下游數(shù)據(jù)

王石稱(chēng)萬(wàn)科已做最壞打算

2008年08月06日07:05   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    盡管萬(wàn)科(000002.SZ)上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)稍微超過(guò)預(yù)期，其資金壓力也沒(méi)有想象的那么大，但其銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售金額的持續(xù)萎縮，已是不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)。在行業(yè)整體調(diào)整之下，能夠挽救萬(wàn)科全年業(yè)績(jī)同比不出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的，恐怕也只能寄希望于下半年調(diào)控政策明顯松動(dòng)。

　　萬(wàn)科，這個(gè)在地產(chǎn)行業(yè)把握趨勢(shì)能力最強(qiáng)的龍頭，似乎越來(lái)越難以獨(dú)善其身。

　　成本費(fèi)用增加明顯

　　半年報(bào)顯示，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入172.6億元，同比上升55.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20.6億元，同比上升23.6%?？傮w上，萬(wàn)科上半年業(yè)績(jī)略高于預(yù)期，但具體細(xì)分指標(biāo)上，萬(wàn)科表現(xiàn)并不盡如人意，風(fēng)險(xiǎn)若隱若現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于凈利潤(rùn)率較高的珠三角地區(qū)，項(xiàng)目結(jié)算比例同比下降36.81%，萬(wàn)科上半年凈利潤(rùn)率略有下滑，同比下降3.1%。同時(shí)，萬(wàn)科上半年結(jié)算均價(jià)為8178元，遠(yuǎn)低于去年同期的8925元，結(jié)算毛利也由去年同期的33.7%降至29.2%。

　　申萬(wàn)研究員殷姿分析，因結(jié)算滯后于銷(xiāo)售，目前大多城市房?jī)r(jià)的調(diào)整，將反映到萬(wàn)科未來(lái)的毛利水平變化中。她預(yù)計(jì)，“未來(lái)一年，萬(wàn)科的結(jié)算毛利，將進(jìn)一步下降到26%-27%?！?/P>

　　成本費(fèi)用方面，萬(wàn)科半年報(bào)也已開(kāi)始顯現(xiàn)壓力，銷(xiāo)售費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比重繼續(xù)增加，趨勢(shì)性變化已呈現(xiàn)。

　　半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科上半年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本達(dá)101.7億元，較去年同期的60.5億元增加68.2%；營(yíng)業(yè)費(fèi)用7.09億元，比去年的4.07億元，大幅增長(zhǎng)74.3%；管理費(fèi)用亦由去年上半年的5.88億元，提高到8.17億元，增加39.3%。相比其34.9%的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)增長(zhǎng)，成本費(fèi)用的增加顯然更明顯。

　　長(zhǎng)江證券分析師陳志堅(jiān)預(yù)計(jì)，“成本上升導(dǎo)致的毛利率下滑，在明年將更明顯”。

　　成交及銷(xiāo)售金額繼續(xù)萎縮

　　實(shí)際上，對(duì)于萬(wàn)科上半年收入同比大幅增長(zhǎng)55.5%，業(yè)內(nèi)人士也心存質(zhì)疑。

　　中金公司分析師白宏煒直言，“除季節(jié)性因素外，2007年底較好的預(yù)售，是萬(wàn)科今年上半年收入大幅增加的主要原因”。

　　而從單月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，萬(wàn)科的降價(jià)促銷(xiāo)策略依然抵擋不住銷(xiāo)售萎縮的步伐。繼5月份萬(wàn)科單月銷(xiāo)售面積同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)以來(lái)，其銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比已連續(xù)三個(gè)月大幅下滑，7月同比再次分別下滑27.0%和15.0%，與3月份同比147.1%和227.5%的漲幅相比，萎縮速度驚人。

　　而萬(wàn)科月度累計(jì)銷(xiāo)售面積和金額的增速也明顯放緩。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積和金額同比分別增長(zhǎng)82.9%和119.1%；前5個(gè)月下降到39.1%和67.3%；前6月為15.0%和38.1%；前7個(gè)月，同比增長(zhǎng)僅有7.6%和28.9%。萬(wàn)科全年量?jī)r(jià)齊跌趨勢(shì)已經(jīng)確立，銷(xiāo)售面積月度累計(jì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)近在眼前。

　　實(shí)際的情況可能遠(yuǎn)比報(bào)表的數(shù)字嚴(yán)重。有上海本地人士向記者透露，在房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的上海，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始對(duì)其新盤(pán)、老盤(pán)一起打折銷(xiāo)售。

　　8月4日，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在香港的半年報(bào)發(fā)布會(huì)上坦言，“萬(wàn)科做好了最壞的打算?！彪m然他否認(rèn)了“員工二季度獎(jiǎng)金扣發(fā)50%，以及在東莞向宏遠(yuǎn)集團(tuán)借債4.704億元”的說(shuō)法，但同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“將增多現(xiàn)金，減少花銷(xiāo)，力御冬寒”。

　　下半年政策是否松動(dòng)成關(guān)鍵

　　毫無(wú)疑問(wèn)，如果今年剩下的幾個(gè)月，萬(wàn)科的銷(xiāo)售情況難以好轉(zhuǎn)，則萬(wàn)科2008年業(yè)績(jī)狀況堪憂。而當(dāng)前影響萬(wàn)科銷(xiāo)售形勢(shì)的關(guān)鍵因素，在于相關(guān)調(diào)控政策能否放松。

　　然而，近期稍顯松動(dòng)的政策面似乎無(wú)緣于房地產(chǎn)業(yè)。接受記者采訪的研究人士均強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的松動(dòng)最快也要到明年下半年，今年下半年放開(kāi)基本不可能。

　　平安證券房地產(chǎn)研究員劉細(xì)輝指出，“目前，國(guó)家對(duì)中小企業(yè)增加的10%信貸額度，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)傾斜，下半年政策松動(dòng)的可能性也不大”。上海一家券商房地產(chǎn)高級(jí)研究員也表示，“國(guó)家現(xiàn)在是對(duì)房地產(chǎn)供求雙方的調(diào)整，這是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過(guò)程，去年底至今，僅8個(gè)月，不會(huì)那么快改變，而且房地產(chǎn)行業(yè)賺取的是超額利潤(rùn)，抗壓力較強(qiáng)，繼續(xù)緊縮對(duì)于開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)、融資能力強(qiáng)的大開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)該還是能挺得住的”。

　　該研究員還稱(chēng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策一直會(huì)持續(xù)到明年下半年。屆時(shí)，在參照國(guó)際形勢(shì)的條件下，人民幣升值的壓力減小，我國(guó)進(jìn)出口增長(zhǎng)可以恢復(fù)到2006、2007年的水平。簡(jiǎn)而言之，“我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的期望值回升了，那么明年下半年政策可能會(huì)松動(dòng)”。

　　而萬(wàn)科顯然對(duì)此也有充分評(píng)估。8月4日，王石分析，“隨著石油價(jià)格上漲，下半年的通脹率會(huì)更高，宏調(diào)可能更深入，情況很可能比想象的更嚴(yán)重”。

　　8月5日，萬(wàn)科收?qǐng)?bào)7.94元，跌6.26%。

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