下游數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)五問(wèn)：市場(chǎng)秋涼涼幾許

2008年10月11日13:17   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    由于國(guó)家改革了公民休假制度，國(guó)慶假期作為改革后第一個(gè)黃金周受到開(kāi)發(fā)商們的空前重視。然而，這個(gè)黃金周無(wú)疑讓開(kāi)發(fā)商們大大失望了，他們稱今年的金秋實(shí)在是涼。的確，從日前的統(tǒng)計(jì)情況看，假日期間各大城市樓盤(pán)成交量依然延續(xù)著節(jié)前的低迷，成交價(jià)格也在繼續(xù)下滑。鑒于國(guó)慶黃金周在房地產(chǎn)業(yè)全年銷售中舉足輕重的地位，對(duì)此期間市場(chǎng)表現(xiàn)做一個(gè)盤(pán)點(diǎn)將有助于我們把握房市全年的趨勢(shì)。

　　成交

　　讓我們先來(lái)看看各一線城市黃金周期間的房地產(chǎn)成交情況。

　　在北京，黃金周期間并沒(méi)有出現(xiàn)地產(chǎn)商期待的成交回暖。據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃金周前六天期房網(wǎng)上簽約1789套，其中住宅期房簽約1662套，同比分別下降31.5%和29.2%；現(xiàn)房網(wǎng)上簽約92套，其中住宅現(xiàn)房簽約僅44套，同比分別下滑66.4%和76.1%。價(jià)格方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前京城打折降價(jià)的樓盤(pán)已經(jīng)超過(guò)100個(gè)。

　　在上海，“十一”期間全市商品住宅僅成交6.96萬(wàn)平方米，同比下降超過(guò)50%，創(chuàng)2005年宏觀調(diào)控以來(lái)新低。

　　在深圳，黃金周的淡靜收?qǐng)鲎尪嗉议_(kāi)發(fā)商未完成銷售目標(biāo)。該周一手房成交量環(huán)比下跌24.5%，成交均價(jià)環(huán)比下降19.3%，10月3日甚至一度創(chuàng)出8395元/平方米的單日均價(jià)新低，直至長(zhǎng)假結(jié)束后才回復(fù)到萬(wàn)元以上。

　　在南京，雖然在“十一”之前市政府出臺(tái)了補(bǔ)貼購(gòu)房的利好政策，但7天僅成交住宅38套，僅為去年同期的13.4%。

　　庫(kù)存

　　從供求關(guān)系角度來(lái)看，目前房產(chǎn)降價(jià)的根本原因應(yīng)是近年來(lái)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快以及房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，而居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)不足。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.3億平方米，同比增長(zhǎng)8.7%。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀的當(dāng)下，這種供需矛盾越發(fā)突出。

　　如北京房市在交易量持續(xù)減少的同時(shí)，樓盤(pán)庫(kù)存卻持續(xù)增加。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，到10月4日，全市可售房屋套數(shù)增長(zhǎng)43%，可售住宅面積增長(zhǎng)44.3%。

　　一方面是新房的滯銷，另一方面是存貨的大量堆積。深圳國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)表明，截至10月5日，全市新房可售面積達(dá)到635.29萬(wàn)平方米，待售新房為6.17萬(wàn)套。

　　在杭州，與去年此時(shí)主城區(qū)只有3546套可售商品住宅相比，目前杭州主城區(qū)的可售房源總量達(dá)到25460余套，供應(yīng)極為充裕。而在即將到來(lái)的秋季房交會(huì)上，還將有不少新樓盤(pán)面市，杭州房市的可售房源總量將會(huì)達(dá)到近年來(lái)的新高點(diǎn)。

　　觀望

　　宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)使得投資者心理預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，受房?jī)r(jià)大幅度下跌影響，置業(yè)者對(duì)未來(lái)房市價(jià)格預(yù)期非常低，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。一些購(gòu)房者甚至認(rèn)為，房?jī)r(jià)還將跌下去。

　　搜房網(wǎng)在深圳所做的調(diào)查顯示，消費(fèi)者觀望心態(tài)依然濃厚，其中八成的被調(diào)查者選擇繼續(xù)觀望，近九成的被調(diào)查者認(rèn)為深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。深圳市民認(rèn)為，現(xiàn)階段之所以選擇觀望，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)還沒(méi)降到他們的心理價(jià)位，深圳關(guān)內(nèi)的房?jī)r(jià)應(yīng)該在每平方米8000元到10000元，關(guān)外應(yīng)該在每平方米5000元到6000元。深圳社科院高海燕也表示，在外圍環(huán)境不確定的情況下，消費(fèi)者觀望心態(tài)短期內(nèi)不會(huì)減緩。

