下游數(shù)據(jù)

08樓市之變:“拐點(diǎn)論”兌現(xiàn)

2008年12月22日07:04   來源：西本資訊
摘要：

    ２００８年的中國樓市，無疑是變化多端的一年：從年初對“拐點(diǎn)論”的激烈爭論，到“百日劇變說”的應(yīng)驗(yàn)；從“面粉貴過面包”，到流拍退地紛紛上演……

    或許正如ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹所說：“在夏天，我們看到草長得總比樹快，但最后成材的還是樹，而不是草。”經(jīng)歷了非理性上漲之后，中國樓市將在行業(yè)分化和優(yōu)勝劣汰中更健康發(fā)展。

    3月末，潘石屹爆出“百日劇變”論，他認(rèn)為“中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期”。此論一出備受爭議，4月進(jìn)入爭論高峰。

    “拐點(diǎn)論”和“百日劇變說”

    從去年底拋出“拐點(diǎn)論”以來，萬科掌門人王石就陷入“賣拐”與“假摔”的口水仗中，遭遇開發(fā)商陣營激烈反駁。僅僅隔了３個(gè)月，“無拐點(diǎn)論”代表、ＳＯＨＯ中國總裁潘石屹卻又拋出“百日劇變說”，認(rèn)為受國際資本市場慘淡和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。

    真實(shí)情況很快顯露出來。首先出現(xiàn)的是成交量持續(xù)陷入萎縮——根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院ＣＲＩＣ中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳、南京、杭州等標(biāo)志性城市前三季度商品住宅成交量分別同比下降了４３％、５９％、４９％、５５％、５０％。

    之后，原來勢如脫韁的房價(jià)開始呈現(xiàn)上漲乏力——月度房價(jià)同比漲幅在２００８年１月達(dá)到１１．３％的歷史高點(diǎn)之后，增幅加速遞減，今年１１月已降至０．２％，預(yù)計(jì)１２月可能進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，今年８月份，全國７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降０．１％，這是近三年來首次出現(xiàn)環(huán)比下降。“這是一個(gè)標(biāo)志性的變化，表明我國房價(jià)開始從快速增長、漲幅回落，轉(zhuǎn)向小幅下跌，價(jià)格拐點(diǎn)正式出現(xiàn)?！?

    率先兌現(xiàn)“拐點(diǎn)論”的是去年領(lǐng)漲的珠三角城市深圳，從去年１０月１．７４萬元的均價(jià)跌至今年９月的１．１８萬元，跌幅約３５％。之后，降價(jià)鯰魚萬科將戰(zhàn)火燒至長三角。中秋節(jié)前夕，萬科在上海的８個(gè)樓盤全線降價(jià)，部分甚至“直降１０萬”，其位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤，則一降再降，最高幅度超過２０％。

    隨后，萬科降價(jià)風(fēng)暴登陸杭州和南京，所到之處，業(yè)界震動(dòng)、業(yè)主震驚——此舉迫使其他“死扛”的開發(fā)商把遮遮掩掩的暗扣變成“明折”，也催生了一個(gè)奇怪的群體“退房團(tuán)”。由于資產(chǎn)縮水，杭州的老業(yè)主們沖砸萬科售樓處，上海退房團(tuán)更用送花圈、撒紙錢、念悼詞的過激方式，哀悼“萬科喪失的商業(yè)誠信”。

    復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，萬科的舉動(dòng)拉開了行業(yè)洗牌大幕，那些沒有品牌、實(shí)力較弱的開發(fā)商將退出市場，行業(yè)分化和優(yōu)勝劣汰進(jìn)程將加快。

    從“地王”頻出到流拍退地

    ８月中旬，一則短短的消息為本不平靜的樓市再掀波瀾。江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)下屬的南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣布，其于去年８月拍得的總價(jià)４４．０４億元、樓板價(jià)６．６９萬元／平方米的全國最貴“單價(jià)地王”，因地鐵施工遲遲無法交付，已與相關(guān)方面解除原土地出讓合同，已支付的土地出讓款全額退還。

    另一個(gè)備受關(guān)注的“退地”事件主角，是上海普陀區(qū)長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)４Ｃ南地塊。去年９月２６日，名不見經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司戰(zhàn)勝綠地集團(tuán)、鵬潤房地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)等巨頭，以總價(jià)１１．０４億元、樓面單價(jià)１６４５６元／平方米摘得這一“普陀地王”。今年４月底，志成公司提出“退地”，為此不惜損失１億多元。

    此外，長沙新河三角洲地塊、廣州恒大的廣州絹麻廠地塊、香港信和的重慶三鋼廠地塊、香港九龍倉集團(tuán)的成都成百家電地塊等，都因項(xiàng)目遲遲沒有動(dòng)作而陷入“退地”傳聞。

    ２００８年以來，由于銀行信貸緊縮，購房者持續(xù)觀望、銷售變冷，開發(fā)商資金鏈趨緊，導(dǎo)致直觀反映市場信心的土地拍賣遇冷，底價(jià)成交、流拍乃至“退地”的現(xiàn)象普遍出現(xiàn)，“面粉貴過面包”的豪賭式擴(kuò)張走向終結(jié)。

    來自國土資源部全國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國土地有接近５０％都是以底價(jià)成交收場，更有１０％左右的土地遭遇流標(biāo)流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所的消息，在該所掛牌出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，僅二季度掛牌出讓的就多達(dá)２０余個(gè)，其中涉及北京的項(xiàng)目達(dá)到１６個(gè)，轉(zhuǎn)讓地塊以住宅用地為主。

