91人妻人人插人人爽|欧美激情无码成人午夜电影久久|另类专区欧美国产制服乱|黄色片小视频瑟瑟瑟精品|亚洲无码一曲二曲三曲|特级毛片绝黄A片免费播冫|日韩无码手机免费视频|国产黄色a级视频|五月婷婷在线播放一区|黄色视频免费网站看

    編者按：丁亥年的中國(guó)樓市，悲喜劇同時(shí)上演。當(dāng)人們認(rèn)定房?jī)r(jià)下跌未有可能之時(shí)，深圳再次“敢為天下先”，在這座最早進(jìn)化出商品房市場(chǎng)的城市，在這座誕生了萬(wàn)科這樣頭牌企業(yè)的城市，房?jī)r(jià)下跌終成事實(shí)。

　　作為一座城市，深圳的命運(yùn)應(yīng)該受到關(guān)注。窺一斑而見(jiàn)全貌，深圳作為一個(gè)符號(hào)，她所濃縮的，或許就是高熱之中的中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)命運(yùn)。這正是我們選擇深圳作為年度觀察的樣本城市的原由所在。

　　香港樓市花費(fèi)近10年時(shí)間完成輪回，在一隅之隔的深圳，只用了一年時(shí)間：農(nóng)歷丁亥年，深圳樓市精心演繹了一場(chǎng)由暴漲到下跌的舞臺(tái)劇，瘋狂、貪婪以及不期而遇的冷凍，混雜在這場(chǎng)劇中，驚心動(dòng)魄。

　　這是一場(chǎng)事關(guān)進(jìn)化者生存與死亡的劇。作為最早仿效香港，將住房“進(jìn)化”為商品房的城市，深圳的命運(yùn)極具標(biāo)本意義。作為最早進(jìn)化的城市，深圳的今天或許就是其他城市的未來(lái)。

　　瘋狂的房子

　　“開(kāi)始的樓價(jià)上漲的確有供求因素的作用?！鄙钲诘貐^(qū)最大的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示，2007年的深圳樓市由供不應(yīng)求開(kāi)始。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2007年前四個(gè)月深圳住宅供需比0.65∶1。如此之大的供需差距幾乎是前所未有，即便差距最大的2006年，深圳住宅的供需比亦在0.96∶1。供求上的巨大落差使房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)從一手新樓開(kāi)始。

　　“那時(shí)候根本不用做什么市場(chǎng)調(diào)查，樓價(jià)往高處定就成了?！币患铱偛吭谏钲诘娜珖?guó)知名房地產(chǎn)公司銷售總監(jiān)表示。根據(jù)深圳國(guó)土局公布的數(shù)據(jù)，深圳關(guān)外的寶安區(qū)，2006年10月單價(jià)尚在1萬(wàn)元左右，到了2007年二三月成交均價(jià)已經(jīng)超過(guò)15000元了。短短四個(gè)月時(shí)間，樓價(jià)已上漲近50%。

　　突然上漲的樓價(jià)觸動(dòng)了購(gòu)房者的心理防線，一些計(jì)劃購(gòu)房自住者將購(gòu)房時(shí)間提前。更重要的是房?jī)r(jià)的巨大漲幅讓房地產(chǎn)的投資價(jià)值突然增大，投資房地產(chǎn)的資金急劇增大。2007年5月末，深圳銀行同業(yè)存款較上月減少了337.2億元，這是自當(dāng)年首次總量縮水。除此之外，股市波動(dòng)令不少資金開(kāi)始流入樓市。

　　從四五月份開(kāi)始，深圳排隊(duì)購(gòu)房的情況再度興起。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)曾向記者表示：“一些原本預(yù)計(jì)可以銷售半個(gè)月的房源，3天就消化完畢。”而此時(shí)市場(chǎng)可供銷售的新房越來(lái)越少，部分地區(qū)出現(xiàn)了脫銷的情況。根據(jù)深圳世聯(lián)行的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，與4月相比，5月的新房成交量總體下降將近20%。其中深圳中心區(qū)福田的新房成交量更下降了78.17%。

