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萬科：9000億元保障性住房沖擊在所難免

2008年11月29日06:54   來源：西本資訊
摘要：

    未來3年政府9000億元對保障性住房的投入，是拉動本輪經(jīng)濟(jì)相當(dāng)重要的組成部分，而對于房地產(chǎn)市場而言無疑是一枚重磅炸彈。基于當(dāng)前房地產(chǎn)低迷的市場，開發(fā)商普遍擔(dān)心保障性用房的投入將進(jìn)一步抑制房價，令現(xiàn)有待售、在建樓盤銷售更趨低迷。

　　與大多數(shù)開發(fā)商普遍的悲觀相比，萬科（000002.SZ，證券簡稱：萬科A）的反應(yīng)顯得審慎、積極。萬科執(zhí)行副總裁肖莉表示：“長遠(yuǎn)來看，住房保障的落實(shí)有助于社會和諧，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。短期來看，加大保障性住房的建設(shè)力度有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、增強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的信心，這對房地產(chǎn)行業(yè)也將起到積極的作用?！?

　　同時，肖莉認(rèn)為，保障性住房項(xiàng)目主要針對現(xiàn)階段商品房市場難以涵蓋的低收入住房困難家庭群體。同樣作為住房供應(yīng)的兩大組成部分，保障性住房和商品住房之間是分工互補(bǔ)的關(guān)系，而不是相互競爭的關(guān)系。

　　除了對政策持有積極反應(yīng)之外，萬科也希望能在到保障性用房的開發(fā)建設(shè)中尋找機(jī)會。

　　肖莉表示：“萬科此前也曾主動參與城市低收入家庭住宅項(xiàng)目和限價房項(xiàng)目的建設(shè)，積累了一些經(jīng)驗(yàn)。如果存在合適的項(xiàng)目，萬科在兼顧股東利益的情況下，非常愿意參與保障性住宅的開發(fā)。”

　　盡管萬科對9000億元保障性住宅投入持積極支持的態(tài)度，但是，未來隨著如此巨額投資的實(shí)施，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的劇變，將對全行業(yè)，包括萬科產(chǎn)生不可低估的沖擊。

　　深圳多家開發(fā)商對記者表示，他們相當(dāng)擔(dān)心如此巨額的保障性住宅投資計(jì)劃在短期內(nèi)進(jìn)一步加劇購房者的觀望情緒，使本已低迷的市場更加低迷，同時，保障性住宅的供應(yīng)將極大改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從而大大拉低本已不斷走低的房價。

　　有開發(fā)商表示，即便可以參與到經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)中去，但是，由于政府規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房只能賺取3％的利潤，這顯然對于習(xí)慣了高利潤的開發(fā)商而言，是一個難以接受的現(xiàn)實(shí)。

　　一家深圳的開發(fā)商表示，政府的政策既定，那么，開發(fā)商要尋求更好的生存空間，只有兩條路，一是，不斷提高運(yùn)營管理水平，控制成本，使商品房供應(yīng)價格控制在市場可接受范圍內(nèi)，另外一條路就是走差異化路線，做好、做精中高端產(chǎn)品，將客戶群鎖定相對富裕階層。

　　而當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面對已出臺的保障性住宅巨額投資的政策，清理庫存、降低成本成為當(dāng)務(wù)之急。

　　對于萬科而言，這一方面的壓力也不小。截至今年9月底，萬科存貨874億元，其中有約337.9億元的已銷售資源尚未竣工結(jié)算，有超過340億元的未銷售存貨，其中現(xiàn)房庫存50.1億元。也就是說，第四季度、明年，萬科也有相當(dāng)數(shù)量的待售樓盤亟待銷售。而萬科已經(jīng)是同行業(yè)中存貨壓力相對較小的公司，萬科于去年第四季度就開始率先降價促銷，銷售速度領(lǐng)先于市場上其他公司。

　　為此，萬科采取的措施是削減開工量，同時不斷拉低土地儲備成本。萬科在今年中報中披露大幅縮減開工、竣工面積，顯然是出于對后期迅速、順利實(shí)現(xiàn)銷售的擔(dān)憂。根據(jù)今年中報，萬科披露其年度開工面積由848萬平方米調(diào)減至683萬平方米，縮減幅度為19％，竣工面積由689萬平方米調(diào)減至586萬平方米，縮減幅度為15％。

　　同時，萬科也在不斷攤低其地價。2006年，萬科每平方米地價的平均成本約1860多元。2007年，萬科平均地價隨房價暴漲至約3580元。今年1~6月，萬科新增土地平均成本已降至2155元。（投資者報）

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