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    募集資金堆積香港而不能匯回內(nèi)地投資開發(fā)，這個問題不僅讓已在港掛牌的內(nèi)地房地產(chǎn)公司備感頭疼,更已波及那些正在謀求在港交所上市的內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)。

　　1月3日,香港媒體報道稱,在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)限制外資進入的大背景下,香港上市的內(nèi)地開發(fā)商所籌資金匯回內(nèi)地遇到困難，這可能打亂內(nèi)地開發(fā)商到香港上市的步伐。并稱港交所正向申請上市的開發(fā)商詢問，究竟是否可以將籌集到的資金匯回內(nèi)地發(fā)展。估計可能對這些公司的上市進程有所影響。

　　傳聞已引致港交所關(guān)注,1月4日,港交所發(fā)言人回應(yīng)本報詢問時稱，“不會對個別報道進行評論?！?/P>

　　如果在香港所籌集的資金果真難以匯回內(nèi)地的話,則意味著內(nèi)地房地產(chǎn)商赴港上市失去意義，換言之，在A股上市受限和銀行緊縮貸款的情況下,內(nèi)地開發(fā)商的最后一條融資渠道也將遇阻。

　　“地產(chǎn)公司匯款往內(nèi)地出現(xiàn)困難，這并不是傳聞，而是確實已經(jīng)發(fā)生的事?！?日，一業(yè)內(nèi)資深人士告訴本報。

　　他表示，由于開發(fā)商在境外包括香港籌集的資金被視為外資，因此,在資金回歸內(nèi)地的時候，遇到一些監(jiān)管限制。特別是在拍地時，在港上市的房地產(chǎn)商匯資金進內(nèi)地所遇困難更大。

　　一個不可能任務(wù)

　　記者從一歐資地產(chǎn)基金獲得的內(nèi)部討論材料了解到，在國內(nèi)很多城市，外資競買土地的程序一般是：先要到當(dāng)?shù)毓ど叹诌M行項目公司預(yù)審，然后到土地中心報名，土地中心會提供保證金帳戶,開發(fā)商可以直接從境外將外匯打到該帳戶,然后可以參加競拍。

　　一般而言，為拍地而成立的公司應(yīng)該是叫房地產(chǎn)咨詢公司或者開發(fā)公司,可以直接將公司外匯帳戶上的外匯轉(zhuǎn)到土地中心保證金帳戶，并以保證金人民幣數(shù)額的外匯形式存在。

　　如競拍不成功，該筆外匯將退回原帳戶，不予結(jié)匯。若競拍成功，則原來的公司需要辦理增加經(jīng)營范圍的手續(xù)，實際上將公司變成成交地塊的項目公司，這同樣要到商務(wù)部備案,然后才能辦理結(jié)匯并交接地塊。

　　前述材料顯示，這種程序的設(shè)計實際上形成了一個Mission Impossible(不可能任務(wù))，因為土地競拍完成之后交付地款的時間越來越短，多為1-2個月，而成立外商房地產(chǎn)開發(fā)公司需要先向商務(wù)部門申請外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，并在此完成外管局“2007年130號文”新增的備案手續(xù)，接著是辦理正式工商、稅務(wù)登記手續(xù)，之后才可向外管局申請外匯額度，按照正常的程序，其中的審批時間必然比1-2月長,即項目公司未能在交納地款期限內(nèi)成立并從香港取得資金。

　　而在現(xiàn)今的國土合同中，對于交款遲延的違約懲罰非常重，違約付款就會被取消資格，不僅地拿不到，連上億元的競拍保證金也會被沒收。

　　據(jù)消息人士透露，廣州琶洲就有一塊價值十幾億的地差點因此而被沒收保證金。

　　“由于是130號文實施之后的第一宗土地出讓,大家都沒經(jīng)驗，我們很清楚競得土地的外商想按時付款，我們是全力配合審批文件的上報的，但是競得土地的外商還是搞得很狼狽，差點不能按時成立公司付款,最終是他們到北京做了大量的解釋才及時給他們辦下來?！币粎⑴c該地塊審批上報的廣州市政府人士表示。

