下游數(shù)據(jù)

樓市下跌心理防線降至20%

2008年06月25日06:42   來源：西本資訊
摘要：

    “首付20%，精裝修景觀房，熱銷中”，昨天，上海松江某知名樓盤的一則售樓廣告將兩成首付擺在了顯著位置，就在同一天，奉賢某樓盤也打出了首付8萬元就能置業(yè)、銀行貸款8成的樓盤廣告。

　　據(jù)悉，幾個樓盤所謂的2成首付，是針對盤內(nèi)90平方米以下小戶型房源而言。對于此類房源，購房者可以獲得銀行80%的貸款額度。

　　在首付只有2成的情況下，一旦房價出現(xiàn)下調(diào)，20%的調(diào)整幅度就將成為購房者決定是否還貸的心理底線，而不是通常認(rèn)為的30%。

　　小戶型獲兩成首付普遍

　　這種情況并非個案。上海萬科包括白馬花園、花園小城、四季花城三個項目參與的青年置業(yè)計劃，這個內(nèi)容豐富的營銷方案其中一條就是“聯(lián)手各大銀行，提供最高2成、最長30年的按揭貸款辦理，符合條件者還可申請下浮15%的優(yōu)惠利率。”此外類似上海青年城、保利西子灣等樓盤同樣也可以做到2成首付。

　　記者了解到，雖然目前信貸緊縮，但市場上小戶型樓盤享受2成首付的現(xiàn)象已經(jīng)是常態(tài)，幾乎所有小戶型房源都能享受到這一待遇。

　　這種現(xiàn)象產(chǎn)生源于2006年，當(dāng)時出臺“國六條”明確規(guī)定，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。但考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　由于“自住”難以定義，大部分銀行將這一概念統(tǒng)一為第一套房?！澳阒灰堑谝淮钨I房，就能做到2成首付，貸款年限可以做到30年?！币晃皇蹣窍壬@樣告訴記者。

　　2007年9月27日，央行公布了“對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”的通知。但對第一套房依然實行原貸款政策。

　　這使得市場上出現(xiàn)了部分房源可以享受2成首付、低利率，而部分房源的首付必須達(dá)到4成的現(xiàn)象。

　　房價回落心理線：20%？

　　雖然目前所占比重并不大，但隨著時間推移，小戶型將不再是小部分現(xiàn)象。2006年5月，國家9部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，明確規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”（簡稱90/70政策）意見公布之后，上海土地市場所出讓的住宅土地中，除個別地塊外，絕大部分土地90平方米以下戶型的比例要求都達(dá)到了70%以上，部分甚至達(dá)到80%。

　　同時，一些新批規(guī)劃項目也要求執(zhí)行90/70戶型限制。由于該政策的實施，上海90平方米以下房型的房源正變得越來越普遍。

　　隨著這批房源的上市，今年開始上海大部分樓盤中都會有相當(dāng)數(shù)量的小戶型房源。一些樓盤已經(jīng)開始將小戶型作為最大賣點(diǎn)。一旦小戶型比例逐漸達(dá)到70%的要求，上海將出現(xiàn)小戶型房源占絕大部分比例的現(xiàn)象，而這部分房源中很多都能實現(xiàn)2成首付。

　　記者另外了解到，除新房之外，二手房的貸款同樣遵循第一套房且面積不超過90平方米最高可以貸款8成的規(guī)定。在首付只有2成的情況下，對于這部分房源來說，一旦房價出現(xiàn)下調(diào)，20%的調(diào)整幅度就將成為購房者決定是否還貸的心理底線，而不是通常認(rèn)為的30%。

　　而目前的上海樓市，觀望情緒正濃，二手市場上，成交量萎縮的情況明顯，而部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了房價下調(diào)的現(xiàn)象。這種情形正逐漸向一手市場蔓延。

　　銀行：暫無控制必要

　　工商銀行上海分行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)部總經(jīng)理王洪海表示，由于符合政策規(guī)定，銀行不會對這部分貸款特別限制。但銀行會根據(jù)樓盤和貸款對象的不同進(jìn)行相應(yīng)評估。

　　以二手房為例，銀行會委托評估公司進(jìn)行評估，也就是說100萬元成交的房子，可能評估價格僅90萬元，貸款成數(shù)雖達(dá)到8成，但實際首付近30萬元。

　　在一手樓盤方面，銀行則根據(jù)樓盤情況作出判斷，部分樓盤可以給出8成貸款，部分則會相對偏低。

　　王洪海表示，對于銀行來說，個人房貸還是一項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率一直維持在1%以下。即使在2005年上海房價出現(xiàn)比較明顯的下降幅度，銀行貸款不良率也沒有出現(xiàn)顯著波動。因此銀行暫時不會調(diào)整貸款成數(shù)。

　　事實上上海大部分銀行都未感受到上?？赡艹霈F(xiàn)的貸款風(fēng)險。除高成數(shù)貸款之外，有銀行推出的房貸利率甚至低于最優(yōu)惠貸款利率。

　　有媒體透露，在房價下跌最明顯的深圳，部分銀行已經(jīng)調(diào)整了其按揭貸款政策。光大銀行的文件中將“調(diào)整深圳分行的房屋按揭貸款政策”作為單獨(dú)內(nèi)容，以示與其他地區(qū)區(qū)別。該行規(guī)定，深圳地區(qū)借款人購買首套自住住房的，不能享受90平方米以下首付2成的優(yōu)待，不論面積是否在90平方米以下，其貸款額度最高不得超過7成。(東方早報)

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