下游數(shù)據(jù)

任壽根：別把住房欲望等同于剛性需求

2009年04月15日13:36   來源：西本資訊
摘要：

    【東方早報】國家發(fā)改委公布的最新數(shù)據(jù)顯示，全國房價下跌勢頭已經踩住剎車，3月房價相比上個月出現(xiàn)0.2%的回升，這是全國房價繼去年8月開始出現(xiàn)實質性下跌之后首次止跌回升。這似乎印證了新華社4月11日的報道：國務院發(fā)展研究中心發(fā)布的調查報告顯示，對二季度房地產行業(yè)經營狀況持樂觀態(tài)度的企業(yè)經營者明顯增加，92.9%的企業(yè)經營者認為該行業(yè)經營狀況“好轉”或“不變”。近半數(shù)的企業(yè)經營者認為2009年房價降幅將在10%以內。不過調查還顯示，企業(yè)經營者認為目前房價仍處在相對較高的價位。

    從這個調查結果可以看出，目前多數(shù)企業(yè)經營者還是比較理性的?？墒?，國內一些研究者或房地產企業(yè)常?；煜洕鷮W中的一對基本概念，錯誤理解住房需求剛性，得出不盡客觀的結論。這兩個概念就是“欲望”與“需求”,它們的內在涵義是不同的。經濟學認為，欲望是無窮的，它是一種愿望，一種需要，可以脫離個人實際收入狀況而存在，而需求是有限的，它是指個人有能力購買并愿意購買商品的愿望。近幾年來，有人經常以中國工業(yè)化、城市化遠未結束為依據(jù)，以住房剛性需求為由，認為目前中國房價不高或還會走高。本文不想介入未來中國房價是漲還是跌的爭論，但有必要澄清一個事實，住房“欲望”剛性與住房“需求”剛性是不同的。

    住房具有消費品和投資品的雙重性質，由此可以把住房需求劃分為消費需求和投資需求，但投資需求最終要受到消費需求的制約，也就是說，投資需求可以在非理性力的驅動下，一時“逞能”，使房價高得“離譜”，但不管住房在投資者手中“轉幾手”，最終還是要拿來住的。而住房的消費需求是由居民的支付能力及住房的效用決定的。由于住房是人們生活中的必需品，從這點看，居民的住房“欲望”是剛性的,但如果人們對處于一定價位的住房無支付能力，購房欲望就無法轉化為真實的住房有效需求。日本就曾有這方面的經驗教訓，把住房“欲望”剛性當成住房“需求”剛性，導致20世紀80年代房價高得“離譜”，這種非有效需求助推的高房價最終釀成了其自20世紀90年代以來房市長久的蕭條。美國爆發(fā)的“次貸危機”同樣如此。自去年年底以來，房價暴漲數(shù)年的俄羅斯也出現(xiàn)了房價大跌的情況。

    在這次國際金融危機中，中國的房地產市場總體上沒有給中國經濟“添亂”，在世界經濟有望觸底反彈的時候，我們期待，中國房地產市場中的供給者、消費者、投資者都多一份理性，盡量作出正確的、合理的選擇，促進中國房地產市場的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。因為，中國房地產市場能否穩(wěn)定發(fā)展是決定中國經濟能否盡快復蘇的重要力量之一。 (作者系經濟學教授)

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