    土地市場急劇降溫，導(dǎo)致各地方政府土地出讓收入銳減。廣州今年上半年土地出讓金收入約為６０億元，而去年全年這項(xiàng)收入高達(dá)２０７億元；深圳市已將今年的國土資金收入預(yù)期從去年的２１５．６億元大幅降低到１５４．３３億元，下降２８％；廈門調(diào)低土地出讓收入預(yù)算至１７７億元，為２００７年土地出讓金收入的６６％，但實(shí)際情況更糟，上半年全市商住用地出讓成交率約５５％，近半流拍，全市共出讓土地（商?。保狈?，總成交金額不足４０億元。

    “今年土地市場的降溫，是對去年土地拍賣非理性集體亢奮的一個(gè)合理回歸?！鄙虾Ｉ缈圃撼鞘信c房地產(chǎn)研究中心副主任戴曉波說，“世界上沒有只漲不跌的市場，單向度增長的市場是很可怕的，現(xiàn)在振蕩收斂的價(jià)格波動(dòng)正是市場理性回歸的表現(xiàn)?！?

    江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛分析認(rèn)為，２００７年“地王”頻出是與牛市互為呼應(yīng)的，是為推高股價(jià)或籌備上市而圈占。土地儲(chǔ)備既是拉抬地產(chǎn)股價(jià)格的最主要賣點(diǎn)，也是謀求上市最有力的“王牌”。股市向好、流動(dòng)性過剩、融資成本低廉，也使得高價(jià)圈地成為一種“低成本高收益”的資本游戲。但這種模式是建立在地價(jià)、房價(jià)單向度無限增長的海市蜃樓之上，一旦風(fēng)向變幻，便無可支撐。

   反彈行情能持續(xù)多久

    錯(cuò)過了“金九銀十”的樓市，卻在一系列的政策利好下，迎來了１１月的普遍反彈行情。

    根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測，樓市新政策實(shí)施后，市場反應(yīng)較為積極，成交量明顯上升，１１月網(wǎng)上成交的市場化新建商品住房預(yù)售面積比９月、１０月分別增長４７％、３６％；網(wǎng)上成交的存量住房買賣面積比９月、１０月分別增長７５％和６８％。

    北京有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至１１月２９日，北京當(dāng)月期房簽約總量１２７３５套，日均簽約４３９套，環(huán)比１０月上漲６４％；深圳市國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，１１月新房簽約量大幅攀升，一手住宅總成交６４３５套，日均成交２１５套，成交面積５９．２萬平方米，環(huán)比１０月份，成交套數(shù)和成交面積分別激升約８５％和７４％，創(chuàng)今年以來新高。

    反彈也在二線城市展開。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，１１月全市商品住房成交量高達(dá)３８１７套，為今年下半年以來月度成交量之最。中國指數(shù)研究院對長沙房地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)結(jié)果顯示：１１月２４日－３０日，全市商品住宅成交量繼續(xù)回升，共成交新房２４．６萬平方米，較上周上漲１６％。

    “在房地產(chǎn)優(yōu)惠新政策的刺激下，購房者擇機(jī)入市，１１月全國住宅成交量顯著回升，這是今年整個(gè)市場陷入長期低迷之后出現(xiàn)的第一次像樣的反彈?！币拙又袊治鰩熝ㄐ壅f。

    從各地方政府紛紛出臺(tái)針對房地產(chǎn)的“救市”舉措，到財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行出臺(tái)“組合拳”，再到國務(wù)院進(jìn)一步提出正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)走勢，落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費(fèi)的政策措施，房地產(chǎn)調(diào)控的“政策拐點(diǎn)”逐漸形成。特別是各地下調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，很多成交房屋都擠進(jìn)減免稅費(fèi)、降低個(gè)貸首付及利率的范疇，對剛性需求者入市起到了一定的推動(dòng)作用。

    但上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，僅憑一個(gè)月的成交反彈就說樓市已經(jīng)“回暖”，尚屬言之過早?！耙袛嗍袌霭l(fā)展趨勢是回暖或轉(zhuǎn)冷，至少要出現(xiàn)一個(gè)季度的持續(xù)的方向性變化?！?

    今年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)走出了一根逐月回落的下行線。國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，１１月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為９８．４６，比１０月回落１．２２點(diǎn)，比去年同期回落８．１３點(diǎn)，這已是今年該指數(shù)的第１１個(gè)月下滑。當(dāng)月全國７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比１０月下降０．５％，這是自８月以來，房價(jià)連續(xù)４個(gè)月環(huán)比下降。

    中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，１１月樓市成交回升是各方力量配合的結(jié)果：政府稅費(fèi)減免一點(diǎn)，銀行貸款利率降一點(diǎn)，開發(fā)商房價(jià)降一點(diǎn)，消費(fèi)者理性積極一點(diǎn)。但這是建立在此前成交過于慘淡的背景之上的，隨著各方利好因素釋放空間變小，反彈持續(xù)的動(dòng)能也將減弱，樓市回暖還需要時(shí)間。

    數(shù)據(jù)顯示，截至１１月末，全國商品房空置面積１．３６億平方米，同比增長１５．３％，增幅比前１０個(gè)月提高了２．２個(gè)百分點(diǎn)。要消化如此大的存量，顯然還需要市場人氣的進(jìn)一步積累。（新華網(wǎng)）

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