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   《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，在目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)正處低迷期，很多知名開(kāi)發(fā)商陷入困境之際，海外地產(chǎn)公司乘機(jī)在內(nèi)地買(mǎi)樓。和黃、大摩等頻頻在內(nèi)地拿項(xiàng)目，涉足的既有土地、住宅，也有大型商場(chǎng)和寫(xiě)字樓，還有工業(yè)地產(chǎn)甚至高爾夫球場(chǎng)等項(xiàng)目。

    外資大舉進(jìn)入，會(huì)對(duì)內(nèi)地樓市形成壟斷嗎？專家給出了否定回答。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資比例僅為3%。

    外資強(qiáng)勢(shì)抄底內(nèi)地樓市

    上海一家房地產(chǎn)公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人曾作過(guò)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，在上海尋求整體投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的海外基金公司超過(guò)50家。

    “我們正籌備十幾億元的資金，準(zhǔn)備在離上海一小時(shí)車(chē)程的區(qū)域購(gòu)置一個(gè)地塊，用于建高爾夫球場(chǎng)?！苯?，韓國(guó)在上海的一家小型房地產(chǎn)基金公司負(fù)責(zé)人向記者透露。同時(shí)，他們還有意投資一線城市的商業(yè)、寫(xiě)字樓等物業(yè)。

    想進(jìn)入內(nèi)地樓市的遠(yuǎn)不只這一家。8月，李嘉誠(chéng)在和黃中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，和黃正在世界各地包括內(nèi)地尋找合適的收購(gòu)項(xiàng)目，而過(guò)去一周有價(jià)值逾500億元的項(xiàng)目在考慮。

    李嘉誠(chéng)非常明確地表示，在未來(lái)的2~3年時(shí)間，買(mǎi)進(jìn)的土地儲(chǔ)備將多于目前的在售面積，無(wú)論在內(nèi)地、香港還是其他國(guó)家或地區(qū)都會(huì)這樣?！拔覀冇泻芏嗪玫耐顿Y機(jī)會(huì)，我們的經(jīng)營(yíng)方針一向是在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候會(huì)留有余力，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳的時(shí)候發(fā)揮作用。原則上最好是投資和我們現(xiàn)有的物業(yè)有聯(lián)系的資產(chǎn)，這是最理想的。”

    恒隆、瑞安等香港地產(chǎn)公司也紛紛表態(tài)，乘內(nèi)地樓市低迷，預(yù)備大量增加土地儲(chǔ)備，以應(yīng)付將來(lái)的開(kāi)發(fā)需要。就在幾天前，有消息稱，大摩也有意借內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩之機(jī)，收購(gòu)一些新項(xiàng)目，該消息甚至稱，大摩準(zhǔn)備籌措的投資金額高達(dá)100億元人民幣。

    在外資紛紛進(jìn)入的同時(shí)，內(nèi)地的房產(chǎn)公司也加強(qiáng)了同海外地產(chǎn)公司的項(xiàng)目合作。

    6月27日，雅居樂(lè)旗下兩家間接全資附屬公司——冠金投資有限公司和譽(yù)永控股有限公司，與摩根士丹利全資擁有的房地產(chǎn)投資基金CrystalILimited訂立協(xié)議，交易完成后，譽(yù)永及CrystalILimited將分別持有冠金的70%及30%股權(quán)，所涉及的合作資金為52.83億元人民幣。首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司向新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬公司RecoZiyangPteLtd轉(zhuǎn)讓了天津3個(gè)項(xiàng)目的部分權(quán)益，并與之成立一家合資公司，共同開(kāi)發(fā)重慶的一個(gè)項(xiàng)目。

    8月22日，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司發(fā)布公告稱，擬向ARAManagers（AsiaDragon）Pteltd出售其所持的富城 （中國(guó)）有限公司100%股權(quán)，作價(jià)為17.5億元人民幣。隨著這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，富城中國(guó)所擁有的總投資約14億元人民幣的南京國(guó)際金融中心也將落入對(duì)方囊中。

    沿海一線城市仍是首選

    雖然外資正在向內(nèi)陸省份的二、三線城市滲透，但東部沿海地區(qū)尤其是一線大城市，依然是很多海外資金及投資基金的首選。

    目前，沈陽(yáng)、濟(jì)南、天津、無(wú)錫、昆明，甚至麗江、大理及香格里拉等二、三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)始成為海外資金最為垂涎的“獵物”。

    據(jù)恒隆、瑞安等中期報(bào)顯示，這兩家香港企業(yè)正把觸角滲透到內(nèi)地二、三線城市，上述韓國(guó)小型地產(chǎn)基金公司也于今年在浙江省桐鄉(xiāng)市購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)十幾萬(wàn)平方米面積的土地開(kāi)發(fā)“韓國(guó)城”。

    “二、三線城市的機(jī)會(huì)更多，風(fēng)險(xiǎn)也更低。尤其是當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)成熟度較低，外資能獲得更高額的投資回報(bào)，這是外資近期頻頻出手投資內(nèi)地房地產(chǎn)的原因?！蔽搴蠂?guó)際五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒義的分析可謂一針見(jiàn)血。