　　誰(shuí)是炒家

　　究竟是先有瘋狂的炒家還是先有瘋狂的房子？這已經(jīng)變成了“雞、蛋邏輯”，難以清晰分辨?？傊?dāng)房子成為稀缺資源，炒賣空間就開(kāi)始增大，炒家又將本已稀缺的資源變得更加“珍貴”。

　　2007年的深圳，房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了炒賣的風(fēng)頭。開(kāi)始是處于新房銷售環(huán)節(jié)，除了地產(chǎn)商直接提價(jià)外，樓盤(pán)的銷售人員也是當(dāng)中“抬轎手”。

　　趙虎是深圳房子的資深炒家，當(dāng)時(shí)在深圳已經(jīng)有了三四套房產(chǎn)。2006年底，他花了大力氣登記了兩套公寓，是位于中心城區(qū)華強(qiáng)北路附近的新亞洲中心國(guó)利大廈。樓盤(pán)在去年年底開(kāi)盤(pán)，但一直沒(méi)售樓人員通知他。等他趕到售樓處，得到的回答是一開(kāi)盤(pán)就賣完了，原本趙虎也以為是自己一時(shí)大意，但不久后他又接到了售樓小姐的電話，對(duì)方表示手里還有幾套房，都是朋友定下的，單價(jià)2.2萬(wàn)元，不過(guò)每套還要交4萬(wàn)元的“過(guò)戶費(fèi)”。在圈子里泡了幾年的趙虎明白當(dāng)中的貓膩，但一想到開(kāi)盤(pán)價(jià)是1.9萬(wàn)元就有些不甘心，沒(méi)有當(dāng)場(chǎng)答應(yīng)。兩天后當(dāng)他再聯(lián)系對(duì)方時(shí)，“過(guò)戶費(fèi)”已漲到了6萬(wàn)元，趙虎氣得直冒煙。但他也知道有朋友花了5萬(wàn)元接下來(lái)，然后再提到7萬(wàn)元過(guò)戶費(fèi)賣出去。

　　“房?jī)r(jià)漲得離譜那也算了，但在深圳投資房子，首先要賄賂售樓人員，而且沒(méi)人長(zhǎng)久持有，最好當(dāng)天就賣出去。這分明是風(fēng)險(xiǎn)極大的投機(jī)。”“當(dāng)時(shí)深圳的房子基本都這樣，售樓的人先炒一輪，然后再擊鼓傳花地往下傳。”趙虎放棄的房子，到了2007年年中每平方米已經(jīng)漲到2.7萬(wàn)元。趙虎氣得牙癢癢的，“2003年這里最多也就是每平方米六七千元。”

　　房?jī)r(jià)放大器

　　在這場(chǎng)擊鼓傳花的游戲中，地產(chǎn)中介扮演著極為重要的角色。

　　“不是一天一價(jià)，而是一小時(shí)漲一個(gè)價(jià)。”陳明宣用這樣極端的例子來(lái)形容瘋狂階段的深圳房?jī)r(jià)。新房的瘋狂上漲，直接拉動(dòng)了二手市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)陳明宣是一家知名地產(chǎn)中介的店面經(jīng)理，在2007年的上半年，他認(rèn)為自己很快就可以成為億萬(wàn)富豪。當(dāng)時(shí)的他每出一張私單(不經(jīng)過(guò)中介公司，由經(jīng)紀(jì)約定買賣雙方私下成交)可以獲得15萬(wàn)到35萬(wàn)元的中介費(fèi)，而他每月至少能做成3筆這樣的交易。

　　面對(duì)瘋狂的市場(chǎng)，深圳部分地產(chǎn)中介開(kāi)始了更瘋狂的擴(kuò)張。與普通炒房者相比，中介從業(yè)者可以獲得更多的信息。更為重要的是由于當(dāng)時(shí)的監(jiān)管漏洞，這些地產(chǎn)中介可以利用客戶的資金成倍地?cái)U(kuò)展自己的義務(wù)。

按行業(yè)慣例在購(gòu)買二手房過(guò)程中，買家需要至少支付樓價(jià)的40%為首期款，由于房屋交易需時(shí)較久，這筆款項(xiàng)會(huì)在賬戶上停留一至兩個(gè)月。例如在今年深圳市場(chǎng)的正常時(shí)期，一些大型中介每天平均能成交近40套二手房。如果保守地以每套房90萬(wàn)元計(jì)算，一天所注入的首期款就高達(dá)1400萬(wàn)元。換言之，一個(gè)月賬戶上的資金就超過(guò)3億元。

