下游數(shù)據(jù)

上海商品空置房面積再創(chuàng)新高

2009年03月24日07:12   來源：西本資訊
摘要：

     觀望之勢尚未盡數(shù)散開,上海商品房空置紀錄卻被節(jié)節(jié)突破。

　　上海市統(tǒng)計局3月20日公布的數(shù)據(jù)顯示,由于2008年以來樓市銷售面積明顯回落,截止至2009年2月末,上海商品房空置面積已達到創(chuàng)紀錄的1211.75萬平方米。

　　本報記者從上海市政府某部門獲得的權威數(shù)據(jù),在2008年12月末時,滬商品房空置面積接近1100萬平方米的歷史最高記錄,空置面積同比增長48.4%,增幅高出全國平均水平26.6個百分點。其中住宅空置面積同比增長82.3%,高出全國平均水平50個百分點。

　　2個月后,紀錄被刷新。

　　此前多年并不尖銳的供需對峙,讓上海在2008年之初,累積了735.46萬平方米的商品房空置量。但2008年樓市供求關系突變,與當下的1211萬平方米相比,一年多,上海空置率迅速翻了接近一倍。

　　值得注意的是,已公布的《上海市2009年住房建設計劃》顯示,年內(nèi),上海在建及新開工商品住房建設項目,預計預售標準面積約2400萬平方米。加上累積的空置面積,上海今年待售商品房超3600萬平方米。

　　上海官方網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計,2008年商品住宅預售登記面積較去年下降了42%,為1560萬平方米,按這靜態(tài)速度,上海消化今年待售商品房,約計需27個月。

　　需注意的是,托底在向房地產(chǎn)上游突圍,區(qū)縣房地產(chǎn)公司亦出沒于該區(qū)土地市場出讓之中。

　　對此,摩根士丹利中國策略師婁剛對本報表示:“按眼下的商品房囤積量來看,政府及地產(chǎn)商只有一個辦法可以刺激剛性需求,那就是想方設法讓房價降到位,其余方式值得商榷。”

　　政府加緊托市

　　上海市一位房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者,面對居高不下的空置率,政府在1、2月低谷之時,開始采取真正的托市措施。

　　“包括黃浦、靜安、徐匯、浦東新區(qū)等各個區(qū)政府,對區(qū)內(nèi)的國資房地產(chǎn)公司存量房進行了一次集中'清理’?！睋?jù)透露,清理的途徑十分單一,即讓區(qū)內(nèi)關聯(lián)的國有企業(yè)進行購買。

　　“尚且不知道政府在團購后的具體意圖,但這是政府引導下與市場進行的對抗行為,救得了一時的空置量,對樓市市場走向并無多大幫助?！痹撊耸勘硎?。

　　事實上在2008年年底,浦東政府就開始采取過類似的托市舉措,即團購區(qū)內(nèi)存量房。

　　2008年11月22日,陸家嘴集團與上海中星集團舉行了購房簽約儀式。3天后,陸家嘴集團以17918元/平方米的價格收購中星恬園的36套房產(chǎn),總價約7800萬元。其后又出資2.7億元分3次團購了中星恬園的公寓,總計成交約180套。陸家嘴集團表示,此舉是為儲備人才公寓做準備。

　　同年12月,浦東樓盤被政府性公司“集中團購”現(xiàn)象層出不窮。易居房地產(chǎn)研究院提供給本報的數(shù)據(jù)顯示,一手商品住宅“鼎鑫名流苑”,12月18日當天剛出售就被團購全部66套集資樓。而張江的陽光花城、張江名流豪庭及鼎鑫名流苑4個樓盤的絕大批房源也被團購。

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心教授顧建發(fā)對此表示,大批“團購”對市場推動不小,據(jù)其了解,相當一部分是被國有開發(fā)商團購下用作將來的人才公寓或保障性住房的。

