數據顯示，悅達黃浦河濱大廈由一棟地上１２層和地下１層建筑組成，于今年４月２１日推出了其全部４７套寫字間、商鋪房源，其網上的“參考價”為２３０００元／平方米。網上信息同時顯示，悅達黃浦河濱底層有２套商鋪，面積合約４１３平方米；其２－１２樓為辦公樓，每層分布４套房源（單套面積介于１１０－２８０平方米之間），整棟大廈的辦公樓面積合計７７８０平方米；再加上地下１層的停車庫（建筑面積１３０８平方米），悅達黃浦河濱大廈在網上房地產備案出售的建筑面積合計為９５０１平方米（少量物業(yè)用房并未納入網上銷售范圍）。

    目前，網上房地產顯示，該大廈的所有４７套寫字間已經全部售完，據網上的“銷售速度”顯示，這些房源全部在４月份成交——如此快速的銷售令商報記者當時即產生悅達黃浦河濱大廈被人整棟買下的猜疑。

    商報記者委托佑威·樓市通系統(tǒng)調取相關數據顯示，截至４月３０日（開盤１０天），悅達黃浦河濱大廈已售房源為４２套，且全都在４月２２日、２３日兩天內成交，買家是２位上海本地戶籍人士，其中一位購買了１套，另外一位則購買其余４１套。

    隨后，商報記者致電開發(fā)商悅達地產，一位熟悉悅達黃浦河濱大廈的姜先生告訴商報記者，悅達黃浦河濱大廈確實已經被一位本地買家整棟“吃”進，當前正在辦理相關手續(xù)，且新東家很可能會將所有房源對外出租。

    目前，商報記者還不清楚悅達黃浦河濱大廈“整售”的成交金額的具體數字，但按照２３０００元／平方米均價和９５０１平方米的建筑面積粗略估算，這單交易的總價達到２．１９億元左右。

    單價遠低于現時市場行情

    去年下半年以來，受國際金融海嘯影響。不少投資機構改變策略，以至于去年９月份至今，上海房地產市場一直沒有出現整棟物業(yè)的收購交易。據ＤＴＺ戴德梁行方面表示，由于買賣雙方對于價格的心理預期存在較大差距，物業(yè)投資市場（整體收購市場）始終處于拉鋸狀態(tài)。

    據商報記者了解，去年３月份時，悅達黃浦河濱大廈就已經放出要“整體打包出售”的消息，當時開發(fā)商開出的價格是２．６億元，但始終沒有成交。如今，時隔一年，該大廈的開發(fā)商終于如愿以償，找到了整棟交易買家，只不過，交易總價降至２．１９億元左右，較去年３月份折讓約１６％。

    商報記者在項目現場看到，目前已經建成的悅達黃浦河濱大廈（黃浦區(qū)新閘路３５６號），南面貼近新閘路，正對地鐵１號線新閘路站；北面緊臨南蘇州路，東面毗鄰烏鎮(zhèn)路橋（過了橋就是閘北區(qū)）；西側靠近新昌路，斜對著上海灘新昌城（已經入住的住宅小區(qū)），大廈外立面呈歐洲古典建筑風格，北面可直面蘇州河兩岸景觀，周邊聚集著大片的住宅，人流量較大，附近各項商業(yè)設施極其齊全。

    附近，上海灘新昌城的次新二手房的掛牌價一般在２８０００－３００００元／平方米，而悅達黃浦河濱大廈東側不遠處、同樣位于蘇州河南岸的怡水豪庭（美國漢斯開發(fā)的商業(yè)用地上的“行政公寓”），當前報價高達３４０００元／平方米，相比之下，悅達黃浦河濱大廈２３０００元／平方米的均價無疑處于一個相當低廉的水平。

    年回報率至少可達６．３％

    悅達黃浦河濱大廈所在的人民廣場板塊北部邊緣區(qū)域，目前標準的辦公樓項目并不是很集中，商務氛圍不算濃厚，據悉，該區(qū)域當前的辦公樓租金大約在４元／平方米／天左右，底層商鋪的租金可達７－１０元／平方米／天左右。假設以４元／平方米／天的租金價格來粗略測算，此次悅達黃浦河濱大廈買家的平均年租金回報率至少可達６．３％左右。

    值得一提的是，據商報記者了解，悅達黃浦河濱大廈的底層商鋪層高達到５．５米，２－１０層的辦公樓層高為４．８米（１１－１２層的層高是３．５米），所以，對于悅達黃浦河濱大廈１－１０層的商鋪和辦公樓房源，投資客在買下大樓之后，完全可以將其分隔成“復式”房源，以擴大實際出租面積，從而使購房成本再度攤薄。所以，如果按照分隔后的使用面積來估算，這位神秘的本地買家整購悅達黃浦河濱大廈的實際均價還遠遠低于２３０００元／平方米，換言之，其租金回報率也將得到大幅增加。

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