　　只要市場(chǎng)繼續(xù)保持此成交量，用后交易者的資金支付上筆首期，這3億元就完全可以成為他們的“流動(dòng)資產(chǎn)”。一些自律不夠的中介不斷地利用著這筆流動(dòng)資金，小打小鬧者將這些資金直接用于炒樓，陳明宣表示，在他們的圈子內(nèi)，或多或少每個(gè)人都在利用這些杠桿投機(jī)炒房。更有甚者，則是利用資金擴(kuò)張公司。中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售等一系列深圳新興中介公司不斷擴(kuò)充，短短幾個(gè)月間，創(chuàng)輝租售的店面已經(jīng)擴(kuò)充了近700家。

　　在這些職業(yè)炒家的放大作用下，深圳樓價(jià)全面上漲，繼而推動(dòng)了深圳的房地產(chǎn)投資氣氛。 “炒房”已經(jīng)成為當(dāng)時(shí)深圳老百姓生活的一部分。只要是有閑錢，都想在這個(gè)市場(chǎng)撈一筆。世聯(lián)地產(chǎn)分析師楊璐表示，2007年最熱的前三季度，深圳豪宅交易量累計(jì)增幅為2006年的1到1.5倍。換言之，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)必須提高一倍以上的供應(yīng)才能滿足需求。而此時(shí)成交均價(jià)每平方米已達(dá)3萬(wàn)至3.5萬(wàn)元，比年初上漲了80%。

　　情況開(kāi)始蔓延到租賃市場(chǎng)，深圳市房屋租賃管理辦6月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳房屋租賃市場(chǎng)同比平均租金上漲9.13%，其中福田的梅林片區(qū)漲幅更高達(dá)20%。

　　房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為脫韁的野馬，這又再次反饋到新房領(lǐng)域。彼時(shí)，開(kāi)發(fā)商定價(jià)早就不考慮成本了，而進(jìn)入“喊價(jià)時(shí)代”，你樓盤(pán)單價(jià)2萬(wàn)元，我就提到2.5萬(wàn)元?！笆袌?chǎng)找不到什么規(guī)律和道理，充滿非理性因素，”一地產(chǎn)集團(tuán)銷售總監(jiān)表示。

　　政府增加供應(yīng)無(wú)力

　　對(duì)此種種，政府的平抑工作從3月就已經(jīng)開(kāi)始，3月22日由時(shí)任國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)副主任姜偉新率隊(duì)的檢查組開(kāi)赴深圳，這個(gè)名為“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議檢查組”在深圳得到了高規(guī)格的待遇。此后深圳公布了多項(xiàng)調(diào)控措施。

　　在政府的思路中，首先是增大土地供應(yīng)，按當(dāng)時(shí)公布的數(shù)據(jù)，深圳當(dāng)年的住房用地達(dá)到2.1平方公里，比2006年增加1倍。希望以此大幅增加房地產(chǎn)用地的供應(yīng)量。其次是增加政策性住房的保障，深圳市市長(zhǎng)許宗衡在當(dāng)年兩會(huì)報(bào)告中許諾，市政府2007年將增加政策性住房用地60萬(wàn)平方米。

　　為了提供更多的供應(yīng)，政府已經(jīng)把底牌都亮了出來(lái)。據(jù)政府內(nèi)知情人士透露，當(dāng)時(shí)深圳甚至開(kāi)始著手研究農(nóng)民房進(jìn)入商品房市場(chǎng)的問(wèn)題。希望深圳十萬(wàn)棟以上的城中村農(nóng)民房可以增加更多的低端供應(yīng)。

　　然而政府增加供應(yīng)的措施并未能抑制瘋狂的投資氣氛，5月全市成交均價(jià)每平方米14223元，比4月環(huán)比上升22.8%。6月國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示深圳樓價(jià)的漲幅為14.6%，再次成為全國(guó)之冠。深圳福田區(qū)6月第一周的成交均價(jià)已超3萬(wàn)元，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始“跨二奔三”。

