下游數(shù)據(jù)

地王流標(biāo)事件玄機(jī)揭秘

2008年01月24日07:22   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    “拐點(diǎn)論”的戰(zhàn)火還在房產(chǎn)交易市場(chǎng)燃燒，土地市場(chǎng)已迎來(lái)乾坤大轉(zhuǎn)，提前站上“拐點(diǎn)”。

    一個(gè)月前，體量66萬(wàn)平方米的來(lái)廣營(yíng)地塊爆冷流標(biāo)，二次開(kāi)標(biāo)也僅勉強(qiáng)逃過(guò)流標(biāo)厄運(yùn)；上周，地段體量俱佳的廣渠路地塊重蹈覆轍。近年來(lái)一直持續(xù)的天價(jià)爭(zhēng)地景象驟然間灰飛煙滅。是什么原因，導(dǎo)致一向嗜“地”如命的開(kāi)發(fā)商集體冷臉？看似偶然的明星地王流標(biāo)事件，發(fā)生在樓市“拐點(diǎn)論”盛行、成交嚴(yán)重萎縮的當(dāng)下，此中暗藏何種關(guān)聯(lián)與玄機(jī)？記者就此展開(kāi)深入調(diào)查……

　　明星地王接連流標(biāo)

    2007年12月15日是朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村1號(hào)住宅用地開(kāi)標(biāo)的日子。這一地塊所在區(qū)域位置相當(dāng)有吸引力，規(guī)劃總建筑面積66萬(wàn)平方米的巨幅體量更是為近兩年之罕見(jiàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這樣的明星地塊理所應(yīng)當(dāng)成為地產(chǎn)大鱷們爭(zhēng)食的目標(biāo)。然而，當(dāng)天9時(shí)，北京市土地整理儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)人宣布，由于參加投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商不足3家，不符合開(kāi)標(biāo)條件，該地塊以流標(biāo)收?qǐng)觥?

    無(wú)獨(dú)有偶，僅僅過(guò)了一個(gè)月，另一“地王”——朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地重蹈流標(biāo)覆轍。雖然廣渠路15號(hào)地42萬(wàn)平方米的規(guī)劃體量不敵來(lái)廣營(yíng)地塊，但論名氣遠(yuǎn)在后者之上。兩年前這一地塊就備受關(guān)注。此后上市日期推了又推，此間還險(xiǎn)些成為限價(jià)房用地，吊足了無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商的胃口。然而，在上周三的開(kāi)標(biāo)會(huì)上，前來(lái)投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商竟只有兩家，最終以流標(biāo)收?qǐng)觯隽四瓿蹙┏峭恋厥袌?chǎng)的最大冷門(mén)。
 
    熱門(mén)地塊集體遇冷

    地王爆冷流標(biāo)僅僅是一個(gè)極端的開(kāi)場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)的冷臉同樣甩向了其他熱門(mén)地塊。

    2008年1月16日，南沙灘東路3號(hào)住宅用地開(kāi)標(biāo)。該地塊位于北四環(huán)和北五環(huán)之間，雖然規(guī)劃建筑面積只有8.2萬(wàn)平方米，但緊鄰?qiáng)W運(yùn)場(chǎng)館，地段相當(dāng)誘人。2006年該地塊掛牌時(shí)報(bào)價(jià)曾被瘋狂刷新，若不是突然宣布暫停出讓，預(yù)計(jì)參加競(jìng)價(jià)的13家開(kāi)發(fā)商又要上演天價(jià)拿地的大戲。時(shí)隔兩年該地塊終于以招標(biāo)形式再度露臉，市場(chǎng)熱度卻大相徑庭。開(kāi)標(biāo)當(dāng)天僅三家開(kāi)發(fā)商投標(biāo)，勉強(qiáng)逃過(guò)流標(biāo)厄運(yùn)。此外，一個(gè)月前流標(biāo)的來(lái)廣營(yíng)地塊當(dāng)天再度開(kāi)標(biāo)，也僅有三家房企投標(biāo)。