　　“我們香港很多錢都進不來，很麻煩。雖然項目公司采用外資獨資可以進多一點錢，但是現(xiàn)在都不敢用,如果沒有及時拿下外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書，完成手續(xù),那沒有人能負起(保證金被沒收的)責(zé)任?！币辉诟凵鲜械膰Y背景地產(chǎn)公司投資負責(zé)人表示。

　　他續(xù)稱，“所以現(xiàn)在我們一般的操作是成立合資公司，并取得國土局的書面同意，在未及時成立的情況下先由內(nèi)資公司墊付。這樣雖然進來錢少些，但是可以規(guī)避大風(fēng)險?！?/P>

　　前述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，在籌集資金無法及時調(diào)度回內(nèi)地投入開發(fā)的尷尬局面下,港交所重新審視非常自然,內(nèi)地房地產(chǎn)股在港上市的意義變得非常曖昧。

　　尷尬局面的根源

　　對此，另一香港上市的中資地產(chǎn)公司前副總裁告訴本報，他個人認為，開發(fā)商的確面臨這一困境?！斑@應(yīng)該被理解為是國家的對策，國家一直在著力限制外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場，以防過熱，但是前段時間很多房地產(chǎn)公司到香港上市時，有很多外資通過認購上市公司的股份,相當(dāng)于把錢給了房地產(chǎn)開發(fā)商?！?/P>

　　該人士說，“如果不限制這些資金回國的話，就相當(dāng)于讓這些外資變相進入國內(nèi)市場,怎么能限制過熱的問題呢？”過去這個問題已經(jīng)暴露出來了，現(xiàn)在來看，是更明顯了，如果不限制外資的“曲徑通幽”的話，調(diào)控政策很可能就白出了。

　　他續(xù)稱,雖然房地產(chǎn)開發(fā)商境外籌資匯入內(nèi)地比較困難，但開發(fā)商肯定是會想辦法的，“不敢說絕對沒有變通的渠道”。

　　而國泰君安香港房地產(chǎn)分析員姚峣則告訴記者，據(jù)他觀察，這個問題還不算特別嚴重。

　　“一般是，港交所要審查資金用項是否符合招股說明書中所披露的用途，有項目之后再向外管局申請,應(yīng)該是可以的”，姚峣說,可能這一情況在廣東地區(qū)不太嚴重，因為有些地方很缺資金，操作一向比較靈活。

　　他指出,如果按照招股書披露的用途，只要是合規(guī)的，港交所這邊應(yīng)該是沒有問題，問題是外管局和商務(wù)部要審批是否合規(guī)，而這里面就有個問題是，原來有些地方的用匯額度比較小,現(xiàn)在由于地價猛增,房地產(chǎn)的用匯額度比較大,可能會造成一些程序上的拖延。

　　股價大跌：情緒繼續(xù)悲觀

　　問題在于,內(nèi)地房地產(chǎn)的宏調(diào)措施不斷收緊，A股上市困難,尤其是對中小開發(fā)商來說,幾乎是此路不通，而銀行信貸控制更緊，基本上拿不到貸款,出路似乎只有海外上市一條。

　　“我目前知道的希望到香港上市的至少有10多家,包括龍湖、卓越等公司，都不算小，但都需要資金，”　姚峣說，因為這是他們唯一熟悉的能募集到資金的渠道，相比而言，新加坡上市當(dāng)然也可以，但融資規(guī)?？隙ū认愀鄹?，加上交投不活躍,再融資到的可能也比較少。

　　另一個問題是，由于宏調(diào)加劇，內(nèi)地市場不規(guī)范問題頻出，國際投資者最近開始看淡中資地產(chǎn)股，所以到香港融資也并不是容易的事。

　　“因為遇到宏觀調(diào)控，國際投資者愿意支付的價格肯定不會很高,最近美國、英國的房價都在跌，國際資金不太偏好這個板塊了，盡管中國房地產(chǎn)的好時光應(yīng)該還比較長，但最近也跌的比較厲害。”姚峣說。

　　申銀萬國聯(lián)席董事鄭家華最近向本報指出，投資者減持中資地產(chǎn)股的形勢有所加劇，尤其是民企地產(chