下游數(shù)據(jù)

4月樓市回落 地方政府出手護“陽春”

2009年04月29日07:01   來源：西本資訊
摘要：

     樓市“陽春”的行情沒能在4月持續(xù)。
 
　　記者根據(jù)京滬深三地的房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，進入4月份以來，京滬深三地樓市成交量均出現(xiàn)回落，上海交易數(shù)據(jù)變化比較大，深圳交易量呈現(xiàn)增長乏力、回落的狀態(tài)，而具有風向標意義的北京樓市交易量則連續(xù)4周穩(wěn)步下降。

　　從3月30日到4月27日，北京商品房交易套數(shù)為17781套，相距3月份的36774套降幅顯著，北京4月份樓市交易量環(huán)比3月份大幅度下降已成定局。

　　搜房網(wǎng)分析報告稱，目前北京樓市交易量遠不及2007年水平，而且伴隨著經(jīng)濟適用房和限價房成交量擴大，北京整體下滑的樓市交易量中，真實的商品住宅交易量規(guī)模更小。如果改善性住房刺激政策不出臺，預計樓市在第二季度呈現(xiàn)整體下滑趨勢。

　　4月提前下滑

　　北京和天津的房地產(chǎn)交易量從4月份開始，呈現(xiàn)逐周下降趨勢。

　　4月21-26日，北京商品房日均銷售772套，環(huán)比前一周811套下降了4.8％。

　　天津市同一周內(nèi)商品住宅成交2540套，成交面積為264642平方米， 環(huán)比上周小幅下跌3.82％；成交均價6577元/平米，環(huán)比上周下降4.06％。這已經(jīng)是連續(xù)5周出現(xiàn)下降。

　　上海3月30日到4月27日商品房住宅共成交21936套，雖然比3月份的26577套仍有差距，但是上海的交易量呈現(xiàn)連續(xù)三周上漲的趨勢。分析上海1-3月份的交易數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)升降交替的波動行情。

　　易居中國的分析報告指出，上海的樓市調(diào)整更徹底一些，房屋交易量也根據(jù)房價呈現(xiàn)反向波動。當房價上漲時，交易量就出現(xiàn)下降；當房價下降時，交易量就會出現(xiàn)上漲。

　　4月上半月，上海房價上漲了5％，而交易量下降了15％，下半月房價開始回調(diào)，交易量就出現(xiàn)了快速回升的勢頭。

　　深圳的商品住宅交易量和房價則像坐上了過山車。從3月30日到4月27日的四周內(nèi)，深圳商品房交易量逐周出現(xiàn)升降10％的變化。

　　例如，在3月30日到4月5日的第一個星期內(nèi)，深圳商品住宅成交1727套，成交面積為182385平方米， 環(huán)比上周略增1.86％，成交均價12793元/平米，環(huán)比上周上升9.24％。

　　在4月6日到12日的第二個星期內(nèi)，深圳商品住宅成交1622套，成交面積為158157平方米，環(huán)比上周萎縮13.28％，成交均價11632元/平米，環(huán)比上周下跌9.07％。

　　對于4月份的交易行情，多數(shù)研究機構表示不看好后市。搜房網(wǎng)監(jiān)測機構的研究專家對記者說，主要城市中北京房屋交易量具有代表意義。北京樓市受政策影響最大，也最早走出自住型需求釋放期。

　　我愛我家一位負責人在某商業(yè)地產(chǎn)峰會上對記者表示，北京樓市二季度調(diào)整是業(yè)內(nèi)的共識，但是業(yè)內(nèi)此前預計“陽春”行情會持續(xù)到5月份。如果4月份北京樓市回調(diào)成為一個持續(xù)的趨勢，則意味著樓市回調(diào)提前到來。

　　王宏新分析認為，4月份全國主要城市樓市出現(xiàn)下跌或回調(diào)，可能與房價上漲有關。雖然一季度全國平均房價出現(xiàn)下降，但是4月份開始大城市的房價又開始回升。

　　以北京市一季度熱銷的樓盤遠洋沁山水為例，其年初開盤價格為1.1萬元/平方米，4月初開盤的三期價格回升到了1.4萬元/平方米。

　　一位開發(fā)商對記者坦言，房子一旦開盤就必須進入漲價通道，否則后面的房子就不好賣。很多樓盤都是漲價漲到賣不動，然后變換一個案名，降價銷售，然后接著開始新一輪漲價。

　　北京市建委副主任苗樂如對記者表示，開發(fā)商的一些不合理漲價行為會比假按揭給市場帶來的負面影響更大。房價只有降到購房者能承受的范圍內(nèi)時，才會大規(guī)模出現(xiàn)交易量，否則回暖很難持續(xù)。

　　除了開發(fā)商漲房價的因素外，自住型需求過度釋放，改善型需求沒有支撐也是4月樓市回調(diào)的原因。

　　中房協(xié)秘書長朱中一分析說，目前中央和地方的刺激樓市政策是短期的，應該長短期結合。

　　去年“131號文”提出交易稅費減免有效期為一年，為此今年小戶型商品房和二手房集中放量成交，透支了未來自住型需求的購房量。而刺激改善型需求的政策沒有發(fā)揮接力作用，于是樓市反彈又開始進入回調(diào)期。