　　增加供應(yīng)平抑樓價(jià)的措施未能收到預(yù)期效果，政府的壓力驟增。6月20日，許宗衡花了整整一天主持召開(kāi)房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)，研究相關(guān)對(duì)策。并且針對(duì)高房?jī)r(jià)公開(kāi)發(fā)言，調(diào)控措施也開(kāi)始從增加供應(yīng)轉(zhuǎn)而抑制需求。

　　成功扼住咽喉

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在市長(zhǎng)公開(kāi)發(fā)言以前，一些前所未見(jiàn)的調(diào)控措施已在逐步試行。其中包括一系列的稅收政策，其中影響較大的包括按評(píng)估價(jià)征收個(gè)稅，以及預(yù)計(jì)成為物業(yè)稅的試點(diǎn)。

　　但真正對(duì)市場(chǎng)造成直接沖擊的還是一直沒(méi)有公開(kāi)宣布的二手房“準(zhǔn)限價(jià)”政策。深圳香地地產(chǎn)咨詢公司的總經(jīng)理半求為記者詳細(xì)描述了二手按揭限價(jià)政策的細(xì)節(jié)，具體做法是深圳對(duì)全市范圍內(nèi)的二手房規(guī)定銀行辦理按揭時(shí)計(jì)算價(jià)格的最高限額。例如深圳蛇口的豪宅區(qū)南海玫瑰花園、蘭溪谷、高山花園等按揭計(jì)算單價(jià)上限在每平方米13000元，而鳴溪谷、翠谷居在每平方米12000元。雖然政府不干涉具體交易價(jià)格，但無(wú)形中卻加大了購(gòu)房者利用銀行貸款炒樓的空間。雖然沒(méi)有公開(kāi)文件，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露這項(xiàng)措施政府在4月已經(jīng)開(kāi)始逐步實(shí)行。

　　“這是最直接的調(diào)控政策?！鄙钲谥性罡垩芯恐行目偙O(jiān)張偉表示，“以華僑城部分豪宅的成交為例，市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)往往在每平方米3萬(wàn)至4萬(wàn)元，政府定下的按揭最高價(jià)只有15000元每平方米。簡(jiǎn)單算來(lái)，原本能買兩套房子的首期款，現(xiàn)在只能買一套房子?！睆垈ケ硎?，經(jīng)中原地產(chǎn)研究部門(mén)推算，政府定下的按揭最高價(jià)大約是房產(chǎn)原值上浮20%左右，這充分表明了政府的態(tài)度，樓價(jià)上漲20%還算合理，其余上漲必須抑制。

　　此后，銀行先后多次加息；央行又開(kāi)始推行被業(yè)界形容為扼住房?jī)r(jià)“咽喉”的提高房貸首付比例政策。

　　這一系列抑制需求的措施開(kāi)始取得明顯成效，七八月份開(kāi)始房地產(chǎn)投資需求明顯受到抑制。世聯(lián)地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，9月份深圳一手房成交量跌至2000套以內(nèi)，相對(duì)于年中月均近6000套的成交量，急劇下挫近三分之二。

　　“與七八月份相比，深圳樓價(jià)跌幅明顯增大，特別是一些豪宅投資客開(kāi)始砍價(jià)出貨?！笔缆?lián)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)部總經(jīng)理黃梓武稱。數(shù)據(jù)表明，9月份深圳豪宅樓價(jià)平均跌幅達(dá)15%。“十一”黃金(216.25,1.04,0.48%,吧)周期間深圳推售的8個(gè)新盤(pán)，絕大部分銷售率都在3成以下，最差的僅1成，市場(chǎng)明顯遇冷。整個(gè)黃金周全市一手房成交量不足百套，這在往年是不可想象的。

　　瘋狂之后難免是一片蕭條，成交萎縮，一大批職業(yè)炒家被套。中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售等激進(jìn)的中介公司倒閉或面臨倒閉。一些手中握有幾套，甚至十幾套房子的炒家割肉售房而未得。努力工作應(yīng)付每月月供的炒房者還要面臨“負(fù)資產(chǎn)”的威脅。（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）