下游數(shù)據(jù)

任志強(qiáng)：2008年有“一股寒流”

2008年02月24日10:35   來源：西本資訊
摘要：

     "'房市'已進(jìn)入拐點(diǎn)"，這似乎成了當(dāng)今市場(chǎng)和媒體的主要觀點(diǎn)，并逐步趨于一致的一種看法。也讓許多預(yù)言家開始笑臉綻開，自以為得意的開始吹噓，并引用我的博客文章《一股寒流》作為對(duì)照。

    我認(rèn)為有"一股寒流"，只是擔(dān)心用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段來解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的問題，就會(huì)是"吃錯(cuò)了藥"，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的機(jī)制被破壞了。我絕不是認(rèn)為房市已出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

    從緊的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策似乎是一種矛盾，一方面在限制市場(chǎng)的資金出現(xiàn)流動(dòng)性過剩；另一方面又放開財(cái)政支出的口子。如果是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)將大量的財(cái)政收入用于投資與生產(chǎn)就難以防止投資的增長(zhǎng)過速與過熱。但如果大量的財(cái)政收入是用于解決提高民眾的收入問題及提高民眾可以共享的保障與公共性支出，則可拉動(dòng)消費(fèi)、調(diào)整投資與消費(fèi)的比重，是有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)的。

    印度也許是比我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還要落后的國(guó)家，但印度的教育、醫(yī)療等公共性支出卻是我國(guó)財(cái)政支出的數(shù)倍或數(shù)十倍，這也就是印度希望將GDP的增長(zhǎng)速度提高，要連續(xù)五年達(dá)到10%，而我國(guó)卻希望將GDP增速降到8%的差別。

    防止通漲和過熱一定會(huì)出臺(tái)一系列政策。從2002年開始，特別是2004年之后，可以規(guī)律性的發(fā)現(xiàn)，每次政策的出臺(tái)都有一個(gè)市場(chǎng)消化的周期。尤其是許多不可預(yù)見的政策會(huì)隔三差五的連續(xù)出臺(tái)時(shí)，不管是投資者還是消費(fèi)者都會(huì)有一個(gè)觀望、分析、博弈的過程，通常這個(gè)過程在不同城市與地區(qū)中的反應(yīng)不同，一般會(huì)有三至六個(gè)月的波動(dòng)，或上或下，就如同股市總會(huì)在政策調(diào)整時(shí)有所波動(dòng)一樣。不同點(diǎn)在于股市的反映更快更及時(shí)更強(qiáng)烈，而房市則不是馬上能調(diào)頭的，反應(yīng)的周期會(huì)較長(zhǎng)罷了。

    第二套房信貸政策的變化與中央的工作會(huì)議的從緊政策，確實(shí)讓個(gè)別城市與地區(qū)出現(xiàn)了銷量與價(jià)格的波動(dòng)，但就全國(guó)而言絕不是拐點(diǎn)。個(gè)別城市無法代表整體情況，也無法代替說明全國(guó)的普遍情況。

    什么是拐點(diǎn)也許是大家所關(guān)心的。衡量的標(biāo)準(zhǔn)大約應(yīng)以代表全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的指數(shù)是在上升還是在持續(xù)下降來判斷。標(biāo)準(zhǔn)值為100，低于100的為冷點(diǎn)，而高于100則并非變冷、并非進(jìn)入冬天。11月的標(biāo)準(zhǔn)值是持續(xù)上升的，并接近了110的高位，又何來的冬天之說呢？

    房?jī)r(jià)指數(shù)在繼續(xù)上漲并環(huán)比增加，許多城市保持了兩位數(shù)以上的高增長(zhǎng)，銷售量仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于竣工量，空置率仍在下降。起碼從整體數(shù)據(jù)上看不出有任何的異樣，更不用說是全國(guó)下跌了。

    在REICO報(bào)告年初的報(bào)告中，就預(yù)期在各種調(diào)控力度加大之后，房?jī)r(jià)的漲幅應(yīng)回落，很遺憾的是這種預(yù)測(cè)落空了，漲幅不但沒回落反而自5月份之后上升了（漲幅回落不等于跌價(jià)）。9月份關(guān)于第二套房的界定爭(zhēng)論讓政策的作用產(chǎn)生了嚴(yán)重的滯后，但作用在逐步顯現(xiàn)，此后的漲幅是回落的。

