下游數(shù)據(jù)

深圳樓市泡沫破裂教訓(xùn)

2008年05月31日07:55   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    "現(xiàn)在每天都是苦熬，不知道下個(gè)月的月供怎么還上？"去年深圳樓市最熱時(shí)，劉先生調(diào)動(dòng)了幾乎所有積蓄，在南山區(qū)購(gòu)買了15套高價(jià)房，現(xiàn)在它們卻成了每月合計(jì)要支付10萬(wàn)元按揭的"燙手山芋"。

    自從去年下半年深圳樓市進(jìn)入下降通道以來(lái)，許多炒房套牢者就開始為每個(gè)月龐大的按揭煎熬著，而且愈套愈深。

    郊區(qū)高價(jià)房泡沫破裂

    劉先生來(lái)深圳打拼多年，積攢了不少積蓄，2006年開始涉足樓市時(shí)，他的目標(biāo)是關(guān)內(nèi)的高價(jià)房，2006年房?jī)r(jià)加速上漲，讓他在初期的幾套房產(chǎn)投資中嘗到了甜頭，短短一年時(shí)間，獲利超過50％。

    在樓市里體驗(yàn)了暴利的感覺，劉先生的胃口越來(lái)越大。去年六七月份，樓市最為瘋狂時(shí)，他在南山區(qū)購(gòu)買了十幾套高價(jià)房，這些房子的單價(jià)普遍是每平方米兩萬(wàn)元到四萬(wàn)元不等。然而，隨著宏觀調(diào)控的來(lái)臨，深圳樓市開始陷入低迷期。

    這種低迷在劉先生投資的重點(diǎn)區(qū)域--南山區(qū)表現(xiàn)得比較明顯，房?jī)r(jià)的下跌幅度大約在20％以上，而最讓劉先生崩潰的是每個(gè)月共要支付10萬(wàn)元左右的按揭。

    "想賣掉一些房子來(lái)歸還按揭，現(xiàn)在也不好賣。"劉先生最為惱火的是，他的高價(jià)房鮮有人問津，"房子單價(jià)高，咨詢者拿不出足夠的首付，銀行惜貸，在評(píng)估的時(shí)候也會(huì)打折扣，所以很難找到買家。"

    和劉先生同樣被深套的投資客不在少數(shù)，去年投資客最活躍的南山區(qū)、寶安區(qū)和龍崗區(qū)，成為這輪房?jī)r(jià)調(diào)整的領(lǐng)跌者。數(shù)據(jù)顯示，去年5月，深圳市商品房成交均價(jià)最高的為南山區(qū)，成交均價(jià)為21988元/平方米，甚至超過了中心區(qū)所在的福田區(qū)。從去年11月份開始，南山區(qū)的新房成交均價(jià)持續(xù)下降，到今年4月份，南山的新房成交均價(jià)為16493元/平方米，跌幅在20%以上。

    二手房市場(chǎng)同樣跌幅較大，德思勤日前發(fā)布的深圳各區(qū)域三級(jí)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，2007年10月至2008年3月，南山區(qū)跌幅最大的科技園片區(qū)和前海片區(qū)分別為29%和23%，這也是全市僅有的兩個(gè)跌幅超過20%的片區(qū)。

    業(yè)內(nèi)人士分析，南山是炒房人較為集中的地方，去年南山區(qū)房?jī)r(jià)飆升是受深圳灣大橋通車和新口岸通關(guān)刺激，"深港融合"概念曾一度甚囂塵上。

    龍崗區(qū)和寶安區(qū)同樣不抗跌，該區(qū)域的典型代表金地梅隴鎮(zhèn)三期精裝修開盤均價(jià)為1.15萬(wàn)元/平方米，而去年開盤的二期毛坯房卻高達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米；萬(wàn)科第五園后期項(xiàng)目今年三月開盤時(shí)也比去年9月下調(diào)3000元/平方米。更有部分小開發(fā)商推出單價(jià)不足7000元/平方米的特價(jià)房。

    關(guān)外兩區(qū)頻頻出現(xiàn)的特價(jià)房拉低了深圳樓市的成交均價(jià)，致使四月份全市商品住宅均價(jià)再創(chuàng)11962元/平方米新低，比三月份下降12.16％。甚至造成"五一"春交會(huì)前后，全市成交均價(jià)連續(xù)三天破萬(wàn)，這期間均穩(wěn)居全市銷量榜首的恰是龍崗區(qū)。

    中心區(qū)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺依舊

    與劉先生感受完全不同，小孟依然在苦苦尋覓合適的房產(chǎn)。小孟的目標(biāo)其實(shí)很簡(jiǎn)單，二線關(guān)內(nèi)，90平方米到100平方米的小三居，總價(jià)在100萬(wàn)左右。可是看了一輪，相中的房子屈指可數(shù)，而價(jià)位更是比他的理想價(jià)位高出一截。

    "我看過的福田彩田村三居，最高價(jià)一萬(wàn)六，現(xiàn)在也要一萬(wàn)四；景田片區(qū)一萬(wàn)八的房子，現(xiàn)在也值一萬(wàn)五。"小孟認(rèn)為，中心區(qū)的房?jī)r(jià)還是沒有降到他理想的價(jià)位。

    不過，小孟發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)，近來(lái)小戶型跌的比大戶型更猛烈，他家附近一棟大三居為主的樓盤，均價(jià)仍然企穩(wěn)在1.7萬(wàn)，跌幅在10%左右。

    根據(jù)記者從中介了解的信息，小孟說(shuō)的現(xiàn)象的確存在，小戶型降幅大，與一些炒家資金緊張，首先拋售小戶型有關(guān)；另外一些擁有多套房產(chǎn)的居民也擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，選擇獲利了結(jié)。至于大戶型，有的掛出來(lái)幾個(gè)月無(wú)法成交，業(yè)主也寧愿放租，不肯大幅降價(jià)出售。

