下游數(shù)據(jù)

防御型萬(wàn)科：堅(jiān)持降價(jià)回籠資金

2008年09月21日09:16   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    始于去年底，不斷在各地的降價(jià)，將萬(wàn)科(000020.SZ)推到了鐵板一塊的行業(yè)和眾多網(wǎng)絡(luò)輿論的焦點(diǎn)之中。

　　在破壞行業(yè)秩序與資金鏈問(wèn)題的是非中，萬(wàn)科掙扎了1年?！叭f(wàn)科近期在幾個(gè)城市的降價(jià)是萬(wàn)科基于市場(chǎng)需求的策略應(yīng)對(duì)，而且這種策略的邏輯我們一直未變，我們一直強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)，堅(jiān)持現(xiàn)金為王?！比f(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉說(shuō)。

　　全世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在下跌，中國(guó)的房地產(chǎn)也不例外。從高速增長(zhǎng)突然進(jìn)入市場(chǎng)萎縮之際，萬(wàn)科的主動(dòng)降價(jià)，正在為其下一步的調(diào)整和安全贏得空間。

　　堅(jiān)持周轉(zhuǎn)

　　萬(wàn)科降價(jià)實(shí)始于2007年第四季度的深圳。當(dāng)前萬(wàn)科在上海、杭州、寧波等城市的降價(jià)，只是深圳市場(chǎng)去年第四季度交易萎縮之后的重演。

　　直到2007年7月，深圳房?jī)r(jià)漲幅一直居中國(guó)各城市之首。這個(gè)月，深圳一手房銷(xiāo)售面積環(huán)比下降15.32%。即使在房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”，深圳住宅交易量進(jìn)一步萎縮，2007年十一黃金周，深圳一手房成交僅42套。

　　深圳房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)的漲幅居全國(guó)之首，但也成為政策調(diào)控的焦點(diǎn)區(qū)域。2007年8月深圳商業(yè)銀行開(kāi)始提高商品房按揭貸款門(mén)檻，以建行、中行為代表的各大銀行深圳分行甚至停止了二手房貸款。同時(shí)，限制外資購(gòu)房令以及深圳市政府采取一系列打擊投機(jī)炒房政策，直接打壓了交易量。是時(shí)，關(guān)于央行要全面提高第二套房的首付比例、貸款利率的傳聞已在市場(chǎng)流傳，這一傳聞加重了市場(chǎng)的觀望情緒。去年9月27日傳聞成真，第二套房首付比例提高至4成。

　　去年第四季度，深圳交易萎縮的幅度相當(dāng)之深。2007年1月深圳一手房銷(xiāo)售面積80.26萬(wàn)平方米，而本應(yīng)是銷(xiāo)售旺季的10月成為成交量的年內(nèi)最低點(diǎn)，15.36萬(wàn)平方米的銷(xiāo)量，較1月份下降約8成。

　　在這一市場(chǎng)背景之下，萬(wàn)科率先降價(jià)。2007年10月20日，萬(wàn)科以每平方米7500元低價(jià)推出了位于深圳龍崗區(qū)的萬(wàn)科金域東郡，首批475套開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即告售罄。是時(shí)，龍崗地區(qū)的樓盤(pán)單價(jià)至少在1萬(wàn)元左右。同樣交易萎縮的廣州，12月9日，廣州萬(wàn)科金色康苑，開(kāi)盤(pán)均價(jià)每平方米1.3萬(wàn)元，廣州市民連夜排隊(duì)搶購(gòu)。

　　“之所以降價(jià)，是因?yàn)檫^(guò)去兩年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，與購(gòu)房者的需求不對(duì)稱，當(dāng)我們降價(jià)后，成交量立即回升，這證明市場(chǎng)的剛性需求仍然大量存在，只是價(jià)格過(guò)高而無(wú)法對(duì)接，降價(jià)就是順應(yīng)并滿足市場(chǎng)需求，近期萬(wàn)科在幾個(gè)城市的降價(jià)也是同樣的邏輯。”肖莉說(shuō)。

　　上半年，萬(wàn)科在全國(guó)多個(gè)城市的降價(jià)促銷(xiāo)也迅速在房地產(chǎn)弱市中達(dá)成了相當(dāng)驚人的銷(xiāo)量。今年前8月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積349.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額達(dá)313.3億元。今年前6個(gè)月萬(wàn)科的銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額分別同比增長(zhǎng)15%、38.1%。

　　同期，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都已出現(xiàn)不同程度銷(xiāo)售下降，聲稱要漲價(jià)的潘石屹也說(shuō)，萬(wàn)科在長(zhǎng)三角的降價(jià)令其在該區(qū)域取得了決定性勝利。