    除此之外，二、三線城市的政策限制少，也是一大誘因。易居地產(chǎn)研究院政策研究所副所長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，相比北京、上海等一線城市，外資在二、三線城市受到的限制要少一些，因此選擇大規(guī)模進(jìn)入了二、三線城市。

    但是，東部沿海地區(qū)尤其是一線大城市，依然是外資的首選。8月，在長(zhǎng)寧新涇鎮(zhèn)240街坊地塊土地拍賣(mài)會(huì)上，香港百仕達(dá)地產(chǎn)擊敗了長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和新加坡大華銀行旗下的慶隆投資，出資3.81億元購(gòu)得號(hào)稱“上海第一貴”的天價(jià)地塊。同時(shí)，從未露面的巴巴多斯的荷蘭基金COFIIISRL，也把它進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的第一項(xiàng)投資放在上海，南京西路上的常春藤運(yùn)通大廈成為它的第一口“房產(chǎn)食物”。

    高力國(guó)際投資服務(wù)與特別項(xiàng)目部助理董事張小龍認(rèn)為，大部分海外基金公司和房地產(chǎn)公司仍將東部沿海地區(qū)一線城市作為投資首選，一線城市的土地和物業(yè)仍是其在中國(guó)內(nèi)地發(fā)展的核心。相比之下，內(nèi)地二、三線城市依然不是它們的重頭，只不過(guò)是開(kāi)發(fā)布局的一部分。

    外資投資比例僅為3%

    有人表憂，外資會(huì)不會(huì)在目前內(nèi)地樓市低迷的情況下大舉買(mǎi)地、買(mǎi)項(xiàng)目，最終導(dǎo)致整個(gè)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)由外資一統(tǒng)天下？對(duì)此，專家用數(shù)據(jù)證明，這不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

    鄒義明確地表示“不會(huì)”。根據(jù)五合國(guó)際智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，目前外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資比例僅為3%。即使在目前內(nèi)地樓市不景氣的情況下大規(guī)模購(gòu)買(mǎi)土地，它們也難以達(dá)到很高的比重，更談不上壟斷。

    “無(wú)論是外資開(kāi)發(fā)商，還是海外投資基金，它們投資的一般都是自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，包括高端住宅、辦公樓和ShoppingMall，它們的客戶也大多集中在這些領(lǐng)域?！睆埿↓埍硎荆赓Y一般不會(huì)考慮中低端住宅。

    第一太平戴維斯董事長(zhǎng)劉德楊認(rèn)為：“與內(nèi)地地產(chǎn)商相比，海外資金所獲得的土地成本、建材成本等都要高得多，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)不占優(yōu)勢(shì)，所以基本上都選擇開(kāi)發(fā)高端住宅項(xiàng)目?！?/P>

    此外，內(nèi)地的政策也是必須考慮的因素。即使在內(nèi)地的地產(chǎn)“冬季”，海外基金涉足內(nèi)地房產(chǎn)時(shí)依然艱難。

    “目前的政策與之前相比并未松動(dòng)，海外基金要想進(jìn)入內(nèi)地，依然有很大的難度?！眲⒌聴钫f(shuō)。這種政策的未知性，往往會(huì)給交易雙方帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。劉德楊認(rèn)為，如果一個(gè)項(xiàng)目拖得較久，國(guó)際融資市場(chǎng)的資金供應(yīng)發(fā)生變化，或者內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生大幅波動(dòng)，需要調(diào)整價(jià)格，那么這項(xiàng)投資就可能“夭折”，這正是外資所擔(dān)心的。因此，有關(guān)外資借地產(chǎn)冬季“壟斷整個(gè)內(nèi)地樓市”之說(shuō)，顯得遙不可及。

    同步播報(bào)  抄底內(nèi)地樓市 外資頻頻出擊

    6月5日,全球資產(chǎn)管理巨頭黑石集團(tuán)以11億元買(mǎi)下上海市長(zhǎng)壽路一商業(yè)項(xiàng)目90%股權(quán)，這是黑石集團(tuán)在中國(guó)樓市的首單買(mǎi)賣(mài)。

    6月25日，恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗表示，計(jì)劃未來(lái)將投資400億港元于內(nèi)地的18個(gè)項(xiàng)目。到2010年已可以實(shí)現(xiàn)部分項(xiàng)目的收租獲利，“如果每年有2~3個(gè)項(xiàng)目完成的話，400億港元的投入預(yù)計(jì)每年可得到72億港元的租賃收入?！?/P>

    6月，南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，分別被韓國(guó)SK集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機(jī)構(gòu)摘牌，成交總價(jià)6.5億元人民幣。

    4月，美國(guó)凱雷集團(tuán)以近20億元的價(jià)格購(gòu)得上海濟(jì)南路8號(hào)西苑項(xiàng)目。日前，美國(guó)凱雷集團(tuán)上海代表處副總裁康明訓(xùn)表示，目前公司在中國(guó)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)10個(gè)。