下游數(shù)據(jù)

樓市黃金七年駛?cè)胂滦芯€

2008年08月18日07:06   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    奧運(yùn)賽場(chǎng)上摘金奪銀的炫目，掩飾不住許多人心中的焦慮：奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)是跌還是漲？各種預(yù)判紛紛擾擾，嘈雜背后分明代表了各自的利益。

　　記者直接摸底市場(chǎng)則發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商正借奧運(yùn)布局8月淡季行情，急于在“金九銀十”前回籠資金，利益相關(guān)方地方政府亦屢出托市舉動(dòng)。

　　異常動(dòng)作似乎不經(jīng)意間泄露了“最希望房?jī)r(jià)上漲群體”對(duì)后市已缺乏信心，提前準(zhǔn)備御寒。

　　“往年的這個(gè)時(shí)候，應(yīng)該在海濱城市休假?！本┏且患疑鲜蟹科箐N售分部經(jīng)理李先生和部門(mén)同事取消了今年暑休計(jì)劃，忙著借奧運(yùn)東風(fēng)進(jìn)行淡季促銷，“等不到‘金九銀十’了”。

　　淡季布局奧運(yùn)行情

　　8月是樓市年度傳統(tǒng)淡季，何況“買漲不買跌”的思維正讓樓市延續(xù)“量?jī)r(jià)齊跌”的弱勢(shì)，加上又與北京奧運(yùn)會(huì)“撞車”，都去看奧運(yùn)比賽了，誰(shuí)會(huì)去看房子？

　　“必須借奧運(yùn)會(huì)進(jìn)行一次成功促銷?！崩钕壬较赂嬖V記者，公司上半年銷售計(jì)劃沒(méi)完成，對(duì)后市尤其是奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后行情也不樂(lè)觀，早在5月“小黃金周”結(jié)束后，他的團(tuán)隊(duì)就決定取消休假計(jì)劃，全力策劃8月的促銷活動(dòng)了。

　　記者從李先生所在公司促銷計(jì)劃書(shū)中看到，除了許多諸如打折、送禮包“金九銀十”期間使用的常規(guī)手段外，還有掛鉤奧運(yùn)金牌、針對(duì)觀看奧運(yùn)人群等特制優(yōu)惠。

　　或許沒(méi)有人會(huì)想到，中國(guó)運(yùn)動(dòng)員獲得金牌多少會(huì)與自己買房時(shí)的價(jià)格直接掛鉤。事實(shí)上，借勢(shì)北京奧運(yùn)展開(kāi)營(yíng)銷攻勢(shì)的開(kāi)發(fā)商正集體行動(dòng)。

　　網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景(紫苑)B區(qū)特意選擇在奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕第二天開(kāi)盤(pán)，另外京城多個(gè)樓盤(pán)則順勢(shì)打著慶祝中國(guó)代表團(tuán)奧運(yùn)奪金的旗號(hào)，紛紛推出8折特價(jià)房。其中，珠江帝景、清河新城、天鵝灣等特價(jià)房降幅竟在30萬(wàn)到60萬(wàn)元不等。

　　有媒體針對(duì)奧運(yùn)期間開(kāi)發(fā)商是否銷售的調(diào)查顯示，超九成開(kāi)發(fā)商奧運(yùn)期間堅(jiān)持賣樓。其中，多數(shù)還明顯加大了促銷力度。

　　記者采訪中則發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于普通住宅，開(kāi)發(fā)商促銷重點(diǎn)是公寓別墅。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和富力集團(tuán)均有上百套別墅取得預(yù)售證，別墅老盤(pán)龍灣和院、融澤莊園等則推出了新房源。

　　李先生表示：“這個(gè)時(shí)候來(lái)京觀看奧運(yùn)的人群中有大批名流富商?！闭强紤]到此，許多外地樓盤(pán)亦紛紛殺入北京叫賣。

　　記者近日參加的一個(gè)山東老鄉(xiāng)聚會(huì)活動(dòng)，正是青島凱悅置業(yè)集團(tuán)借奧運(yùn)東風(fēng)，攜旗下緊靠2008奧帆中心項(xiàng)目青島凱悅中心進(jìn)入京城促銷的第一步。

　　不僅在京城，各地開(kāi)發(fā)商借力奧運(yùn)促銷均如火如荼：上海大華錦繡華城不僅在奧運(yùn)開(kāi)閉幕購(gòu)房每平米優(yōu)惠500元，中國(guó)隊(duì)每獲一塊金牌還干脆再降100元。

　　對(duì)此，社科院投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海一針見(jiàn)血地說(shuō)：奧運(yùn)期間熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商面臨一個(gè)蕭條的銷售周期，勢(shì)必加大資金壓力，迫使其在8月必須有所作為。

    托市泄密樓市寒冷

　　借勢(shì)促銷本無(wú)可厚非，市場(chǎng)從中卻讀出了刻意托市的味道。

　　北京東亞三環(huán)促銷噱頭是高調(diào)推出“無(wú)理由退房”，即到交房時(shí)，如果對(duì)所購(gòu)房屋不滿意，可以無(wú)任何理由申請(qǐng)退房，同時(shí)還可獲得總房款日萬(wàn)分之二的補(bǔ)償金。言下之意，房?jī)r(jià)一定會(huì)堅(jiān)挺。

