下游數(shù)據(jù)

上海樓市1:6畸形供求比假相 “趕工潮”涌現(xiàn)

2009年04月17日07:12   來(lái)源：西本資訊
摘要：

     許多數(shù)據(jù)往往是表面的，很會(huì)捉弄人，尤其是在目前的樓市。

　　供求比，這是一個(gè)往往能直接體現(xiàn)市場(chǎng)供求關(guān)系以及預(yù)判市場(chǎng)走勢(shì)的核心數(shù)據(jù)之一。本報(bào)記者注意到，在一季度的成交放量后，進(jìn)入4月份，上海樓市的供求比突然數(shù)倍飆升，4月份第一周，上海商品住宅供求比達(dá)到了創(chuàng)記錄的1：8.85，緊接著第二周盡管略有回落，但依然處于1：3.16的高位，兩周平均供求比達(dá)到了1：6。

　　即使在成交放量的第一季度，上海商品住宅的供求比也基本穩(wěn)定在1：1－2的區(qū)間內(nèi)。若以這一畸形的供求比去推測(cè)后市走向，按照傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)，后市應(yīng)該是市場(chǎng)供不應(yīng)求、價(jià)格飆升，但事實(shí)上，幾乎沒(méi)有一位有經(jīng)驗(yàn)的人士這樣預(yù)測(cè)后市。

　　4月12日，在上海交大海外教育學(xué)院攜手諾亞財(cái)富主辦的“第三屆創(chuàng)業(yè)投資與私募股權(quán)投資論壇”上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容向本報(bào)記者表示，一季度的樓市回暖能否延續(xù)，取決于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，只有價(jià)格進(jìn)行下調(diào)，才能保持這樣的成交勢(shì)頭。

　　正確理解當(dāng)前畸形供求比的關(guān)鍵在于不能忽略存量因素。易憲容指出，目前市場(chǎng)成交的放量，主要是在消化存量房，存量房的壓力依然很大。

　　供不應(yīng)求“假相”

　　進(jìn)入4月份，經(jīng)歷了一季度成交放量的上海樓市，風(fēng)云突變。

　　3月30日－4月5日，上海商品房新增供應(yīng)量25.06萬(wàn)平方米，環(huán)比減少8.24萬(wàn)平方米；商品住宅本周新增供應(yīng)量4.39萬(wàn)平方米，環(huán)比減少24.31萬(wàn)平方米。該周商品房成交量57.74萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9.39萬(wàn)平方米；商品住宅成交量38.84萬(wàn)平方米，減少4.95萬(wàn)平方米。

　　4月6日－4月12日，上海商品房新增供應(yīng)量59.78萬(wàn)平方米，環(huán)比增加34.72萬(wàn)平方米；商品住宅本周新增供應(yīng)量12.67萬(wàn)平方米，環(huán)比增加8.28萬(wàn)平方米。該周商品房成交量59.57萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1.83萬(wàn)平方米；商品住宅成交量40.05萬(wàn)平方米，增加1.2萬(wàn)平方米。

　　“如果僅從這兩周供求數(shù)據(jù)分析，市場(chǎng)確實(shí)呈現(xiàn)出典型的供不應(yīng)求的特征，尤其是在商品住宅市場(chǎng)?！币拙?中國(guó))分析師薛建雄表示，從表面數(shù)據(jù)可以看到，這兩周，上海樓市雖然供應(yīng)量水平較3月有明顯回落，但成交量的回落幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供應(yīng)量。

　　記者注意到，兩周的平均供求比已經(jīng)達(dá)到1：6的罕見(jiàn)高位，即使在此前樓市處于爆發(fā)式增長(zhǎng)的2007年，這樣的供求比也極少出現(xiàn)。

　　但是，在這樣理論上應(yīng)該極度刺激成交均價(jià)上攻的超高供求比情況下，這兩周上海樓市的成交均價(jià)并未出現(xiàn)相應(yīng)的大漲，甚至，在普通商品住宅供求關(guān)系差距最大的這部分，成交均價(jià)反而出現(xiàn)了下跌。

　　4月第一周，上海商品房成交均價(jià)12181元/平方米，環(huán)比上漲1348元/平方米，漲幅12.44％；商品住宅成交均價(jià)12488元/平方米，環(huán)比下跌915元/平方米，跌幅6.83％。第二周，商品房成交均價(jià)10922元/平方米，環(huán)比下跌1259元/平方米，跌幅10.34％；商品住宅成交均價(jià)12741元/平方米，環(huán)比上漲253元/平方米，漲幅2.03％。

　　對(duì)此，薛建雄表示，并不難理解，市場(chǎng)在繼續(xù)第一季度成交放量的余溫，在新增供應(yīng)大幅萎縮的情況下，消化存量。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟也指出，最近全市商品住宅成交量，已接近2007年房地產(chǎn)最熱的一年，目前市場(chǎng)處于相對(duì)過(guò)熱狀況，并且整體新增供應(yīng)量也處于低位，開(kāi)發(fā)商對(duì)外造成一種供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，但是目前全市庫(kù)存量還是較大，目前主要以去庫(kù)存為主。