　　強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)的萬(wàn)科通過(guò)降價(jià)迅速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，確保了在今年弱市下的良好業(yè)績(jī)?！霸诩骖櫳鐣?huì)責(zé)任的前提下，萬(wàn)科的首要目標(biāo)是給股東、員工回報(bào)，而股東回報(bào)最強(qiáng)調(diào)的是ROE(凈資產(chǎn)收益率)，萬(wàn)科必須加快周轉(zhuǎn)才能給股東合理回報(bào)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控，迅速回籠現(xiàn)金是抵御風(fēng)險(xiǎn)最有效的手段。”肖莉稱。

　　路徑依賴

　　萬(wàn)科降價(jià)是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的策略，其背后則根基于萬(wàn)科專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)、規(guī)模制勝的企業(yè)發(fā)展模式。

　　可能有趣的對(duì)比是，SOHO中國(guó)(00410.HK)董事長(zhǎng)潘石屹在萬(wàn)科降價(jià)聲中提出漲價(jià)。相反的選擇，顯示企業(yè)不同的發(fā)展模式。潘石屹手頭并沒(méi)有多少開(kāi)工以及竣工待售的房子，而萬(wàn)科一個(gè)樓盤(pán)的建筑面積就可能高于SOHO中國(guó)全部土地儲(chǔ)備。

　　今年6月底，萬(wàn)科縮減上百萬(wàn)平方米的開(kāi)工、竣工面積，但年內(nèi)萬(wàn)科開(kāi)工面積、竣工面積仍然分別為683萬(wàn)平方米、586萬(wàn)平方米，這些指標(biāo)比相當(dāng)數(shù)量開(kāi)發(fā)商的總土地儲(chǔ)備還要多，僅次于以開(kāi)發(fā)超級(jí)三、四線城市郊區(qū)大盤(pán)的碧桂園(2007.HK)。

　　潘石屹可以悠閑寫(xiě)博客，而萬(wàn)科必須不斷加速賣(mài)房。潘石屹其博客中說(shuō)：“在三年前就已經(jīng)調(diào)整了戰(zhàn)略，不建住宅了，我們是集中在城市最成熟最繁華的區(qū)域開(kāi)發(fā)商業(yè)和寫(xiě)字樓，我們的市場(chǎng)與這些住宅開(kāi)發(fā)商是完全不同的?！?/P>

　　萬(wàn)科模式有如電影《阿飛正傳》中張國(guó)榮的獨(dú)白：“有一種鳥(niǎo)，叫不死鳥(niǎo)，生來(lái)就沒(méi)有腳，一輩子不停地飛翔，它停下來(lái)的一天，就意味著不再飛翔?！?/P>

　　房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的兩大模式中，除了類(lèi)似萬(wàn)科專(zhuān)注住宅開(kāi)發(fā)，相當(dāng)數(shù)量的開(kāi)發(fā)商是采取住宅開(kāi)發(fā)與持有商業(yè)物業(yè)的結(jié)合。持有一定數(shù)量的商業(yè)物業(yè)被認(rèn)為是能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流、并抵御房地產(chǎn)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的重要業(yè)務(wù)。

　　萬(wàn)科沒(méi)有歇腳步的涼亭。目前，萬(wàn)科除了以股權(quán)方式收購(gòu)深圳富春東方而獲得深圳一棟寫(xiě)字樓外，幾乎沒(méi)有其他商業(yè)物業(yè)。

　　可資對(duì)比的是金融街。盡管今年上半年金融街的營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)分別較去年同期下降46.1%、74.5%、68.05%，但投資銀行中銀國(guó)際在7月底出具研究報(bào)告認(rèn)為，金融街的股價(jià)將優(yōu)于大市，并稱其為地產(chǎn)調(diào)整時(shí)期的避風(fēng)港。金融街的管理層似乎對(duì)銷(xiāo)售降低也并不擔(dān)心，目前金融街是第一家采取以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的A股房地產(chǎn)上市公司，僅2007年1-9月，因這一會(huì)計(jì)變化，金融街追溯調(diào)整就增加凈利潤(rùn)約12.7億元。

　　除了可以采用新會(huì)計(jì)方法重估賬面利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)可以提供穩(wěn)定的租賃與運(yùn)營(yíng)收入，可以用于抵押貸款，緊張之時(shí)甚至可用于高位變現(xiàn)補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　中國(guó)海外是國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的，銷(xiāo)售規(guī)模已超過(guò)百億元的開(kāi)發(fā)商。這家公司在亞洲金融風(fēng)暴中損失超百億，但經(jīng)過(guò)10年的內(nèi)地發(fā)展，重新回到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)頭地位。中國(guó)海外去年也提出，中期目標(biāo)是將商業(yè)物業(yè)投資力度提升至30%。