　　朱中一4月22日對記者說，一季度在31個省份城市中，商品房買賣和租賃數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了回升，其中商品住宅同比增加了110.5％。目前，中房協(xié)正在密切關注房市的下一步走向。

　　朱中一表示，其對樓市的后市持謹慎樂觀態(tài)度，因為一季度雖然商品房交易量出現(xiàn)回升，但是目前房地產(chǎn)投資、新購置土地面積等延續(xù)性指標都出現(xiàn)了很大幅度的下降，因此下一步樓市是否能持續(xù)增長仍不好判斷。

    地方著力維護市場復蘇
 
　　為了防止開發(fā)商借機漲價，使剛剛恢復的“陽春”樓市再陷入混亂，中央和地方政府同時出手，對重點領域和重點城市開展房地產(chǎn)市場秩序整治。

　　一位接近北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會的人士對記者說，在住房和城鄉(xiāng)建設部的安排下，北京市已經(jīng)對“房托”、“假按揭”等虛假銷售行為展開了專項查處，5月份將對二手房市場展開檢查。

　　苗樂如對本報記者說，本輪市場秩序整頓的主要目的是維持、穩(wěn)定市場秩序，珍惜和維持樓市交易量弱勢回升的趨勢，而開發(fā)商亂漲價等行為成為政府檢查關注的重點。

　　4月中旬，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會對開發(fā)商雇傭“房托兒”，對樓盤進行假銷售的情況進行了專項檢查。

　　4月下旬，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會又開展了一場檢查活動，這次檢查的主要對象是“假按揭”。

　　4月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會有關負責人對記者說，已經(jīng)將11個假按揭、樓盤建筑質(zhì)量問題嚴重、哄抬房價等行為的樓盤進行了查處。北京市建委責令這11個樓盤三天內(nèi)整改，否則到期向社會通報。

　　北京房屋中介協(xié)會會長陳同順日前在安居客誠信中介聯(lián)盟活動上表示，一季度北京二手房交易量上升很快，但是也出現(xiàn)了很多問題，如果不及時調(diào)整，可能會影響市場交易量。

　　據(jù)悉，北京市二手房交易在一季度出現(xiàn)大幅度回升后，多數(shù)中介公司上調(diào)了交易手續(xù)費，將原來2％左右的中介費，一律上調(diào)到3％，而且不能打折。

　　不過，苗樂如表示，檢查結果表明，真實情況并沒有外界傳說的那么糟。北京200多個在售樓盤項目，存在“假按揭”行為的就3個。

　　遠洋地產(chǎn)市場部副總經(jīng)理肖勁對記者表示，建委部門的檢查和整頓工作會對市場起到“敲山震虎”的作用。而在房地產(chǎn)公司心中也都清楚，這次市場回暖與2007年房價大漲情況不同，大家都謹慎看好后市，就更應該珍惜當前來之不易的反彈。

　　而萬科在剛剛發(fā)布的一季報中也表示，謹慎看好后市，采取“量出為入”的策略買地和開發(fā)。

　　北師大房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新對記者說，北京等地近期采取的市場秩序整頓措施，其目的不僅僅是整頓市場秩序，更有維護剛剛復蘇的市場的想法。針對目前有的開發(fā)商過度漲價的問題，政府部門希望借市場秩序整頓的機會，給樓市“擠擠水分”。

　　實際上，目前開展“擠水分”行動的不僅是北京，天津、上海等重要城市都在穩(wěn)定房地產(chǎn)交易量上有新舉措出來。上海規(guī)定5萬平米以上的新盤開盤，需要公布銷售進度，不許捂盤。而天津也對漲房價行為做出了反向引導。

　　4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合監(jiān)察部啟動了房地產(chǎn)領域變更規(guī)劃、更改容積率問題的專項整治。

　　王宏新分析說，去年年底出臺的“131號文”已經(jīng)授權地方政府因地制宜地調(diào)控當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。當前，中央政府和部分地方政府同時出臺一些措施，加強對房地產(chǎn)市場秩序整頓，突出了上下聯(lián)動的作用。

　　而維持弱勢陽春，也成為地方政府的主要考慮問題。日前，上海市房協(xié)組織20多家大型房地產(chǎn)企業(yè)召開座談會，專門討論如何珍惜市場信心回暖問題，減少虛假銷售行為的問題。

　　這個會議召開的背景是，在一季度樓市出現(xiàn)回暖的情況下，上海很多開發(fā)商采取小批量，多漲價的銷售行為。之前，上海市規(guī)定超過3萬平方米的樓盤，需要分批預售的，每次申請預售面積不得少于3萬平方米。而在3月上旬上海推出的18個樓盤中，只有2家開發(fā)商推盤量在3萬平方米以上。

　　另外，今年住房和城鄉(xiāng)建設部將整治重點鎖定在容積率修改的問題上。這個問題在全國十分普遍，在此前一季度中，很多地方政府為了讓開發(fā)商維持投資、不退地，給開發(fā)商土地改容積率，提高開發(fā)商項目利潤率等。

　　對于這種全國性的擾亂市場秩序的做法，住房和城鄉(xiāng)建設部等部門展開檢查，而對于開發(fā)商漲價等地方行為，則由地方政府進行調(diào)節(jié)。而這些動作背后，都是想穩(wěn)定樓市交易量弱勢上漲的局面，避免大起大落。(21世紀經(jīng)濟報道)

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