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    3月31日至4月6日，上海一手商品住宅平均成交價格環(huán)比上漲17%，達到16405元/平方米的歷史高位，但緊接著4月9日，上海土地交易市場舉行首場土地競拍，2443.2元/平方米的成交樓盤價不到去年高峰時期的一半。一邊是3月份樓價創(chuàng)出新高，另一邊則是土地成交價降低、開發(fā)商資金鏈斷裂等利空消息，上海樓價究竟將走高還是走低？本報記者走訪了市場、業(yè)內(nèi)人士和專家，希望解開上海房價之惑。

　　樓價上漲樓市回暖開發(fā)商滋生“捂盤”情緒

　　本月樓價創(chuàng)新高

　　佑威房地產(chǎn)研究中心對3月16日至4月3日期間新上市的31個銷售樓盤進行了統(tǒng)計，除了8個樓盤為首次開盤不便于比較以外，剩下的23個樓盤中有18個樓盤的價格呈現(xiàn)出不同幅度上漲。漲幅從100元到5000元不等，而且越是市中心的樓盤漲幅越大。 

　　這樣讓人感到吃驚的漲幅還不只是體現(xiàn)在“公寓”上，別墅類的漲幅更加驚人。例如萬科的蘭喬圣菲別墅以47459元/平方米的單價成交13棟別墅，而該案2006年8月的開盤價僅為2.6萬元/平方米。受此影響，3月31日至4月6日，上海一手商品住宅（剔除動遷配套房）的平均成交價格環(huán)比上漲17%，達到16405元/平方米的歷史高位。這比今年2月第三周跌破萬元時的9767元/平方米上升了68%。

　　稅收新政或引房價上漲

　　國家稅務(wù)總局日前公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，對省級地區(qū)的住宅(非經(jīng)濟適用房)的預(yù)售收入，按照預(yù)計利潤率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。然而從調(diào)控房價的角度來看，“房企稅收新政”可能引來又一波的房價上漲。

　　從地方政府的角度來看，地方政府的一部分稅費的征收標(biāo)準(zhǔn)也與房地產(chǎn)業(yè)的利潤掛鉤，如果20%的利潤率底線得到確認，對開發(fā)商可能會起到一種支持作用。鑒于地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主導(dǎo)作用，這必然會影響到房地產(chǎn)調(diào)控的效果，上海當(dāng)然也不能例外。業(yè)內(nèi)人士表示，《通知》中的部分條款，實際上承認了商品房預(yù)售制度的合理性，這也為房價的上升埋下了伏筆。

　　開發(fā)商“捂盤”待漲

　　實際上，在人民幣加速升值和通貨膨脹，近期銀行變相“架空”二套房貸政策，也讓房市資金面相對寬裕，造成樓市成交量在3月底突然回暖。而高檔樓盤價格走高也給房價總體上漲騰出了空間，于是開發(fā)商“捂盤”情緒重現(xiàn)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原定4月份預(yù)售的33個樓盤，在“開盤時間”一欄中，除嘉定區(qū)“保利上海五月花”明確標(biāo)明“4月22日”開盤外，絕大多數(shù)模糊了時間，只簡單標(biāo)注“4月”。而在人們關(guān)心的“價格”一欄中，更只有寥寥幾家公布了預(yù)售均價，多數(shù)開發(fā)商選擇緘默。

　　“近階段，不少開發(fā)商嗅到了市場漲價的信號?！庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，上海樓市開始回暖，部分開發(fā)商借機以工程未達標(biāo)、尚不具備開盤條件等借口，要求修改預(yù)售時間。但事實上，預(yù)售許可證只要1周時間就能辦下來，“這些手段是開發(fā)商慣用的伎倆，也是‘捂盤’情緒顯現(xiàn)的前兆。”

　　地價下跌　資金鏈斷裂引領(lǐng)土地價跌

　　盡管市場數(shù)據(jù)顯示出一波上漲行情，然而對于房價做空的聲音最近還是不絕于耳。尤其是開發(fā)商資金鏈斷裂和土地價格下跌的消息，似乎也預(yù)示著樓價將步入下跌通道。

　　開發(fā)商資金鏈告急

　　根據(jù)最新公布的股市年報顯示，萬科、保利、金地集團、世貿(mào)股份等國內(nèi)13家最大的開發(fā)商中，目前經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額只有2家為正，11家為負。例如招商地產(chǎn)則從負16億元擴大到負40億元，金地集團2006年該數(shù)據(jù)為負15億元，去年已是負63億元，保利地產(chǎn)從負40億元變?yōu)樨?4億元。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)告急。

　　事實上，13家國內(nèi)最大開發(fā)商中的一部分仍然在申城擴張自己的地盤。根據(jù)公布的“第一季度房地產(chǎn)企業(yè)拿地匯總”顯示，保利地產(chǎn)斥資28.14億元在全國6大城市拿到了超過102萬平方米的土地，換算成可開發(fā)的建筑面積，上海占據(jù)了14.47萬平方米；此外，上海綠地在本市和江西兩地拿地超過16萬平方米的土地，斥資15個億……

　　專家表示，房地產(chǎn)是一個需要大量資金的行業(yè)，而資金最主要來源是銀行，上市融資所占比例仍然較小。在國家銀根緊縮的情況下，一些開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險很大。

