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房地產(chǎn)信托再受制

2008年06月15日08:31   來源：西本資訊
摘要：

    “212號文”之后，房地產(chǎn)信托在房企融資舞臺上扮演的 “超級替補(bǔ)”一角戲份一再刪減，這一次又不例外。

　　日前，據(jù)某消息人士透露，銀監(jiān)會將叫停銀行擔(dān)保融資性信托。這一消息最早由外電透露，據(jù)稱，銀監(jiān)會目前通知各商業(yè)銀行，嚴(yán)令叫停商業(yè)銀行對融資性信托的擔(dān)保業(yè)務(wù)。

　　一石激起千層浪。雖然信托公司還未接到相關(guān)正式文件，但依然讓業(yè)內(nèi)心驚膽戰(zhàn)。近幾個月，房地產(chǎn)信托因其普遍收益率較高而再度活躍。其中，北京創(chuàng)贏一號工業(yè)地產(chǎn)信托更是創(chuàng)造了信托產(chǎn)品中少見的16%的預(yù)期高收益率。

　　缺少了過橋貸款，“雖然融資性信托在信托業(yè)務(wù)中技術(shù)含量并不算太高，但正是由于銀行的擔(dān)?？陀^上促進(jìn)了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行，這無疑與監(jiān)管層緊縮房企融資渠道背道而馳?！北本┐髮W(xué)金融系副主任呂隨啟認(rèn)為。

　　叫停商業(yè)銀行擔(dān)保

　　“銀監(jiān)會有這個意思，目前正在征求銀行界意見?！本蜕鲜鰢?yán)令叫停商業(yè)銀行對融資性信托的擔(dān)保業(yè)務(wù)，某信托公司負(fù)責(zé)人表示。

　　某商業(yè)銀行也隨即證實(shí)，他們還沒接到正式的文件，但總行已證實(shí)銀監(jiān)會近日確實(shí)通知對融資性信托擔(dān)保業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范。

　　引起此次紛爭的擔(dān)保融資性信托，主要是指信貸資產(chǎn)類信托理財(cái)產(chǎn)品，這類產(chǎn)品由銀行發(fā)行理財(cái)計(jì)劃募集資金，銀行以信托委托人身份將資金委托信托公司進(jìn)行管理運(yùn)用，以實(shí)現(xiàn)理財(cái)收益。

　　由于有銀行擔(dān)保，對于投資者來說幾乎沒有風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士表示，在央行銀根緊縮的政策下，擔(dān)保融資性信托已經(jīng)成為商業(yè)銀行應(yīng)對宏觀調(diào)控、穩(wěn)定客戶、調(diào)整盈利結(jié)構(gòu)的最好機(jī)會。

　　據(jù)某地產(chǎn)分析師透露，“在商業(yè)銀行擔(dān)保的融資性業(yè)務(wù)中，有不少房地產(chǎn)企業(yè)，如果失去銀行擔(dān)保，房地產(chǎn)融資將會受到影響，對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資的門檻將提高。”

　　“這次叫停是對商業(yè)銀行的風(fēng)險控制進(jìn)一步強(qiáng)化的表現(xiàn)?！毙磐袠I(yè)內(nèi)人士鄧舉功表示。

　　據(jù)悉，2007年10月，銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于有效防范企業(yè)債擔(dān)保風(fēng)險的意見》，對銀行的融資類公司債擔(dān)保行為進(jìn)行規(guī)范。銀監(jiān)會在規(guī)定中指出，銀行擔(dān)保雖然保護(hù)了投資人利益，卻使風(fēng)險轉(zhuǎn)移至銀行系統(tǒng)，可能損害銀行股東利益和存款人資金安全。

　　“中國銀監(jiān)會發(fā)文叫停商業(yè)銀行融資性信托擔(dān)保業(yè)務(wù)，可以看做是銀監(jiān)會更加嚴(yán)格的措施。”上述人士透露。

　　上述信托公司負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，自禁令出臺開始，大部分銀行已經(jīng)逐漸退出了這一業(yè)務(wù)，但個別銀行仍在繼續(xù)融資性信托的擔(dān)保業(yè)務(wù)?！?

　　中國人民大學(xué)信托與基金研究所所長邢成認(rèn)為，銀監(jiān)會此舉是對堅(jiān)持從緊的貨幣政策的一個“姿態(tài)”；同時收緊了商業(yè)銀行利用融資性信托變相放貸的空間，警示銀行變相增加表外業(yè)務(wù)會掩藏很大的風(fēng)險。

　　地產(chǎn)融資雪上加霜

　　據(jù)悉，目前與銀行有關(guān)的融資性信托分兩種情況，一是由信托公司發(fā)行、銀行單純擔(dān)保，第二種是雙方合作共同發(fā)起。

　　呂隨啟認(rèn)為，在第一種情況下，銀行雖然有不菲的擔(dān)保收入，但如果融資項(xiàng)目出現(xiàn)了風(fēng)險，商業(yè)銀行要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。另外，銀行的擔(dān)?？陀^上促進(jìn)了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行，難免與房產(chǎn)緊縮政策背道而馳。

　　“銀監(jiān)會的通知將大大打擊信托公司，如果一下子叫停，信托公司的業(yè)務(wù)量會損失很多。”鄧舉功表示，更重要的是對于資金狀況不容樂觀的房企而言，無疑缺少了一條取得過橋貸款的渠道。

　　目前，在銀行貸款收縮，股市也陷入低迷的境況下，房地產(chǎn)信托成為房企重要的“過橋”財(cái)?shù)缆?。這種短期融資的償還周期較短，通常為1年，但是融資成本較高，大大增加了開發(fā)企業(yè)資金使用的成本。但由于此舉往往是“打擦邊球”，因此融資風(fēng)險很高。

　　日前，北京國際信托發(fā)行的創(chuàng)贏一號工業(yè)地產(chǎn)信托計(jì)劃募集信托資金2億元，信托期限為2年，用于投資北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工業(yè)地產(chǎn)收益權(quán)，預(yù)計(jì)最高年收益率達(dá)16%，解決中小房地產(chǎn)公司的應(yīng)急之需。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年2月，全國共發(fā)行地產(chǎn)信托4個，募集資金4.65億元，而從5月5日至6月5日，信托市場合計(jì)出現(xiàn)了13款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　“本來融資性信托對銀行以及房地產(chǎn)公司來說，是各取所需、皆大歡喜，銀行不占信用額度，僅靠中間收入就可賺取利潤，房地產(chǎn)商也不愁貸款了。如果這一政策出臺，沒有了銀行擔(dān)保，企業(yè)對融資房地產(chǎn)項(xiàng)目就不大放心了?！蹦硣猩虡I(yè)銀行總行集團(tuán)客戶部經(jīng)理說。

　　“如果商業(yè)銀行對融資性信托的擔(dān)保業(yè)務(wù)的禁令生效，對企業(yè)財(cái)務(wù)和資金有問題的地產(chǎn)公司而言，獲取資金的渠道將會減少。強(qiáng)者生存、弱者出局的態(tài)勢會進(jìn)一步加劇。對于一些中小房地產(chǎn)開發(fā)商而言，被淘汰出局的幾率大增?！鄙鲜鋈耸勘硎?。(中國房地產(chǎn)報(bào))

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