　　在北京，雖然郊區(qū)不少項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整幅度已經(jīng)很大，但京城多數(shù)購(gòu)房人認(rèn)為，降價(jià)房源的品質(zhì)普遍較差，區(qū)域位置也不理想。而五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌才剛剛開(kāi)始，未來(lái)的房?jī)r(jià)還將回調(diào)，與其現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)格局不太理想、位置較偏的房產(chǎn)，倒不如再等一段時(shí)間，等房?jī)r(jià)回調(diào)到位，以可以接受的價(jià)格選擇自己滿意的商品房。

　　廣州市民李娜表示，買(mǎi)房子不是買(mǎi)菜，即便買(mǎi)菜也要貨比三家，因此在國(guó)慶期間多去幾個(gè)樓盤(pán)對(duì)比一下，并不會(huì)立即購(gòu)買(mǎi)。此外，她和其他市民一樣都認(rèn)為目前廣州的樓價(jià)還沒(méi)有降到心目中的期望值，擔(dān)心買(mǎi)虧了，因此希望看到開(kāi)發(fā)商更有誠(chéng)意的降價(jià)活動(dòng)，而不是那種遮遮掩掩的促銷。

    博弈

　　據(jù)了解，在北京城區(qū)，華業(yè)玫瑰郡、遠(yuǎn)洋山水、中糧假日風(fēng)景等項(xiàng)目是目前市場(chǎng)上知名度較高、打折幅度較大的樓盤(pán)，但特價(jià)房總量都不多，總體價(jià)格降幅也比較有限。所謂的“打折促銷”實(shí)質(zhì)上帶有投石問(wèn)路的意思，明確降價(jià)的樓盤(pán)并不多見(jiàn)。

　　有分析人士表示，其實(shí)開(kāi)發(fā)商并未集體降價(jià)?？赡苁艿浇谝恍┱咝畔⒌母蓴_，如銀行“雙率”下調(diào)、中房協(xié)向國(guó)家建設(shè)部上書(shū)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、地方政府救市措施的出臺(tái)等，使得他們對(duì)政府救市的預(yù)期更高，他們降價(jià)的決心并不堅(jiān)決，降價(jià)幅度也在減弱。

　　深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，房市的觀望氣氛仍然很濃，大部分消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心不足，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)形勢(shì)要保持一個(gè)理性觀察，持幣待購(gòu)是最理性的。王鋒認(rèn)為，房市需要更有力度的調(diào)整，才能恢復(fù)市場(chǎng)的信心，而僅僅靠送禮品、送家電、送旅游以及抽獎(jiǎng)等優(yōu)惠活動(dòng)，不足以打動(dòng)觀望中的消費(fèi)者，實(shí)質(zhì)性的降價(jià)才是最關(guān)鍵的。

　　前路

　　當(dāng)前，隨著美國(guó)次貸危機(jī)所暴露出來(lái)的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越清楚，中央政府顯然不愿意看到美國(guó)的房地產(chǎn)大泡沫和金融海嘯在中國(guó)重演，所以，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要想重新走上炒作或投機(jī)之路是不可能的，對(duì)房地產(chǎn)炒作遏制的政策也不會(huì)改變。

　　某外資房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)在一份最新分析報(bào)告中說(shuō)，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)已明顯出現(xiàn)壓力，畢竟過(guò)去的漲幅過(guò)于兇猛。由于房?jī)r(jià)已超出普通老百姓的購(gòu)買(mǎi)力范圍，從而引發(fā)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整。

　　因此，在這樣的宏觀和行業(yè)背景下，開(kāi)發(fā)商惟有通過(guò)降價(jià)迎合購(gòu)房者，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸到他們有支付能力的水平上。中原地產(chǎn)張偉就此指出，多數(shù)樓盤(pán)還需要繼續(xù)降價(jià)才能快銷。他分析說(shuō)：“黃金(203,5.85,2.97%,吧)周之所以成交這么少，主要是因?yàn)闆](méi)有出現(xiàn)大規(guī)模集體降價(jià)，而近兩月的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境又發(fā)生了一些變化，使得置業(yè)者信心大受動(dòng)搖。而今開(kāi)發(fā)商應(yīng)趁著經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的變化尚未影響到市民購(gòu)買(mǎi)力之前，降價(jià)快跑?！鄙虾７治鋈耸空J(rèn)為，降價(jià)幅度仍是決定成交量的關(guān)鍵因素，在四季度新盤(pán)低開(kāi)之后，購(gòu)房者的入市腳步也將有所加快，但供過(guò)于求的局面已定，開(kāi)發(fā)商若想獲得良好業(yè)績(jī)就必須低價(jià)入市。

　　開(kāi)發(fā)商們應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房?jī)r(jià)近年來(lái)的不斷高漲在民眾中引起了強(qiáng)烈的不滿，房地產(chǎn)業(yè)在某種程度上已成為中國(guó)招人恨的行業(yè)?！皼](méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格”，愿開(kāi)發(fā)商們以恒大地產(chǎn)公司這句名言共勉。（金融時(shí)報(bào)）

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