下游數(shù)據(jù)

區(qū)域性或主導未來房地產(chǎn)市場走勢

2008年04月24日11:40   來源：西本資訊
摘要：

　　有關于房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)拐點的爭論甚囂塵上，然而對其最終的判斷恐怕不是對立雙方各持的假設與可能性，而要看完整的事實和數(shù)據(jù)。國家發(fā)改委4月22日發(fā)布的《一季度住房市場形勢分析》所披露的數(shù)據(jù)是：今年一季度，全國70個大中城市新建住房銷售價格同比上漲11.8%，1月至3月環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.3%。

　　該報告認為，部分城市經(jīng)過一段時期調(diào)整后住房交易將會有所回升，二季度房價上漲壓力加大，全國房價整體將保持溫和上漲趨勢。這與此前眾多空方分析人士所持的“房地產(chǎn)市場仍有5％至10%的下調(diào)空間”的說法，可謂大相徑庭。究竟是哪方的分析出現(xiàn)了誤差或者疏漏？遍覽當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯下調(diào)拐點的案例，絕大多數(shù)均出現(xiàn)在珠江三角洲地區(qū)。

　　從全國70個大中城市的大致地理位置分布來看，廣州、深圳等珠三角主要城市住房價格今年以來的確一直呈負增長態(tài)勢，個別樓盤的價格比其前期最高銷售價格下降幅度較大；杭州、南京等長三角城市房價基本穩(wěn)定；北京、天津、石家莊等環(huán)渤海主要城市房價則小幅上升，但漲勢趨緩。此外，烏魯木齊、銀川等西北主要城市的房價漲幅卻顯著高于全國平均漲幅。

　　從上述區(qū)域的不同數(shù)據(jù)中我們不難發(fā)現(xiàn)，對當前拐點論的支撐主要仍來自于珠三角地區(qū)，而其他各主要區(qū)域并未出現(xiàn)明顯的房價下挫跡象，甚至在部分以前關注較少的內(nèi)陸主要中心城市，均出現(xiàn)房價補漲的趨勢。

　　究其本源，房地產(chǎn)市場與股票、期貨以及黃金等一般的投資市場具有很大的不一致性。首先，房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特征。根據(jù)經(jīng)典的經(jīng)濟學理論：決定土地價格的一個很重要因素是所處的位置——即級差地租。而房地產(chǎn)作為附著在有限的土地空間上的無法遷移的“不動產(chǎn)”，不同區(qū)域之間的土地價格差異決定了房地產(chǎn)價格可能存在明顯的不同。

　　其次，房地產(chǎn)市場買賣的商品均為最終消費品，它不同于大宗商品是再生產(chǎn)投入的基礎生產(chǎn)資料，證券市場是再生產(chǎn)投入的資金來源，房地產(chǎn)市場不會再度投入到再生產(chǎn)的過程中，因而房地產(chǎn)市場的投資、投機與消費需求是高度相關的。如果該區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的消費需求很低，或者呈現(xiàn)不斷下降的趨勢，那么房地產(chǎn)市場的價格就會出現(xiàn)顯著的滑坡；如果該區(qū)域房地產(chǎn)市場的消費需求很強，或者呈現(xiàn)剛性的趨勢，那么房地產(chǎn)市場的價格將很難出現(xiàn)顯著的下挫，即便是觀望了一段時間之后，消費者依然會進場購買。

　　從上述兩點分析中，我們可以導出相應的政策思路：中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策應針對不同的區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢，制定出日益細化的具體政策安排。如對于廣州、深圳等需求萎縮、炒作推動的市場應嚴厲打擊違規(guī)炒作的行為，同時限制樓盤的開發(fā)數(shù)量，以維持市場基本需求為主；而在北京、上海，甚至部分內(nèi)陸快速發(fā)展的中心城市，則應充分考慮到自住需求的合理存在，在打壓高價樓盤炒作行為的同時，積極促進90平米左右中小戶型、廉租房、經(jīng)濟適用房等不同層級的住房保障體系建設。

　　將宏觀調(diào)控與具體區(qū)域性政策相結合，比如根據(jù)不同區(qū)域具體情形的信貸支持等，對于防止未來房地產(chǎn)市場的大漲大跌，滿足不同地區(qū)的居住需求將不無裨益。來源：上海證券報

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