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    【證券日?qǐng)?bào)本報(bào)記者 孫潔琳】 27日，在第五屆中美經(jīng)濟(jì)高峰論壇上，萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖的觀點(diǎn)與摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶發(fā)生了激烈交鋒。

    王慶堅(jiān)決的認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)不存在泡沫；而馮侖則表示，未來(lái)中低價(jià)住宅泡沫會(huì)顯現(xiàn)。

    王慶：中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)——走進(jìn)后泡沫時(shí)代”，這是主辦方華美協(xié)進(jìn)社給出討論嘉賓的題目。然而，王慶發(fā)言的第一句就表示“不同意后泡沫時(shí)代的說(shuō)法”，“美國(guó)房地產(chǎn)確實(shí)有泡沫，但是中國(guó)房地產(chǎn)哪點(diǎn)像有泡沫？”王慶笑問(wèn)。

    他主要對(duì)兩個(gè)普遍觀點(diǎn)進(jìn)行了駁斥，第一，“買(mǎi)不起房子就存在泡沫”?！爸袊?guó)的房?jī)r(jià)收入比為8倍，一般發(fā)達(dá)國(guó)家在3-6倍。但是中國(guó)處在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)期間，國(guó)民收入增長(zhǎng)速度快，所以不能靜態(tài)的衡量?！蓖鯌c表示。

    第二，王慶認(rèn)為，中國(guó)情況特殊，不能簡(jiǎn)單的將房?jī)r(jià)收入比與發(fā)達(dá)國(guó)家相比?！爸袊?guó)房屋擁有率很高，同時(shí)住房需求又很強(qiáng)。中國(guó)存在一個(gè)公房私有化的問(wèn)題，之前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下單位分的房子使得之前獲得房子的成本是很低的，所以不能這樣直接跟美國(guó)做比較，而是應(yīng)調(diào)整房?jī)r(jià)收入比，這也我們調(diào)整后中國(guó)也就在6倍左右，而世界大部分國(guó)家在4-20倍。

    馮侖：蜜月期已過(guò) 未來(lái)中低價(jià)房會(huì)有泡沫

    “房地產(chǎn)商的蜜月期已經(jīng)過(guò)了，現(xiàn)在是開(kāi)始好好過(guò)日子的階段了?！瘪T侖以這句話(huà)開(kāi)始了他的發(fā)言。

    在經(jīng)過(guò)2008年下半年的下跌后，2009年全國(guó)各主要城市商品住宅市場(chǎng)成交量均現(xiàn)回升之勢(shì)，房市迎來(lái)了“小陽(yáng)春”。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積11309萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.7%。

    但是同時(shí)，房屋投資和土地投資卻出現(xiàn)雙回落。一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增幅比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4742萬(wàn)平方米，同比下降40.1%，而去年同期是增長(zhǎng)29.7%；完成土地開(kāi)發(fā)面積5223萬(wàn)平方米，同比下降11.3%

    但是，馮侖卻對(duì)政府大規(guī)模參與低收入人群住房市場(chǎng)表示出了擔(dān)憂(yōu)?！芭e個(gè)例子來(lái)講，北京去年、前年每年銷(xiāo)售的房屋住宅大約在16萬(wàn)套，但是今年光政府就推出來(lái)10萬(wàn)套。政府這樣大規(guī)模的涌入，實(shí)際上形成了中低檔價(jià)位市場(chǎng)的供過(guò)于求，逐步形成這個(gè)領(lǐng)域的泡沫。同時(shí)把這個(gè)市場(chǎng)的交易制度，交易規(guī)則都改變了，從而引起大量民營(yíng)企業(yè)被擠出去，事實(shí)上現(xiàn)在中國(guó)A股上十大房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)沒(méi)有民營(yíng)了。這就是我說(shuō)的房地產(chǎn)問(wèn)題住宅化，就是把所有的房地產(chǎn)問(wèn)題都?xì)w結(jié)成了住宅問(wèn)題?！?/P>

    馮侖還認(rèn)為，隨著獨(dú)生子女政策效果的顯現(xiàn)，或者在10年20年后，房地產(chǎn)出現(xiàn)供過(guò)于求，而商用不動(dòng)產(chǎn)將取代住宅房地產(chǎn)成為新的明星。

    馮侖稱(chēng)實(shí)際情況很好

    萬(wàn)通地產(chǎn)今年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28048萬(wàn)元，同比減少81.23%；而歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2522萬(wàn)元，同比減少88.2%。這也是自2007年發(fā)布一季報(bào)之后，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)生的最嚴(yán)重的一次業(yè)績(jī)下滑。

    對(duì)此，馮侖在會(huì)后接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“一季度情況實(shí)際上市場(chǎng)都看到了，因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間不同，所以利潤(rùn)下滑不足以說(shuō)明任何問(wèn)題。事實(shí)上去年年末萬(wàn)通的現(xiàn)金是-6億，而今年一季度已經(jīng)是正的1億多，所以可以看到萬(wàn)通實(shí)際上是非常好的狀況，而利潤(rùn)多少是根據(jù)結(jié)算來(lái)看的?！?/P>

    對(duì)以今后萬(wàn)通的定價(jià)策略，馮侖表示，企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)的變化隨時(shí)都可能作出不同的決定。但是他也表示：“如果住宅道德化、去市場(chǎng)的趨勢(shì)不改變，房地產(chǎn)在中低檔上價(jià)格我相信還會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)還會(huì)下降?！?/P>

    馮侖認(rèn)為，政府介入對(duì)解決中低收入人群住房問(wèn)題是有效的，但是如果這個(gè)范圍和市場(chǎng)的邊界不清楚，各地方政府會(huì)不斷擴(kuò)大，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)下降。