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    2008年，上海樓市在虛度了傳統(tǒng)“金九銀十”的銷(xiāo)售旺季后，卻在11月、12月意外迎來(lái)一個(gè)頗有斬獲的“暖冬”。

　　根據(jù)中投證券和第一創(chuàng)業(yè)的最新統(tǒng)計(jì)分析，自2008年5月以來(lái)持續(xù)下跌的上海樓市成交量，在11月開(kāi)始出現(xiàn)大幅反彈，當(dāng)月成交套數(shù)1.16萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)38.9％，12月成交1.89萬(wàn)套，環(huán)比上升34.6％。

　　這一“暖意”還在持續(xù)，根據(jù)渤海證券的統(tǒng)計(jì)，在最近的一周內(nèi)（2008.12.29－2009.1.4），上海以成交25.75萬(wàn)平方米、同比上升22.62％的成績(jī)，出現(xiàn)成交面積連續(xù)5周同比上升的行情。

　　樓市成交的熱度，在售樓處中可清晰地感覺(jué)到。1月7日，在位于上海浦東民生路999弄的新開(kāi)樓盤(pán)——中星恬園售樓處內(nèi)，大廳里擺著的樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況表上，幾乎插遍了小紅旗，這是銷(xiāo)售臨近尾聲的標(biāo)志。售樓處人士介紹，“我們開(kāi)盤(pán)3個(gè)月來(lái)，目前所有400套房子只剩下80套。其中還加價(jià)了一次，從開(kāi)盤(pán)的均價(jià)1.85萬(wàn)元/平方米起，加價(jià)到了1.9萬(wàn)元/平方米”。目前該樓盤(pán)剩余的房型多為3房的大戶(hù)型，每套300萬(wàn)元左右。她特別強(qiáng)調(diào)：“由于銷(xiāo)售狀況好，我們沒(méi)有看房服務(wù)，想要就下單”。

　　另一家12月初剛剛開(kāi)盤(pán)的“陽(yáng)光花城”售樓人士則表示，目前所有公寓已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，“只有別墅提供給你，要嗎？”

　　此間分析師認(rèn)為，中星恬園和陽(yáng)光花城的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并非是一般意義上的營(yíng)銷(xiāo)策略，而的確是上海樓市回暖的縮影。易居中國(guó)分析師薛建雄表示，由于4季度以來(lái)政府托市暖風(fēng)頻吹，使得上海樓市在經(jīng)歷近六年來(lái)最冷的“金九銀十”的非正常交易之后，出現(xiàn)了連續(xù)上漲，其中去年12月的成交量已恢復(fù)到了樓市應(yīng)有的正常水平。

　　上海頻出“調(diào)控之手”

　　自2008年10月下旬以來(lái)，上海配合中央政府一系列房產(chǎn)新政的出臺(tái)，推出了力度更大的地方細(xì)則，先是在10月末出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，即“上海14條”，又在12月出臺(tái)“新8條”。前者讓上海首次購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型普通住宅的消費(fèi)者，享受總稅費(fèi)下降35%左右的優(yōu)惠。后者則把二套房限制政策基本解禁，并解除了對(duì)第一套房人均居住面積的限制。對(duì)已通過(guò)商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)首套房后的居民，再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房的，可比照首套房?jī)?yōu)惠政策貸款。尤其在住房公積金貸款上“新8條”也予以松綁，購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)符合住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款條件的，可按首套房住房公積金貸款政策執(zhí)行。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員朱大鳴認(rèn)為，上海政策的“生猛”還在于，對(duì)購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房改善居住條件的，不管你是否已購(gòu)第一套，契稅一律按照1％征收。這體現(xiàn)了上海地方政府堅(jiān)決拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)的決心。因此朱認(rèn)為，在救市的財(cái)政、稅收等政策上，各地方政府應(yīng)向上海學(xué)習(xí)。

　　上海的政策效應(yīng)雖然談不上立竿見(jiàn)影，但樓市因之而起的微妙變化還是有跡可尋。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年12月15日－21日，上海一手商品住宅成交量為18.99萬(wàn)平方米，環(huán)比上升了6.2%；平均成交價(jià)格達(dá)到11950元/平方米，環(huán)比上升6.3%。12月23日，上海新房成交量1024套，為半年以來(lái)首次單日破千套。政府的調(diào)控決心還觸動(dòng)了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的集中推盤(pán)，12月22－28日，上海新商品住宅新增供應(yīng)32.68萬(wàn)平方米，環(huán)比上升35％。

　　不過(guò)，各方人士認(rèn)為，無(wú)論在稅收還是貸款層面，下一步上海繼續(xù)出臺(tái)有實(shí)效的利好政策的余地已經(jīng)不大，至于市場(chǎng)曾流傳的取消契稅和買(mǎi)房送“戶(hù)口”政策，更是不可能出臺(tái)。上海市公積金管理中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師叢誠(chéng)表示，上海戶(hù)籍制度的改革方向是逐步淡化戶(hù)口概念，在購(gòu)房問(wèn)題上如再采取藍(lán)印戶(hù)口政策，既不合時(shí)宜也不利于城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，必不會(huì)重出江湖。

　　國(guó)企掏出“真金白銀”

　　除了政策鼓勵(lì)外，上海樓市的走熱，還出現(xiàn)了“國(guó)企購(gòu)房”的重要因素，國(guó)企以“真金白銀”的投入，直接撬動(dòng)了本地樓市的走熱，專(zhuān)家稱(chēng)這一舉措為全國(guó)各大一線(xiàn)城市所罕見(jiàn)。上海社科院房地產(chǎn)研究中心教授顧建發(fā)表示，11月樓市新政實(shí)施后，浦東出現(xiàn)的大批“團(tuán)購(gòu)”對(duì)市場(chǎng)推動(dòng)不小。

　　記者采訪的中星恬園就是典型一例。售樓人士告訴記者，上海大型國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)之一的陸家嘴集團(tuán)，2008年11月一次性在這里購(gòu)房就達(dá)到總量的三分之一強(qiáng)?！瓣懠易煲ㄆ謻|人才公寓項(xiàng)目，一次性購(gòu)房180套，包了所有9棟樓里的3棟”，不過(guò)她不肯透露陸家嘴集團(tuán)的購(gòu)房?jī)r(jià)格。

　　在位于浦東外環(huán)外的張江名流豪庭，則閃現(xiàn)了另一家房地產(chǎn)集團(tuán)上海張江集團(tuán)的身影。該樓盤(pán)售樓人士對(duì)記者表示，張江集團(tuán)為了建設(shè)人才引進(jìn)公寓，一次性出手購(gòu)買(mǎi)300套，而該樓盤(pán)10月開(kāi)盤(pán)至今總共也只賣(mài)了400套房子。

　　而“只剩下別墅有售”的陽(yáng)光花城，則是在2008年12月9日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，72套公寓就全部被一家企業(yè)“包攬”。

　　上海金橋集團(tuán)有限公司與外高橋集團(tuán)的人士此前也均表示，公司確實(shí)在近期收購(gòu)了一些樓盤(pán)的房源，用于人才保障房及配套商品房。陸家嘴集團(tuán)人士也對(duì)收購(gòu)一事給予了肯定回答，并表示公司還將自造一批專(zhuān)供陸家嘴地區(qū)金融人才居住的樓盤(pán)。上述短時(shí)間內(nèi)浦東地區(qū)的國(guó)企集中購(gòu)房的數(shù)額接近8.4億元。

　　有分析師對(duì)政府變相收購(gòu)房源表示不以為然甚至質(zhì)疑，中國(guó)指數(shù)研究院華東副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，此舉對(duì)開(kāi)發(fā)商固然是利好，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖根本不能完全寄希望于通過(guò)政府收購(gòu)樓盤(pán)來(lái)救市。還有分析師稱(chēng)，上海房?jī)r(jià)已出現(xiàn)下行跡象，市場(chǎng)內(nèi)在調(diào)整是大勢(shì)所趨。在房?jī)r(jià)未現(xiàn)最低值的時(shí)候，現(xiàn)在并非最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，此時(shí)四大企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)難免有政府“托市”之嫌。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀則表示，收購(gòu)高價(jià)住房用于保障性住房違背了保障的本義，其實(shí)質(zhì)是面向特殊人才提供高端經(jīng)濟(jì)適用房。地方政府只有購(gòu)買(mǎi)低端保障性住房，才可以最大限度地以低成本保障社會(huì)公義，可以將有限的資金用到盡可能多的低收入人群，更可減少低端商品房的庫(kù)存量，實(shí)現(xiàn)一舉數(shù)得。