　　富力地產(chǎn)，擁有上百萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓與五星級(jí)酒店已竣工或在建，去年的物業(yè)公允價(jià)值增值就達(dá)到33億港元；保利地產(chǎn)在建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總建筑面積近百萬(wàn)平方米，涵蓋商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店、會(huì)展、劇院等，2010年的目標(biāo)是租賃與運(yùn)營(yíng)收入超過(guò)10億；碧桂園旗下7家五星級(jí)酒店、1家四星級(jí)酒店已投入運(yùn)營(yíng)，還有9家五星級(jí)酒店在建設(shè)之中。除了上述一線開(kāi)發(fā)商之外，在全國(guó)一、二線城市當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域開(kāi)發(fā)商中，也在其地盤(pán)上擁有大量商業(yè)物業(yè)。

　　不過(guò)，開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)會(huì)耗用大量資金，延緩其住宅業(yè)務(wù)的擴(kuò)張步伐。事實(shí)上，以萬(wàn)科有史以來(lái)最高的年度凈利潤(rùn)——2007年的48.4億元計(jì)，其實(shí)可能難以買(mǎi)下幾棟一線城市核心區(qū)的大樓。

　　質(zhì)量?jī)?yōu)異的商業(yè)物業(yè)一定位于城市的核心區(qū)域，但多年以來(lái)，萬(wàn)科一直缺乏能力或動(dòng)力獲取相應(yīng)的項(xiàng)目，也沒(méi)有相應(yīng)的強(qiáng)勢(shì)股東與歷史承襲。

　　當(dāng)前，萬(wàn)科有約160個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在建，這是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中最多的。如此多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)下，資金的運(yùn)用效率決定了最終的盈利能力、股東回報(bào)以至公司運(yùn)營(yíng)安全。肖莉說(shuō)，萬(wàn)科仍然將堅(jiān)持專(zhuān)注住宅開(kāi)發(fā)。這一模式必然要求萬(wàn)科不斷的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目擴(kuò)張，迅速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款，然后不斷滾動(dòng)。

　　萬(wàn)科在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)方面一直領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)同行：2004-2007年萬(wàn)科的凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為：1.39、1.42、1.4和1.61。肖莉表示，為了提高周轉(zhuǎn)，土地儲(chǔ)備是占用資金的大頭，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備量一直控制在2年以內(nèi)。

　　很多開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備都在3-5年。至今年8月5日，萬(wàn)科總土地儲(chǔ)備1909萬(wàn)平方米，這一土地儲(chǔ)備量低于很多二線開(kāi)發(fā)商。此外，萬(wàn)科在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作方面也非常注重開(kāi)發(fā)周期管理。肖莉說(shuō)，從拿地到實(shí)現(xiàn)預(yù)售，萬(wàn)科的項(xiàng)目平均周期是10-12個(gè)月。這一開(kāi)發(fā)周期領(lǐng)先于同行，僅僅低于只建筑別墅與多層的碧桂園。國(guó)內(nèi)，包括一線開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)期在一年多、兩年甚至更長(zhǎng)的比比皆是。

　　基于萬(wàn)科的發(fā)展模式，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)交易量大幅萎縮之下，在保證合理利潤(rùn)的前提下，萬(wàn)科追求銷(xiāo)售速度，快速回籠資金成為其當(dāng)然之選。

    中期考量

　　萬(wàn)科的降價(jià)也有多重中期戰(zhàn)略考量。

　　預(yù)期今年全年一直持續(xù)到明年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)交易較去年同期繼續(xù)下降，是萬(wàn)科選擇降價(jià)迅速出貨的原因之一。對(duì)此，肖莉并不否認(rèn)。

　　萬(wàn)科在今年中報(bào)中披露大幅縮減開(kāi)工、竣工面積，顯然是出于對(duì)后期迅速、順利實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的擔(dān)憂。根據(jù)今年中報(bào)，萬(wàn)科披露其年度開(kāi)工面積由848萬(wàn)平方米調(diào)減至683萬(wàn)平方米，縮減幅度為19%，竣工面積由689萬(wàn)平方米調(diào)減至586萬(wàn)平方米，縮減幅度為15%。