　　摩根士丹利中國策略師婁剛則對此分析,如此高昂的樓價,與人才公寓的實際住宅需求情況并不吻合?！安粫心敲炊嗳瞬判杈幼∪绱烁邫n的住宅。政府與市場角力的結(jié)果一定是政府吃虧,房價肯定要跌。

　　更為關鍵的是,上海區(qū)縣政府對房地產(chǎn)的“托底”,已經(jīng)伸至上游的土地出讓市場。

　　本報從上海市規(guī)劃和國土資源管理局獲悉,據(jù)第6號和第7號土地成交結(jié)果顯示,最引人矚目的“靜安區(qū)15號街坊交通樞紐綜合項目地塊（東塊）”,被靜安區(qū)國資系上海靜安城建配套發(fā)展公司以7.4億低價獲得。

　　無獨有偶,嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)新漕河北側(cè)、徐潘公路南側(cè)地塊,被嘉定區(qū)國資企業(yè),上海市嘉定區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(集團)有限公司以2.1億摘下。需要注意是,這兩幅成交地塊,是上海今年鮮有成交的非工業(yè)性質(zhì)建設用地。

　　開發(fā)商降價求生

　　上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-2月,上海商品房銷售面積為338.07萬平方米,比去年同期下降了18.8%,降幅比1月減少24.3%,比去年全年減少19.1%。

　　而在進入3月時,上海樓市呈現(xiàn)一股“小陽春”現(xiàn)象。

　　易居中國提供的數(shù)據(jù)顯示,3月份第2周,滬商品住宅成交量回到了2007年10月份的市場高峰水平,全市共成交商品住宅32.38萬平方米,環(huán)比上升38.3%。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟對本報表示,此前成交量上漲,主要是由于3月12日至15日的春季房展促成。此前觀望的剛性需求,在房展會進行了09年的第一波釋放。

　　據(jù)春季房展主辦方統(tǒng)計的數(shù)據(jù),4個展覽日,近13萬客流參加展會。房展會總意向交易金額2億元,而現(xiàn)場成交總交易額1.2億元。陸騎麟分析,成交的背后是開發(fā)商的促銷所致。

　　23日,易居中國再次向本報提供了3月份第2周統(tǒng)計數(shù)據(jù),在3月16日-22日,商品房成交量65.85萬平方米,環(huán)比增幅再次拉高18%。與此相對應的是,成交均價為9787元/平方米,環(huán)比下跌240元,跌幅2.39%。

　　“之前上海各開發(fā)商手上積壓的房源和土地都超負荷,總體供應壓力巨大,隨著了新一輪的推盤計劃的啟動,降價勢在必行?！币拙又袊治鰩熝ㄐ蹖Ρ緢蟊硎?。

　　“上?，F(xiàn)在許多高檔樓盤降價幅度較大,去年底上市的世茂濱江花園5號樓,網(wǎng)上報價是7.5萬元/平方米,3月份成交的11套房源均價僅3.6萬;前期報價達5.7萬/平方米的經(jīng)典茂名公寓,3月成交的13套房源價格僅3.6萬;古北國際花園也從3.2萬跌到2.7萬?！?/P>

　　薛建雄認為,這些樓盤的價格開始進行理性回歸。

　　婁剛對本報表示:“房價如果要跌,不會只跌3%或5%,過去一年就漲30%-50%,只跌這么一點不足以說明問題,房價還需要降到位?！?/P>

　　婁剛進一步分析,從目前并不樂觀的經(jīng)濟形勢看,一方面國內(nèi)購房群體的經(jīng)濟實力是在下降,而國際方面,海外游資原本日子就不好過,隨著人民幣已經(jīng)完成了大幅升值過程,來中國一線城市投資樓市的故事已經(jīng)講完。

　　“誰都說不準降多少才叫到位,只有讓老百姓都去買房子才是一個衡量標準,政府以及開發(fā)商需要找準一個房價的平衡點。”婁剛?cè)缡钦f。（21世紀經(jīng)濟報道）

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