　　國(guó)企辯稱(chēng)：買(mǎi)樓并非托市

　　但出手“掃樓”的國(guó)企則辯稱(chēng)收購(gòu)樓盤(pán)的目的，一非托市，二不是為本集團(tuán)員工提供福利，而是為整個(gè)浦東地區(qū)的人才引進(jìn)和動(dòng)遷配套等做儲(chǔ)備。上海千城地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)分析師劉承建表示，上海四大國(guó)有房地產(chǎn)集團(tuán)在中星恬園、保利·金爵公寓等樓盤(pán)的集中下單，是為上海各類(lèi)相關(guān)企業(yè)的人才安置和商業(yè)環(huán)境提升預(yù)留空間，有助于降低上海的商業(yè)和人才成本。劉承建透露，和浦東樓盤(pán)遭遇的“團(tuán)購(gòu)”一幕類(lèi)似，未來(lái)在上海普陀區(qū)也要開(kāi)辟這樣的人才公寓。

　　陸家嘴集團(tuán)人士則表示，集中購(gòu)房，是為了優(yōu)化上海金融人才發(fā)展環(huán)境，解決高級(jí)金融人才面臨的高房?jī)r(jià)、高房租困擾。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)目前已吸引約500多家中外金融機(jī)構(gòu)和10萬(wàn)余名金融人才，人才居住問(wèn)題隨著金融集聚效應(yīng)而凸顯。因此未來(lái)浦東還將在數(shù)年內(nèi)興建更多金融人才公寓，以吸引更多金融精英參與上海國(guó)際金融中心建設(shè)。包括“中星恬園”項(xiàng)目在內(nèi)，陸家嘴集團(tuán)計(jì)劃在浦東興建近1萬(wàn)套人才公寓，總建筑面積約39萬(wàn)平方米，而張江集團(tuán)則在打算建設(shè)40萬(wàn)平方米人才公寓。

　　不過(guò)劉承建也認(rèn)為，除了為人才提供居住條件的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮外，政府拿出真金白銀吸收市場(chǎng)存量，也對(duì)當(dāng)下穩(wěn)定房?jī)r(jià)和成交量、減輕房企壓力有直接意義，傳遞了市場(chǎng)信心恢復(fù)的信號(hào)。

　　今年走勢(shì)仍不容樂(lè)觀

　　雖然有上海政府的暖風(fēng)頻吹和樓市近期的成交量放大，但業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，上海樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)依舊不容樂(lè)觀。其表現(xiàn)之一便是價(jià)格的滯漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海商品住宅成交均價(jià)從2007年底的1.1萬(wàn)至1.2萬(wàn)元/平方米左右，發(fā)展至2008年3至6月份1.4萬(wàn)至1.7萬(wàn)元/平方米的高峰，但目前成交均價(jià)又回落到2007年底水平。

　　國(guó)都證券分析師表示，2009年可售房總量仍將處于高位，在商品房滯銷(xiāo)壓力下，包括上海在內(nèi)的全國(guó)整體房?jī)r(jià)均將有10％－15％的下行空間。

　　叢誠(chéng)表示，2007年下半年到2008年上半年，撇開(kāi)官方統(tǒng)計(jì)，上海市民感受的房?jī)r(jià)，尤其是中心城區(qū)的房?jī)r(jià)幾乎上漲了50%左右，這是調(diào)控以來(lái)的報(bào)復(fù)性反彈。因此只有將調(diào)控以來(lái)的報(bào)復(fù)性反彈全部跌去時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能全面轉(zhuǎn)暖，其標(biāo)志就是房市成交量將恢復(fù)到正常規(guī)模。

　　2009年的上海樓市，或許將是行業(yè)利益相關(guān)方——政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者——三方博弈最為激烈的一年。

　　長(zhǎng)江證券分析師蘇雪晶認(rèn)為，盡管上海有巨大的自住和投資需求，但降價(jià)同樣是上?；謴?fù)成交量，恢復(fù)供求平衡的不二選擇，這一過(guò)程持續(xù)的時(shí)間不會(huì)比深圳短?！靶抡苯o了上海一個(gè)實(shí)現(xiàn)快速消化存量的契機(jī)，但如果開(kāi)發(fā)商就此以為政府在救市，而放緩降價(jià)的打算，那么等待他們的將是更漫長(zhǎng)的調(diào)整期。（中國(guó)證券報(bào)）