下游數(shù)據(jù)

是什么催生了“土地?zé)o限論”

2008年06月05日09:56   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    “不要忘記，房地產(chǎn)是做空間生意的，做空間生意，只要有兩個(gè)條件土地就無(wú)限，第一是容積率，只要城市規(guī)劃不停地在改，地不就出來(lái)了？第二，你講的是經(jīng)濟(jì)資源，如果是經(jīng)濟(jì)資源，不是一個(gè)物理、地理概念，房?jī)r(jià)不斷地漲，地就不斷地出來(lái)。今天1萬(wàn)平方米蓋滿了，過(guò)兩天這兒3萬(wàn)平方米了，拆了再蓋?！苯眨f(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖在搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)于同濟(jì)大學(xué)舉行的演講中，語(yǔ)出驚人。
　　
    馮侖的論調(diào)雖夠荒謬，卻也反映了當(dāng)下地產(chǎn)市場(chǎng)的某些現(xiàn)實(shí)。筆者就曾經(jīng)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣的說(shuō)法——“20年前是土地部門(mén)吃香，現(xiàn)在是規(guī)劃部門(mén)最?！薄＿@句話背后的意思就是，土地終有賣(mài)光的一天，而城市規(guī)劃卻在不斷變更。規(guī)劃常變常新，土地也就如韭菜一樣，割了一茬總會(huì)再長(zhǎng)。這也就是馮倫所認(rèn)的理兒——只要城市改變規(guī)劃，綠地就能變成寫(xiě)字樓，舊房子推倒了，再“長(zhǎng)”出新房子，一切如四季輪回。

　　的確，在現(xiàn)實(shí)中，我們有很多城市不是“規(guī)劃長(zhǎng)”，而是“常規(guī)劃”。今天，這里還是高科技園工業(yè)園區(qū)，明天，就可能變身為新興的商務(wù)聚集區(qū)；新住宅區(qū)建成還沒(méi)幾年，就要因道路拓寬而拆遷；城建也講究緊跟時(shí)尚，上海的“新天地”迅速在長(zhǎng)三角的一些城市復(fù)制，從南到北，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園遍地開(kāi)花。

　　不僅是規(guī)劃的不確定性，土地轉(zhuǎn)讓拍賣(mài)收入在地方財(cái)政中日趨上升的比例，也使得一些城市熱衷于舊城改造和城市規(guī)模的擴(kuò)張。市中心的土地不多了，就向新城區(qū)轉(zhuǎn)移擴(kuò)張；上世紀(jì)五六十年代的棚屋改造完了，七八十年代的舊式工房就成了城建革命的對(duì)象。

　　所有這些，都興奮著開(kāi)發(fā)商們的神經(jīng)。讓一些人生出了“土地?zé)o限”的美好想象。

　　但客觀規(guī)律總是無(wú)法違背的，如果土地資源無(wú)限，如何地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，“地王”頻頻誕生，動(dòng)輒幾十億的地價(jià)成為平常事？在全球土地資源越來(lái)越緊張的今天，所謂的“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”的豪情，除了讓人恥笑之外，別無(wú)他用。

　　即便如馮侖所想象那樣，城市“拆了蓋，蓋了拆”，土地資源能子子孫孫無(wú)窮盡也，但這“拆遷”的成本也怕是子子孫孫所無(wú)法承受的。

　　舊城改造的前提是，要完成動(dòng)拆遷，其任務(wù)之繁雜，代價(jià)之大，眾所周知。首先，動(dòng)拆遷需要相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，而且從近年的形勢(shì)來(lái)看，“釘子戶”不斷興起，給動(dòng)拆遷也造成了相當(dāng)?shù)碾y度與挑戰(zhàn)；其次，就算動(dòng)拆遷一切順利，開(kāi)發(fā)商也要為此付出巨額的動(dòng)拆遷費(fèi)用，不知道萬(wàn)通是否有過(guò)這樣的經(jīng)驗(yàn)，僅上海而言，不乏有大型開(kāi)發(fā)商，拿了中心城區(qū)的土地以后，因?yàn)椴桓逸p易動(dòng)拆遷，而暫時(shí)擱置地塊發(fā)展的情況；再次，動(dòng)拆遷人員的安置問(wèn)題，就目前中國(guó)的情況而言，原地安置的個(gè)案并不多見(jiàn)，絕大部分還都是搬遷到新城區(qū)去，由此帶來(lái)的一系列的城市配套與管理問(wèn)題，非一時(shí)可以解決。

　　可見(jiàn)，與其說(shuō)“土地?zé)o限論”是開(kāi)發(fā)商們的自說(shuō)自話，倒不如說(shuō)是利益驅(qū)動(dòng)之下地方政府短視所誘發(fā)的市場(chǎng)畸形心態(tài)。《國(guó)際金融報(bào)》

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