    廣州的土地流拍與杭州的土地低價(jià)中標(biāo)并不能讓北京的土地低價(jià)中標(biāo)，超過底價(jià)一倍以上的中標(biāo)情況說明北京的情況與其他地區(qū)不同。全國(guó)的情況相互之間有著巨大的差異，用某幾個(gè)城市或熱點(diǎn)城市的情況去說明全國(guó)的情況顯然是沒有說服力的。

    中國(guó)總體的經(jīng)濟(jì)背景并未全國(guó)惡化，通漲的情況則是帶有全球性的。油價(jià)不僅讓中國(guó)的CPI突破了預(yù)期，也讓許多國(guó)家的CPI突破了預(yù)期。而通漲的時(shí)代中，又有那個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)不是同時(shí)在增長(zhǎng)呢？通漲反映的是一種幣值的變化，這種幣值的變化會(huì)面對(duì)所有的產(chǎn)品或資產(chǎn)價(jià)格，于是市場(chǎng)中的供求關(guān)系就決定了某一項(xiàng)產(chǎn)品或資產(chǎn)的漲落差別，重要的在于這個(gè)產(chǎn)品或資產(chǎn)的供求關(guān)系。

    目前最新的空置率情況尚未公布，但從歷史的數(shù)據(jù)看并不高，那么就意味著自住需求仍在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位，只有個(gè)別城市之中投資或投機(jī)的成份偏大，而從全國(guó)的情況看并非如此。

    此輪調(diào)控的措施重點(diǎn)在控制投資過快增長(zhǎng)的同時(shí)控制投資或投機(jī)的消費(fèi)?？刂仆顿Y無法解決供求關(guān)系，但控制投資需求則可能讓部分城市或地區(qū)的銷量下降、緩解供求矛盾，但總體的數(shù)據(jù)并不表明扣除投資需求之后就解決了供求的矛盾。如果需求繼續(xù)存在，則不管如何調(diào)控需求都是必須滿足的，否則這個(gè)政府就沒有存在的理由了。

    這次的第六次差別性調(diào)息恰恰最好的說明了這種情況，政府在充分認(rèn)識(shí)到必須盡到政府應(yīng)滿足自住需求的住房要求的責(zé)任時(shí)，未繼續(xù)對(duì)合理購(gòu)房需求的長(zhǎng)期房貸加息，而只對(duì)第二套投資需求的住房信貸加息。如果政府的目的是為了打垮開發(fā)商讓房市大跌，大可以同步提息或單獨(dú)加大住房信貸的利息，甚至可以全面取消對(duì)第一套或所有住房的信貸。這也說明政府未來調(diào)控的底線仍是要提高居民改善生活質(zhì)量的住房，而非扼殺整個(gè)市場(chǎng)。

    明年的平均房?jī)r(jià)是會(huì)下跌的。當(dāng)兩限房與經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格在總銷售量中比重增加時(shí)，各地的平均住房?jī)r(jià)格都會(huì)下降，但這并不表示是拐點(diǎn)，商品房?jī)r(jià)格也未必會(huì)受影響。政府的保障性措施如果連這個(gè)平均房?jī)r(jià)都無法拉低，那么又出臺(tái)這些措施何用呢？更重要的是這些措施確實(shí)達(dá)到了解決相當(dāng)一大批人住房困難的問題。

    發(fā)展房市的目的是要解決住房困難與提高住房質(zhì)量，如果政府承擔(dān)起了解決住房困難的問題，市場(chǎng)解決了提高生活質(zhì)量的問題，各有分工、共同促進(jìn)不正我們想看到的局面嗎？市場(chǎng)化的障礙消除之后，需求分層次解決之后，不是更能促進(jìn)市場(chǎng)化的進(jìn)步嗎？

    夢(mèng)想讓房市進(jìn)入拐點(diǎn)、看樓市大跌的人確實(shí)大有人在，但他們會(huì)失望的。大跌給市場(chǎng)與民眾并不能帶來財(cái)富與好處，也不會(huì)給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來好處，也許僅僅是滿足了那些"預(yù)言家"的個(gè)人偏好。但政府政策的調(diào)息告訴市場(chǎng)的信號(hào)正是：政府仍然想讓更多的人能借助于個(gè)貸合理的解決住房的需求問題。(新地產(chǎn))

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