　　■記者統(tǒng)計(jì)  今不如昔：去年8家爭(zhēng)食一塊地

    新年后這樣的拿地場(chǎng)面無(wú)法與土地市場(chǎng)此前的熱度相提并論。根據(jù)記者對(duì)去年招標(biāo)出讓的13宗明星地塊的統(tǒng)計(jì)，每一地塊參與競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)商平均達(dá)到8家。其中昌平北七家地塊吸引了10家投標(biāo)企業(yè)，而爭(zhēng)奪豐臺(tái)小井村地塊的竟高達(dá)12家。就連限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的兩限房用地，平均投標(biāo)企業(yè)數(shù)量也超過(guò)了每宗7家。其中，東鐵匠營(yíng)和常營(yíng)B2地塊分別高達(dá)14家和15家。眾多的競(jìng)爭(zhēng)者也導(dǎo)致了成交價(jià)格的高漲。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，13宗明星地塊中超過(guò)6成的項(xiàng)目溢價(jià)超過(guò)100%。尤其是四宗掛牌地塊的溢價(jià)幅度分別高達(dá)277%、210%、198%和180%。

    ■專家評(píng)估    性價(jià)比高 流標(biāo)匪夷所思

    “據(jù)我所知，保利、華遠(yuǎn)、華潤(rùn)、中石油一直高度關(guān)注廣渠路15號(hào)地，流標(biāo)確實(shí)出乎意料。”曾作為專家參加多宗地塊評(píng)標(biāo)的北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)高千里在接受記者采訪時(shí)表示。

    目前廣渠路15號(hào)地尚未重新開(kāi)標(biāo)，底價(jià)不得而知。高千里告訴記者，2004年這塊地掛牌出讓時(shí)，起價(jià)12.8億元，開(kāi)發(fā)商蜂擁爭(zhēng)食，50輪競(jìng)價(jià)后已高達(dá)18.2億元，合樓面地價(jià)3600元/平方米。

    “廣渠路36號(hào)地2006年成交樓面地價(jià)5652元/平方米。近兩年周邊市場(chǎng)發(fā)展迅速，地塊會(huì)有很大升值。廣渠路15號(hào)地位置上佳，地形也非常齊整，并且再次出讓時(shí)住宅用地比例上調(diào)，土地成本相對(duì)增加。因此15號(hào)地的價(jià)格肯定高出這個(gè)水平?！备咔Ю锉硎?，盡管土地價(jià)格略高，但仍然具有相當(dāng)大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。至于是否是廉租房配建、環(huán)保投入等附加要求抑制了開(kāi)發(fā)商對(duì)兩大地王的拿地?zé)崆椋咔Ю镎J(rèn)為，“也許有一些外部因素所致，但這些條件對(duì)這塊地應(yīng)該沒(méi)有影響?！?

    ■業(yè)內(nèi)揭秘    資金受阻 沒(méi)錢(qián)拿地

    金融政策緊縮，難獲拿地貸款

    中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，熱門(mén)地塊接連爆冷流標(biāo)一個(gè)重要的因素，是今年實(shí)行貨幣從緊政策，開(kāi)發(fā)商獲取資金難度增加甚至無(wú)法獲取貸款。李文杰說(shuō)，之前開(kāi)發(fā)商拿地資金主要有兩個(gè)渠道，上市公司主要通過(guò)增發(fā)來(lái)獲取資金，非上市公司則主要通過(guò)銀行貸款?，F(xiàn)在兩個(gè)渠道全部緊縮，開(kāi)發(fā)商完全要依靠自有資金拿地，只有少量開(kāi)發(fā)商有這個(gè)實(shí)力，大量開(kāi)發(fā)商不敢輕易去拿大塊地，否則資金鏈就要受影響，增加后續(xù)開(kāi)發(fā)難度。

　　樓市成交萎縮，預(yù)期回款難到位

    據(jù)了解，今年1月16日參加來(lái)廣營(yíng)1號(hào)地等3個(gè)熱門(mén)地塊競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商中，只有住總和金第聯(lián)合體以及綠城集團(tuán)承諾3日內(nèi)繳納全部地價(jià)款，其他開(kāi)發(fā)商則紛紛選擇分期付款，這在去年是不多見(jiàn)的。