　　上海官方房地產(chǎn)交易網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至4月16日，上海全市一手房普通住宅存量28998套共271.20萬(wàn)平方米。自2月樓市回暖至今，上海全市僅有185.94萬(wàn)平方米的新房源上市，成交量卻達(dá)到299.12萬(wàn)平方米，這意味著有113.18萬(wàn)平方米前期滯銷的房源在過(guò)去兩個(gè)半月里被買家所消化。據(jù)易居中國(guó)·CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)，今年一季度上海全市共成交商品住宅285萬(wàn)平方米，比去年同期上漲35.7％；均價(jià)13036元/平方米，比去年同期上漲7.6％。

　　2008年上海樓市共推出住宅1230萬(wàn)平方米，僅成交907萬(wàn)平方米，323萬(wàn)平方米房源需要在今年消化。也就是說(shuō)，最近兩周上海樓市出現(xiàn)的畸形供求比，仍然是市場(chǎng)在大量消化存量的表現(xiàn)。
　
    供應(yīng)斷層引發(fā)趕工潮？

　　如果這樣的供求關(guān)系中，需求量依然較大，主要是延續(xù)了一季度以來(lái)的成交放量，那么，導(dǎo)致供求比突變的市場(chǎng)供應(yīng)，為何突然萎縮？

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟分析，房地產(chǎn)公司的存貨去年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，目前存貨壓力對(duì)大多數(shù)公司來(lái)說(shuō)依然形勢(shì)嚴(yán)峻。一種是去年資金緊張，停工緩建產(chǎn)生的存貨；一種則是已經(jīng)基本完成建設(shè)，但由于市場(chǎng)低迷，一直未入市銷售。

　　不過(guò)，經(jīng)過(guò)一季度的成交放量和供應(yīng)放量后，上述后一種情況產(chǎn)生的存貨獲得了較大幅度的消化。

　　上海一手房住宅可售量271.20萬(wàn)平方米，若以目前每周成交量將近40萬(wàn)平方米的去化速度，僅需不足兩個(gè)月，即可消化當(dāng)前存量。以上海某知名樓盤的銷售情況為例，去年該樓盤推盤量超過(guò)1000套，僅賣掉了200多套，但最近兩個(gè)月內(nèi)，即售出600多套，存量壓力驟降。據(jù)記者了解，這樣的樓盤，在上海并不鮮見(jiàn)。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，基于去年成交低迷，大多數(shù)房企采取了停工緩建的過(guò)冬策略，但隨著今年一季度開(kāi)始的成交量回暖，停工緩建策略已經(jīng)難以跟上市場(chǎng)的步伐，而且隨著市場(chǎng)存量的進(jìn)一步消化，長(zhǎng)期停工緩建帶來(lái)的供應(yīng)斷層“危機(jī)”正在迫近。

　　4月15日，在上?！安汤蠋煵粍?dòng)產(chǎn)工作室”揭牌論壇上，大部分滬上房地產(chǎn)專家認(rèn)為，對(duì)市場(chǎng)而言，由于大部分購(gòu)房者依然有很重的觀望心理，即使市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面時(shí)，也不太可能出現(xiàn)以往搶購(gòu)，進(jìn)而價(jià)格飆升的情況，現(xiàn)在最影響購(gòu)房者是否出手的因素，不是供求關(guān)系，而是價(jià)格。

　　顯然，在價(jià)格不具有大幅上漲可能性的前提下，供應(yīng)量的滯后，對(duì)單個(gè)企業(yè)而言，錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)行情的損失很難在價(jià)格上得到彌補(bǔ)。

　　于是，上海業(yè)內(nèi)，摒棄停工緩建、加快趕工上市的開(kāi)發(fā)商，悄然增多。知情人士告訴記者，上海本地知名房企——上海新長(zhǎng)寧集團(tuán)旗下位于中山公園板塊的高檔住宅項(xiàng)目，去年一度放慢了施工步伐，日前已經(jīng)緊急加速工期，計(jì)劃提前至五六月份上市。有更多項(xiàng)目傳出動(dòng)工和加快工期等消息。

　　“今年，加快開(kāi)發(fā)入市節(jié)奏，將是市場(chǎng)的主流?！标愱芍赋觯_(kāi)發(fā)商2007年前后所購(gòu)?fù)恋?，基本上都到了需要開(kāi)發(fā)入市的時(shí)期，即使獲得開(kāi)發(fā)延期的許可，土地上沉淀的資金壓力也迫使企業(yè)必須要啟動(dòng)項(xiàng)目?！澳切┐_實(shí)沒(méi)有足夠資金實(shí)力啟動(dòng)項(xiàng)目的，也會(huì)陸續(xù)通過(guò)轉(zhuǎn)讓等方式，交易手中土地。因此，接下來(lái)，除了趕工潮外，土地交易市場(chǎng)也可能開(kāi)始升溫?！保?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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