下游數(shù)據(jù)

樓市人氣低迷 銀行告貸無望

2008年07月02日06:33   來源：西本資訊
摘要：

    進入2008年，持續(xù)緊縮的貨幣政策進一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的狀況，加之美國次貸危機、樓市拐點論以及突如其來的汶川大地震，更是給寒冬里的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。業(yè)內(nèi)人士認為，資金鏈緊張將是房地產(chǎn)行業(yè)資源并購整合良機，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰、合并重組將加快，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫變賣項目和股權(quán)。

　　成交量持續(xù)萎縮

　　據(jù)中金公司提供的最新一周重點城市商品房成交量統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，六月最后一個星期，全國16個城市總體成交量延續(xù)小幅度萎縮趨勢，環(huán)比均值小幅下降1%，中值下降5%，年初至今累計成交量跌幅均值為19%，中值約為27%，其中長三角成交量萎縮加速，周萎縮從上周的17%下滑到本周的21%，顯示原本堅挺的長三角也加入調(diào)整，全國性的調(diào)整趨勢明顯。

　　分地區(qū)來看，環(huán)渤海地區(qū)有所回暖。北京本周期房成交2057套，簽約面積26.8萬平方米，周環(huán)比上升6%，周同比下降41%，年初累計同比下降40%。天津和青島周成交量分別環(huán)比上升11%和44%。沈陽周成交量環(huán)比下降33%。

　　長三角地區(qū)整體下滑。上海本周住宅成交面積26.9萬平方米，周環(huán)比下降20%，周同比下降64%，年初累計同比下跌25%。此外南京、杭州和蘇州周成交量分別環(huán)比下降32%、15%和18%。珠三角地區(qū)，深圳本周住宅成交663套，成交面積6.8萬平方米，周環(huán)比上升8%，周同比下降29%，年初累計下降50%。廣州周成交量環(huán)比回落36%。此外，重慶、成都和武漢周成交量分別環(huán)比上升56%、11%和32%，長沙周成交量環(huán)比下降33%。

　　一房地產(chǎn)中介對記者表示，今年以來房地產(chǎn)成交量的持續(xù)萎縮主要原因是由于銀根繼續(xù)收緊，使得市場觀望氛圍蔓延，資金緊張的開發(fā)商就會通過降價等方式來縮短自己的銷售周期，以期迅速回籠資金。據(jù)其預(yù)計未來一二周成交量仍將維持較弱的趨勢。

　　現(xiàn)7100億資金缺口

　　不斷緊縮的貨幣政策無疑給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了巨大的資金壓力，因為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中50%的資金來自銀行貸款。今年以來央行5次上調(diào)存款準備金率，調(diào)整后人民幣的存款準備金率已達17.5%。凱基證券地產(chǎn)行業(yè)分析師認為，下半年緊縮貨幣政策還將繼續(xù)，銀行銀根將將收緊，加上今年前五個月銀行的信貸增加額已經(jīng)達到了全年計劃的59%，因此下半年貸款難度也將繼續(xù)加大。此外由于去年國內(nèi)部分城市出現(xiàn)房價下跌，影響到銀行的房貸安全，6月銀監(jiān)會發(fā)布通知，要求銀行機構(gòu)加強房貸授信管理，避免房貸風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁銀行，市場普遍認為這個通知將拉開房貸市場整治的序幕。

　　嚴峻的政策將春日里的房地產(chǎn)商一下子拉入了寒冬。據(jù)國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師測算，假設(shè)2008年商品房銷售額同比下降10%，銀行貸款同比不變，開發(fā)商自有資金同比增長36%，則2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金概算缺口則達到7100億元。這就難怪武漢上演賣房模特裸體秀、深圳上演買房送寶馬、溫州人急售房產(chǎn)；恒大地產(chǎn)香港招股失敗、河南建業(yè)香港上市募集資金從計劃的80億元下降到實際募資不足14億……

　　地產(chǎn)商搭伙取暖

　　“資金鏈緊張將是行業(yè)資源并購整合良機?！眹┚卜康禺a(chǎn)行業(yè)分析師孫建平表示，實際上，時間緊迫和交房保證等原因使得資金鏈頻臨斷裂企業(yè)選擇項目轉(zhuǎn)讓的概率大于降價清盤的概率，部分企業(yè)資金鏈斷裂將更多地將通過上游項目資源的并購整合來結(jié)束。這其中既有優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司之間的合作，也有優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司與非房地產(chǎn)主業(yè)公司之間的合作，還有內(nèi)地和國外房地產(chǎn)公司之間的合作。

　　例如，招商地產(chǎn)與香港九龍倉先后聯(lián)合競拍拿到建面23萬平米佛山項目和建面17萬平米蘇州工業(yè)園項目，兩個項目股權(quán)均為50%：50%；目前綠城已經(jīng)和浙江能源集團、新湖集團、浙江鐵投集團、浙江報業(yè)集團、西子電梯集團，香港九龍倉、韓國新世界、海爾地產(chǎn)、中青旅等省內(nèi)外10 多家合作伙伴合作開發(fā)地產(chǎn)。

　　據(jù)了解，6月份在北交所進行掛牌轉(zhuǎn)讓的國資類房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)的共有8家，如北京國華時代房地產(chǎn)公司整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；宏源房地產(chǎn)公司和華威房地產(chǎn)公司為部分產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；中國華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司85%產(chǎn)權(quán)；北京華麗嘉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)；長青有限公司36%股權(quán)、8.11億元債權(quán)；北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司3.61%股權(quán)；北京市電信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司98.36%股權(quán)；北京國融置業(yè)有限公司45%股權(quán)。而其他類股權(quán)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目亦有8家，如北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)土地轉(zhuǎn)讓A、B、C塊、北京金宮花園土地開發(fā)項目等。

　　分析人士表示，奪取更多市場份額，加快行業(yè)集中速度是解決資金緊張的有效途徑。有實力的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)正通過并購和重組逐步擴大市場份額。具有管理、資金、開發(fā)等優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商出管理平臺和團隊，出開發(fā)產(chǎn)品能力，而由另一方出錢、或出地，二者在合作項目獲得相互滿意的分配比例，因此，龍頭企業(yè)可以彌補來自市場擴張過程中的資金短板壓力。然而，如果行業(yè)成交量不能保持和增強回暖趨勢，在今年7-9月開發(fā)商資金鏈最緊張的時候，一些中小企業(yè)將面臨生死大限，將因資金鏈斷裂或頻臨斷裂而被迫變賣項目和股權(quán)。(證券日報)

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