    “春節(jié)前是回籠資金的關(guān)鍵時(shí)刻，保證現(xiàn)金流是各大公司的主要任務(wù)，此時(shí)拿出巨資顯然一般開(kāi)發(fā)商難以承受。”一位參與廣渠路15號(hào)地投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商如此分析。

    而李文杰表示，眼下樓市成交量急劇下降，開(kāi)發(fā)商正常的回款周期被迫延長(zhǎng)。即使是巨頭房企，由于去年都有不少地塊入袋，手頭資金要用于消化這批土地，也很難再有能力投入大量資金到新的儲(chǔ)備上。

    ■開(kāi)發(fā)商自曝　恐房?jī)r(jià)下跌 高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)大

    “廣渠路15號(hào)地位置好體量大，地價(jià)成本高，無(wú)疑增加了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?！币晃恢械纫?guī)模開(kāi)發(fā)商告訴記者，眼下“樓市拐點(diǎn)論”盛行，開(kāi)發(fā)商群體對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷也明顯呈現(xiàn)出兩種聲音，一是恐跌派，二是唱漲派?！胺?jī)r(jià)跌了，地價(jià)跟著跌，相當(dāng)于支出增大收入減少，貿(mào)然拿地顯然不是明智之舉?！币晃恢С帧翱值伞钡拈_(kāi)發(fā)商如此說(shuō)道。

    “盡管不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)價(jià)格相比其他國(guó)際都市遠(yuǎn)未至頂，但規(guī)模不大的開(kāi)發(fā)商的確已經(jīng)顧慮重重，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，高價(jià)拿地賺不到錢(qián)?！备咔Ю锿嘎?。據(jù)悉，競(jìng)標(biāo)來(lái)廣營(yíng)1號(hào)的中聯(lián)亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在接受媒體采訪時(shí)也曾表示，市場(chǎng)氣象不被看好，公司也是再三權(quán)衡才來(lái)投標(biāo)。

　　土地新政嚴(yán)打囤地，拿了燙手

    值得注意的是，廣渠路15號(hào)地是最新土地調(diào)控政策出臺(tái)后的第一宗流標(biāo)地塊。

    今年1月7日、1月8日國(guó)務(wù)院接連下發(fā)通知，措辭嚴(yán)厲地提出對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，同時(shí)要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)于不符合要求的開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)控銀根?！耙恍┥鲜蟹科笥忻黠@的囤積土地現(xiàn)象，政策出臺(tái)后地產(chǎn)板塊受到嚴(yán)重沖擊股價(jià)大跌?！币晃唤鹑跇I(yè)人士表示。除此以外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露?！巴恋卣呙黠@嚴(yán)厲起來(lái)，因?yàn)閾?dān)心被沒(méi)收，有意轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目突然增多?！?

    北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認(rèn)為，土地新政對(duì)囤地處罰的嚴(yán)格規(guī)定，極具震懾力?！笆袌?chǎng)已經(jīng)比較冷清，后市走向很難判斷。如果行情不好想等一段時(shí)間再開(kāi)發(fā)，又要繳高額的土地閑置費(fèi)，甚至可能還要被收回。開(kāi)發(fā)商顯然可以意識(shí)到其中的巨大風(fēng)險(xiǎn)，不敢冒險(xiǎn)拿地?！?nbsp; 

    流標(biāo)地王檔案

　　來(lái)廣營(yíng)1號(hào)地

    位于朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)鎮(zhèn)，規(guī)劃建筑面積66萬(wàn)平方米，是去年體量最大的住宅用地

    根據(jù)規(guī)劃，除滿足“90平米占7成”外還要配建廉租房

    去年12月流標(biāo)，今年1月16日以19.427億元的底價(jià)重新開(kāi)標(biāo)

    廣渠路15號(hào)地

    位于兩廣路延長(zhǎng)線上，原為北京化工廠用地。規(guī)劃建筑面積42萬(wàn)平方米。

    配建廉租房、學(xué)校等。須進(jìn)行污染處理，確認(rèn)達(dá)標(biāo)方可開(kāi)發(fā)

    今年1月16日流標(biāo)，目前尚未重新開(kāi)標(biāo) （來(lái)源：北京晨報(bào)）

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