下游數(shù)據(jù)

開發(fā)商抱怨房價瘋狂時調控手段弱

2009年01月06日10:16   來源：西本資訊
摘要：

    2008 年10 月23 日,央行決定:將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%;下調個人住房公積金貸款利率。業(yè)內人士因此認為:中央政府結束了長達6年的房地產緊縮性的調控政策。

　　2008年12月21日,國務院辦公廳又發(fā)布了《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》,標志著國家對于房地產行業(yè)的“救市”又達到一個新的高潮。

　　這些“救市”政策的效果如何?被房地產業(yè)內認可嗎?2009年的房市將如何,有什么值得我們反思的呢?

　　開發(fā)商日子難過

　　抱怨房價瘋狂時調控手段弱

　　當本報記者致電深圳一老牌上市地產開發(fā)商的高管時,他向記者坦言,“深圳房市還都比較低迷?，F(xiàn)在房子不好賣,加大營銷力度后,現(xiàn)在比以前好一點點了。房地產企業(yè)的日子都比較難過,因為資金都緊張。銀行都不給貸款了,目前主要是在用自有資金。原來銀行給的授信額度并不是說給就給了,現(xiàn)在政策放寬后才有點放松。”

　　當記者問及政府“救市”政策的效果如何時,他卻表示,政府出的政策偶爾也看一下,但并不清楚,說不準,但肯定是有點效果的。

　　上述高管向記者斷言:“目前房地產市場絕對不是底,已經傷了元氣了,需要一點點慢慢恢復,要慢慢的回升,不會一下子彈回去。因為這次,收入與信心都受重挫了”。

　　他還向記者抱怨道,“特別是房價一天一個價的時候,政府就開始應該慢慢采取措施調控房價了。比如3個月房價最多漲多少等指導性措施出來,再殺一儆百,開發(fā)商就逐漸不敢隨便漲價了。”

　　“開始有苗頭就不管,房價一個月從1萬漲到2萬,政府再去管就晚了。這跟高血壓一樣,血壓升高了再降下來真的很難。”

　　不過上述開發(fā)商高管或許患了遺忘癥,完全忘記了政府早些年出臺的一系列調控措施了。在樓市瘋狂時,它們曾高價拿地,沉浸在高房價的歡呼聲中,現(xiàn)在日子難過,又后悔當初政府調控的手段弱。

　　房價不回落到合理區(qū)間

　　救市政策如何才能有效果?

　　上海一中外合資房地產開發(fā)商12月30日向本報記者表示,政府救市只能是一個反彈而已,改變不了房地產待業(yè)調整的趨勢。

　　上述地產人士向記者分析,“政府的政策肯定是沒用的。這次金融危機發(fā)生后,因為房地產業(yè)跟20多個行業(yè)有關聯(lián),政府才出臺這些政策。不然,說實話,房地產的價格還是在高位運行,它如果沒有回落到一個合理的位置上,所有的這些政策都是沒用的?！?/P>

　　“現(xiàn)在救房市沒用的,沒有有效的成交量是沒有用的。從政府的角度來講,它現(xiàn)在救不了市。房地產和股市從來都是一脈相承的,價格調整到位,在一個底谷里必須要有一定的成交量才可以。

　　“政府現(xiàn)在給的是稅費政策,對房價的影響不是很大,它主要是促進整個市場活躍起來?，F(xiàn)在房地產市場的根本問題還得通過房價這個根本問題的調整來解決的”,上海上述地產人士斷言道。

　　不過,對于政府“救市”政策的效力,長江證券地產行業(yè)研究員蘇雪晶對本報記者表示,成交數(shù)據(jù)說明政府的“救市”政策是有效的,特別是政策推出后的刺激效應還是比較明顯,最近這幾周新房成交量不斷的維持在一個比較高位的水平,但要回到之前較高的水平,他個人覺得可能性不大。

　　至于一些地產研究員認為政府出臺的政策比預期的要低,蘇雪晶認為,“這個談不上比預期低,政府的態(tài)度很明確:就是先要求整個行業(yè)把價格先調整下來,否則價格不真正降下來,出什么政策意義不大?！彼麄€人覺得,后面還會有政策出臺的。

　　2009年房市展望及反思

　　對于2009年的房市,蘇雪晶表示難以判斷。不過,他認為,將會是一個區(qū)域性的問題,比如北京在2008年末時調整就比較明顯,而上海則還調整幅度不大。同時,蘇雪晶告誡道,對于房市:一,不要走極端,房市不可能崩盤;二是,既然調整了,就不可能很快結束。

　　按說商品房市場由于價格高要調整,保障性住房應該會好賣一點,而且保障性住房也是中央與地方政府皆重點強調的對象,二者皆強調要增加保障性住房供給,從政策背后的邏輯和方向性來看,這是與我國的國情有關。但遺憾的是,保障性住房也遇到一定的問題:2008年個別城市的雙限房卻出現(xiàn)退房、賣不出去的現(xiàn)象。

　　對此,蘇雪晶向記者分析道,主要是價格不合適,一些雙限房賣的價格比周邊開發(fā)商的商品房都貴,顯然不好賣,因為雙限房土地價格也是招拍掛得來的,所以建成后的房價也較高。其次是在房市這種調整大勢下,保障性住房的戶型、物業(yè)管理、公交配套等這些因素可能就被消費者給予更多的考慮了。第三個因素是在經濟不確定性較高時,低收入群體的敏感性最高,實際上這部分人受到的影響最大。

　　蘇雪晶認為,這一輪經濟調整,如果想真正復蘇的話,首先考慮的是要啟動內需。接下來,是分配體制要發(fā)生變化,比如說稅收等,就是把較多的社會財富多分配給老百姓,另一方面就是加大社會保障的力度,讓老百姓感到心里有底。其實,這些東西都是要重新再考量,老百姓無后顧之憂了,這樣才能有助于消費,老百姓也敢于消費。

　　業(yè)內人士認為,像保障性住房難賣的這種情況,2009年這個問題可能會更突出。所以2009年保障性住房將是專家學者、業(yè)內、消費者、政府,大家應該更深入的反思的一塊,因為這是個方向性的問題。（證券日報）

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