　　有如股票市場(chǎng)，6000點(diǎn)高位來(lái)不及全部出貨，在價(jià)格下降了的4000點(diǎn)出貨肯定優(yōu)于2000多點(diǎn)才出貨。盡管有著對(duì)于短期內(nèi)房市的調(diào)整、觀望期銷(xiāo)售難實(shí)現(xiàn)的擔(dān)憂，但是萬(wàn)科相信市場(chǎng)的剛性需求仍然大量存在，而此時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了某些變化，萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)也是為了其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　肖莉說(shuō)，今年上半年，萬(wàn)科銷(xiāo)售的住宅中，90平方米以下住宅占了46%，這是多年以來(lái)小戶型住宅第一次占到如此高的銷(xiāo)售比例，而且首次置業(yè)和首次改善居住置業(yè)的占了72%，這一數(shù)據(jù)表明，自住置業(yè)將成為房市剛性需求的支撐主力，而這部分人群對(duì)房?jī)r(jià)，尤其是對(duì)住宅的總價(jià)非常敏感，因此，那些沒(méi)有地段、環(huán)境、配套資源優(yōu)勢(shì)的大戶型住宅，由于總價(jià)過(guò)高將可能滯銷(xiāo)。

　　萬(wàn)科降價(jià)促銷(xiāo)，迅速清貨，將大部分精力用于小戶型住宅的開(kāi)發(fā)，這方面亦是萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)。肖莉表示，“在今年半年報(bào)中縮減的部分開(kāi)工、竣工面積，有很大一部分是需要進(jìn)行重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行更為接近市場(chǎng)需求的調(diào)整?！?/P>

　　萬(wàn)科降價(jià)的另一重考量在于其對(duì)土地成本的優(yōu)化。

　　因?yàn)榻灰琢课s，回款不及時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金緊張，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)無(wú)力再度擴(kuò)張，今年以來(lái)各地土地流拍頻頻，如果此時(shí)獲取土地，將遠(yuǎn)低于去年的底價(jià)。

　　2006年，萬(wàn)科每平方米地價(jià)的平均成本約1860多元。2007年，萬(wàn)科平均地價(jià)隨房?jī)r(jià)暴漲至約3580元。今年1-6月，萬(wàn)科新增土地平均成本已降至2155元。將高地價(jià)產(chǎn)品迅速出貨，手握大筆現(xiàn)金，萬(wàn)科將可能更加優(yōu)化其土地成本，并在未來(lái)占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　另外，萬(wàn)科近幾年廣泛開(kāi)展形式多樣的合作開(kāi)發(fā)模式也要求萬(wàn)科必須加快周轉(zhuǎn)，尤其是在當(dāng)前的弱市。這一點(diǎn)可能成為萬(wàn)科未來(lái)擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要看點(diǎn)。

　　2007年，萬(wàn)科新增建筑面積1142萬(wàn)平方米，其中有41%是通過(guò)收購(gòu)或合作方式取得；2008年上半年，萬(wàn)科新增權(quán)益建筑面積330萬(wàn)平方米，其中有76.2%是通過(guò)合作方式取得。在萬(wàn)科多種對(duì)外合作中，其中與其他開(kāi)發(fā)商合作拿地、與地產(chǎn)基金合作開(kāi)發(fā)、與土地方展開(kāi)項(xiàng)目合作，這三種形式在萬(wàn)科的對(duì)外合作中占了相當(dāng)?shù)谋壤?/P>

　　上述三種合作方式，可以有效節(jié)約資金，而且通過(guò)合作的方式獲取土地，不僅成本低，而且在付款節(jié)奏上也更加靈活。上述三種合作，通常的合作方式是：合作方借助萬(wàn)科的品牌、開(kāi)發(fā)能力實(shí)際運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，萬(wàn)科除了按股權(quán)獲得項(xiàng)目收益外，因?yàn)轫?xiàng)目由萬(wàn)科負(fù)責(zé)實(shí)際運(yùn)營(yíng)，因此，萬(wàn)科還收取合作方的管理費(fèi)。比如，2006年7月，華潤(rùn)出資41.5億與萬(wàn)科合作地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由萬(wàn)科負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，萬(wàn)科除按項(xiàng)目股權(quán)分紅外，還收取銷(xiāo)售額的3%的管理費(fèi)。

　　今年上半年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率約12%，上述管理費(fèi)的收益也是相當(dāng)可觀的。而管理費(fèi)的收取，依賴于銷(xiāo)售的實(shí)現(xiàn)。越來(lái)越多的合作，只有迅速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，萬(wàn)科才能實(shí)現(xiàn)其分紅與管理費(fèi)收益。在弱市之下，也有越來(lái)越多的中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始出現(xiàn)困難，進(jìn)而尋求與萬(wàn)科的合作。萬(wàn)科在市場(chǎng)銷(xiāo)售普遍蕭條之下依然實(shí)現(xiàn)高額銷(xiāo)售，將極大提振合作方信心，并吸引更多可能的合作者。肖莉表示，“短期內(nèi)，公司在拿地方面會(huì)采取更為審慎的態(tài)度，但對(duì)于一些合作條件優(yōu)厚的項(xiàng)目，且目前項(xiàng)目資源較少的公司，公司依然會(huì)予以重點(diǎn)關(guān)注”。(經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))

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