　　同行的還有南京的丹佛小鎮(zhèn)和常州的江蘇新城房產(chǎn)公司，前者承諾“3年無(wú)條件退房”，后者給予購(gòu)房者差額補(bǔ)償權(quán)或直接退房權(quán)。

　　“開(kāi)發(fā)商此舉有很多無(wú)奈。市場(chǎng)行情越是寒冷，越需要營(yíng)造一種熱烈氛圍。重要的是給市場(chǎng)信心?！崩钕壬姓J(rèn)。策劃了多起經(jīng)典案例的地產(chǎn)營(yíng)銷專家袁帆則對(duì)記者表示：“開(kāi)發(fā)商采取極端方式促銷，有很強(qiáng)的托市嫌疑。”

　　托市的還有樓市相關(guān)利益方地方政府。

　　“地方政府來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的稅收急劇下降?！庇浾叻謩e致電多個(gè)地方稅務(wù)部門(mén)均聽(tīng)到了這樣的擔(dān)心。據(jù)北京豐臺(tái)區(qū)最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月房地產(chǎn)稅收一路下滑，已下降兩成左右。

　　北京市發(fā)改委副主任王海平近日關(guān)于“北京房?jī)r(jià)下降15%的數(shù)字不知道從何而來(lái)”的表態(tài)，字里行間透露地方并不希望房?jī)r(jià)大跌。深圳國(guó)土資源和房管局則發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，直接提出希望深圳出臺(tái)措施。

　　記者打聽(tīng)到的一些城市已有所行動(dòng)：廈門(mén)市調(diào)整并降低了購(gòu)買商品住房入城鎮(zhèn)居民戶口的政策門(mén)檻；長(zhǎng)沙則把二手房交易稅費(fèi)由1.98%降到1.1%，并發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼；石家莊和沈陽(yáng)則分別上調(diào)了“普通住宅”界定標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)降低交易契稅；重慶市政府干脆宣稱將投入百億資金收購(gòu)市面上的中低價(jià)商品房。

　　袁帆提醒記者注意：“他們?yōu)槭裁磿?huì)去托市？”按照他的分析，在正常行情下，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商應(yīng)該去度假才對(duì)，順便再策劃“金九銀十”促銷方案；先下手為強(qiáng)，恰恰反映了開(kāi)發(fā)商對(duì)奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后的樓市并不樂(lè)觀，“即便唱多派聲音強(qiáng)大，實(shí)質(zhì)上他們自己在做空”。

　　記者采訪的多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均承認(rèn)，目前開(kāi)發(fā)商尤其是實(shí)力不濟(jì)的握盤(pán)者，最頭疼的是怎么把房子賣出去。

　　“黃金七年”料收?qǐng)?/P>

　　世事難料。

　　開(kāi)發(fā)商花大力氣展開(kāi)的奧運(yùn)營(yíng)銷，效果很可能會(huì)與預(yù)想的相去甚遠(yuǎn)。李先生說(shuō)他帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)連續(xù)工作，甚至沒(méi)時(shí)間收看奧運(yùn)賽事直播，至今收效甚微。

　　網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科京城促銷樓盤(pán)在活動(dòng)進(jìn)行到第四天后仍是零成交，目前銷售率不足10%。

　　“沒(méi)跑的還在尋找機(jī)會(huì)跑，已經(jīng)跑的肯定不會(huì)現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)?！庇浾吒櫠嗄甑穆殬I(yè)炒房客山西人江海波這段時(shí)間一直在北京，不過(guò)此行并非考察樓盤(pán)，而是來(lái)看奧運(yùn)比賽了。

　　事實(shí)上，和江海波嗅覺(jué)一致的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)自本輪連續(xù)多年上漲后，正不可避免地進(jìn)入下降通道中。即便是從緊貨幣政策有所松動(dòng)，也不會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)，反而從某種程度上在繼續(xù)從緊。

　　在此之前，房地產(chǎn)業(yè)在“奧運(yùn)預(yù)期”中走過(guò)了“黃金七年”，暴漲之后正面臨理性回歸周期。以至于眼看著奧運(yùn)會(huì)即將結(jié)束，市場(chǎng)對(duì)奧運(yùn)行情憂心忡忡。

　　“奧運(yùn)行情早被透支?！辈芙ê７治龅囊罁?jù)是：從2001年申奧成功后，北京市總建設(shè)投資約5000億，其中房地產(chǎn)投資就占近一半，隨之推動(dòng)京城房?jī)r(jià)7年來(lái)漲了3倍。

　　江海波承認(rèn)，他周圍的同行判斷奧運(yùn)行情結(jié)束不是以?shī)W運(yùn)會(huì)召開(kāi)時(shí)間為限的，早在2007年底就到頂了，之后基本都是后奧運(yùn)時(shí)期了。這一判斷恰和近一年來(lái)的樓市行情吻合。

　　“理性回歸的樓市是不以?shī)W運(yùn)會(huì)是否結(jié)束為轉(zhuǎn)折點(diǎn)的?！痹Q。地產(chǎn)大佬潘石屹最新言論干脆稱：“房地產(chǎn)寒冬來(lái)臨。”

　　來(lái)自官方的態(tài)度亦打消了開(kāi)發(fā)商等到“金九銀十”再發(fā)起促銷攻勢(shì)的念頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布經(jīng)濟(jì)述評(píng)稱，目前無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面還是需求層面，都不支持房?jī)r(jià)持續(xù)高漲。

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