    盡管如此，較早買入羅湖、福田小戶型的投資客仍有一些可觀的獲利。在外企工作的小黃，2006年底在羅湖區(qū)東門以7000元/平方米的價(jià)格，買入一套50平方米的樓齡6年的二手房，現(xiàn)在均價(jià)仍在1萬(wàn)3左右，每年租金回報(bào)率約為7%。

    而另一位投資客去年5月份在羅湖區(qū)買入30平方米的全新小戶型，1.5萬(wàn)元/平方米，收樓后，租金回報(bào)率基本上也可以達(dá)到7%，由于房子是精裝修戶型，若能租給創(chuàng)業(yè)型的迷你公司，則租金收益還要更高。

    這兩位投資者均為手中有閑錢的"白領(lǐng)一族"，投資房產(chǎn)多為羅湖、福田的成熟區(qū)域，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌的沖擊力并不大，斷供的可能性很小。但他們也說(shuō)，目前不會(huì)再購(gòu)進(jìn)小戶型投資了，因?yàn)槟壳暗臉莾r(jià)已經(jīng)沒有安全邊際。

    據(jù)了解，福田區(qū)的新房均價(jià)在2007年5月已經(jīng)突破2.2萬(wàn)元／平方米，成交量在兩萬(wàn)平方米左右，接下來(lái)的幾個(gè)月，成交量雖有波動(dòng)，但價(jià)格仍然能維持1.6萬(wàn)-2.2萬(wàn)元／平方米。

    二手房方面福田區(qū)價(jià)格同樣堅(jiān)挺，德思勤的三級(jí)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，福田區(qū)從去年10月份到今年3月份的下降幅度較小，僅有6.16%。羅湖區(qū)的東門片區(qū)的住宅掛牌走勢(shì)也相對(duì)平穩(wěn)，最大跌幅僅為4.1%。

    業(yè)內(nèi)人士分析，城市中心區(qū)優(yōu)越的地理位置和完善的交通生活配套設(shè)施，吸引了不少住家，而且中心區(qū)土地稀缺，優(yōu)質(zhì)住宅更是寥寥可數(shù)，有實(shí)力的買家還是考慮中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅。這也就不難理解為什么德思勤將福田中心區(qū)、福田區(qū)香蜜湖片區(qū)、羅湖區(qū)東門片區(qū)等列入抗跌榜。

    深套源于非理性預(yù)期

    面對(duì)跌跌不休的房?jī)r(jià)，總體上來(lái)說(shuō)自住客相對(duì)平靜，即使房?jī)r(jià)縮水也會(huì)繼續(xù)按揭，而炒房客就沉不住氣了。

    按照世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過7以后，就會(huì)被世界上公認(rèn)為"國(guó)際房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)"。而我國(guó)一線城市目前的房?jī)r(jià)收入比普遍高于7，北京內(nèi)城區(qū)達(dá)到了38.2，上海內(nèi)環(huán)為34.1，深圳福田區(qū)為28.7。這意味著深圳家庭要25年才能買一套建筑面積90平方米的住房，北京家庭則要30多年，上海家庭約30年，廣州家庭要15年左右，房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重偏離安全邊際。

    按照去年1.4萬(wàn)元的均價(jià)，深圳人要買一套100平方米房子，首付三成需40萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元。選擇20年等額遞減還款方式，月供要8700多元。而如果按照去年上半年樓價(jià)月增10%的速度，年底購(gòu)買這套房子時(shí)月供將突破一萬(wàn)元。

    形成鮮明對(duì)比的是深圳人均可支配收入出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，2004年深圳人均可支配收入為27596元，到2007年，人均可支配收入僅為24870元。兩年時(shí)間，深圳的人均可支配收入下降了2726元，降幅達(dá)9.8%。

    深圳市社會(huì)科學(xué)院撰寫的《深圳藍(lán)皮書：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》中稱，深圳市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，得到產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%。這表明，深圳住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)手速度很快，投資和投機(jī)的成分更多。

    炒房者對(duì)房?jī)r(jià)持有繼續(xù)沖高的預(yù)期，盲目樂觀使他們只關(guān)注高價(jià)房更大的升值空間，而忽略了流動(dòng)性，更沒有想到房?jī)r(jià)會(huì)有高峰跌落的時(shí)候。

    另一個(gè)被投資客忽略的因素是供求關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月深圳市公開發(fā)售的139萬(wàn)平方米住宅中，寶安區(qū)有81.2萬(wàn)平方米，占比近60%；而南山區(qū)預(yù)計(jì)今年10月份之前可能會(huì)有10個(gè)樓盤入市，總建筑面積高達(dá)100萬(wàn)平方米，總套數(shù)超過5000套，加上現(xiàn)有的存量，數(shù)量十分客觀。

    同時(shí)，不可忽略的是，未來(lái)保障性住房的大舉入市或?qū)⒊蔀闆Q定房?jī)r(jià)的另一個(gè)重大因素，深圳今年保障住房供地面積占住宅供地面積的38%，計(jì)劃開工保障住房228萬(wàn)平方米。這一面積，相當(dāng)于深圳半年的房地產(chǎn)交易面積總和，其力量不可小看。

    深圳樓市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，從另一個(gè)角度驗(yàn)證了李嘉誠(chéng)先生的那句名言：做房地產(chǎn)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。在樓市調(diào)整的風(fēng)浪來(lái)臨時(shí)，你一定要呆在房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的"高地"上，這樣至少還有逃生的機(jī)會(huì)。(中國(guó)證券報(bào))

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