下游數(shù)據(jù)

長(zhǎng)三角樓市:從“土儲(chǔ)為大”到“資金為王”

2008年02月23日08:21   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    １月份高位運(yùn)行的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如期出臺(tái)，令“從緊貨幣政策”或?qū)⒏淖兊念A(yù)期落空。一系列跡象表明，信貸閘門(mén)仍將收緊，這給視資金為命脈的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)微妙變化：２００７年長(zhǎng)三角樓市“土儲(chǔ)為大”的游戲規(guī)則風(fēng)光不再，“資金為王”定律進(jìn)一步加劇了行業(yè)分化。

　　尷尬的“零成交”

　　盡管“拐”與“不拐”的爭(zhēng)論一時(shí)難見(jiàn)分曉，但在系列調(diào)控政策之下，長(zhǎng)三角樓市進(jìn)入高位盤(pán)整，則已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　一個(gè)顯著的指標(biāo)就是交易量急劇萎縮。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)長(zhǎng)假期間，南京樓市創(chuàng)下“零成交”紀(jì)錄，認(rèn)購(gòu)僅３０多套，沒(méi)有一例成交，令人大跌眼鏡。盡管屬于傳統(tǒng)淡季，但與去年春節(jié)７天認(rèn)購(gòu)２７０套、成交４８套相比，“零成交”的成績(jī)單仍然相當(dāng)難看。

　　上海天天房展網(wǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)也顯示，春節(jié)后的６個(gè)交易日（２月９日－２月１４日），上海新房（剔除動(dòng)遷配套房）的成交量?jī)H為３６０套，相當(dāng)于去年同期的５５％。其中，節(jié)后第一天成為“網(wǎng)上房地產(chǎn)”成立以來(lái)的第一個(gè)零交易日。

　　１９日，萬(wàn)科發(fā)布的最新公告顯示，今年１月份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積２３萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額１８．５億元。與去年１２月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積７６．７萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售金額６１．７億元相比，雙雙跌去七成多。

　　未來(lái)供求關(guān)系的變化則可能給樓市帶來(lái)更多不確定性。南京網(wǎng)尚地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)副主任李智預(yù)測(cè)，南京２００８年新建商品住宅上市面積將比２００７年增長(zhǎng)近２０％，住宅銷(xiāo)售則可能略有下降，預(yù)計(jì)今年商品住宅供銷(xiāo)比在１．１８：１至１．０６：１之間，出現(xiàn)供略大于求的情況。

　　不少業(yè)內(nèi)人士分析，受信貸緊縮、保障性住房供給增加等因素影響，２００８年的房?jī)r(jià)不可能重演２００７年的瘋狂。眼下成交縮量、打折促銷(xiāo)之類(lèi)的場(chǎng)景可能就是調(diào)整的序幕。

　　土地拍賣(mài)遇冷：“土儲(chǔ)為大”成往事

　　與房市冷清相伴隨的是土地市場(chǎng)的變化。２月１日，春節(jié)前南京最后一次土地拍賣(mài)會(huì)上，涉及商業(yè)、辦公、住宅等各類(lèi)性質(zhì)的７幅地塊全部以底價(jià)成交，整場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)歷時(shí)僅十分鐘左右。

　　一向被視為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的上海，土地拍賣(mài)同樣出現(xiàn)了“速凍”。１月底成交的楊浦區(qū)新江灣城第五幅地塊，樓面地價(jià)為７５００元／平方米，比兩個(gè)月前兩萬(wàn)元的單位樓板價(jià)急挫逾６成。盡管此中有種種人為因素，但地價(jià)走低之勢(shì)已明顯。

　　過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)“土儲(chǔ)為大”的制勝秘笈，已經(jīng)悄然失色?！埃玻埃埃纺觊_(kāi)發(fā)商狂炒‘土地儲(chǔ)備’概念，是與當(dāng)時(shí)資本市場(chǎng)的火熱相呼應(yīng)的。土地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不僅意味著未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)，更成為其重要的融資手段和資金杠桿。”江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛說(shuō)，為了推高股價(jià)或籌備上市，“圈地”成為開(kāi)發(fā)商的必然選擇。隨著信貸緊縮政策的推行，在樓市趨冷的預(yù)期下，地價(jià)回調(diào)也是必然結(jié)果。

　　“資金為王”加劇行業(yè)分化

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局１９日公布，我國(guó)１月份ＣＰＩ同比上漲７．１％，這讓此前市場(chǎng)對(duì)從緊貨幣政策可能松動(dòng)的預(yù)期落空，遭遇“信貸饑渴”的地產(chǎn)商壓力仍然難以緩解。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，多采用“開(kāi)發(fā)－周轉(zhuǎn)－再開(kāi)發(fā)”的模式，開(kāi)發(fā)資金的直接融資比例不過(guò)兩三成，間接融資的主渠道為銀行。２００７年第四季度以來(lái)，銀行信貸緊縮，大多數(shù)房企即遭遇“貧血”。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的門(mén)檻相比去年明顯提高，加上近期股市的波動(dòng)，這一融資渠道同樣趨緊。

　　“２００７年高價(jià)拿地的企業(yè)，將面臨相當(dāng)大的資金壓力?！崩钪钦f(shuō)，“一些實(shí)力較弱的企業(yè)，可能不得不將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘吲c其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)。擁有資金實(shí)力的地產(chǎn)商則可借機(jī)低價(jià)收購(gòu)或與他人合作開(kāi)發(fā)存量土地?！?

　　為了加速資金回籠，開(kāi)發(fā)商普遍加快了銷(xiāo)售節(jié)奏，長(zhǎng)三角地區(qū)各城市也吹起了促銷(xiāo)打折之風(fēng)。南京個(gè)別樓盤(pán)喊出“先打九七折，再減三五萬(wàn)”的口號(hào)，購(gòu)房貼息、裝修基金、抽獎(jiǎng)送車(chē)等明折暗扣也比比皆是。杭州的“凱德視界”“蝶園”等樓盤(pán)也紛紛推出打折促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　張馳飛認(rèn)為，去年的行情是“拿到地就能圈到錢(qián)”，開(kāi)發(fā)商非理性拿地的現(xiàn)象比較突出。但隨著信貸緊縮，相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)商“手頭趨緊”，企業(yè)的資金運(yùn)作和融資能力以及項(xiàng)目管理水平開(kāi)始真正顯露。今后，行業(yè)分化將加劇。來(lái)源:新華網(wǎng)

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