　　在過去，房地產(chǎn)開發(fā)商只要拿到地就可以向銀行申請項目貸款，或者要求承建企業(yè)墊資，當(dāng)樓房蓋好出售后再歸還銀行貸款，并結(jié)清與承建企業(yè)的款項。這種“借雞生蛋”的做法，如今正在遭到銀行業(yè)內(nèi)嚴查。

　　記者了解到，由于銀行對房地產(chǎn)的貸款額度在總貸款量中的比例是相對固定的，所以對房地產(chǎn)企業(yè)的放貸情況基本是兩個極端。只要還有放款額度，信用良好的大企業(yè)就可以拿到貸款，而對于貸款意愿強烈的中小企業(yè)，銀行態(tài)度謹慎，幾乎不予考慮。

　　銀行人士表示，人民銀行評定的3A資信等級的房地產(chǎn)企業(yè)寥寥無幾。換言之，資信等級一般的中小企業(yè)已很難取得建行的房地產(chǎn)項目貸款。

　　樓市起伏波及房產(chǎn)商

　　上海大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任邢元志在接受記者采訪時表示，從去年末到現(xiàn)在，申城樓市的波動起伏很不穩(wěn)定，沒有哪個企業(yè)的資金供給不受到波及。

　　今年2月初，上海銀監(jiān)局發(fā)布了《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運行報告》。報告顯示，2007年住房開發(fā)貸款遭中資商業(yè)銀行大幅減倉。

　　自2007年4月份以來，住房開發(fā)貸款已連續(xù)9個月出現(xiàn)負增長。從2006年6月高點到2007年12月末，住房開發(fā)貸款累計減少231.58億元，下降幅度為26.1%。2007年，住房開發(fā)貸款全年凈減少173.70億元，同比少增242.47億元。

　　在開發(fā)貸款增長顯露疲態(tài)的同時，住房開發(fā)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)下滑。報告數(shù)據(jù)顯示，2007年，上海市新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款約20億元，同比多增超過10億元。這表明在住房開發(fā)貸款萎縮的同時，其資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)下滑。

　　土地跌價已初顯端倪

　　剛剛成立的上海土地交易市場公布的數(shù)據(jù)也反映出市場疲軟。4月9日，上海土地交易市場舉行首場土地競拍。在出讓的8幅土地中，有2幅流標(biāo)，3幅只有一個競買人，其中最受關(guān)注的南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)金粵廣場儲備地塊只有兩家開發(fā)商參與競標(biāo)，而2443.2元/平方米的成交樓板價不到去年高峰時期的一半。

　　回想今年1月，之前被業(yè)界認為可能成為“地王”的新江灣城F地塊最終爆冷，僅以招標(biāo)書中的掛牌底價67.5億元人民幣被美國鐵獅門房地產(chǎn)公司取得，樓面價僅約7500元/平方米。這一價格僅相當(dāng)于兩個月前上海仁恒房地產(chǎn)有限公司獲得D3地塊時20000元/平方米樓面價的37.5%。上海土地市場在經(jīng)歷瘋狂之后，地價恢復(fù)理性的速度和當(dāng)初瘋漲一樣迅速。

　　專家解讀　降價可一夜間解決資金鏈斷裂

　　就申城房價是往“上”走還是往“下”走的問題，記者采訪了滬上三位房地產(chǎn)專家，三人一致認為目前開發(fā)商所面臨的資金鏈問題只有一個解決辦法：降價。降價將成為大勢所趨，但從長期來看上海的樓價還是會穩(wěn)步上升的。

　　“雖然目前一段時間的數(shù)據(jù)顯示，市場氣氛正在復(fù)蘇當(dāng)中。但是，根據(jù)我的了解，市民當(dāng)中真正的剛性需求并沒有復(fù)蘇，大家普遍還在觀望當(dāng)中?！鄙虾４髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任邢元志認為，隨著開發(fā)商越來越難以承擔(dān)資金鏈斷裂的壓力，房產(chǎn)價格在近期內(nèi)會有比較明顯的下降。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成則認為，開發(fā)商要解決資金鏈斷裂非常簡單?！澳蔷褪墙档蛢r格。如果開發(fā)商將現(xiàn)在的房價降低10％至20％，資金鏈斷裂的問題可以在一夜之間解決。”

　　尹伯成表示，目前媒體上眾說紛紜的“資金鏈斷裂”問題，雖是事實，但很大一部分也是開發(fā)商在“恐嚇”?！八麄兿Ｍ眠@種危言聳聽的說法，給政府施加一定壓力，希望政府能夠盡快調(diào)整緊縮的政策，使房價不再下跌?！?

　　“2008年中國樓市將在盤整中繼續(xù)前進。其特點是上半年觀望氣氛漸濃，均價下調(diào)，而房價水平基本穩(wěn)定。對于不同城市，其房價會有升有降，但升多降少，總體漲幅將明顯低于去年?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印華認為：“待觀望期過后，大批購房者仍會涌向市場。因而，除非出現(xiàn)地價下降、土地供給擴大、稅費減輕，否則，2008年下半年最遲至第四季度，整體房價還得向上?！?來源:勞動報)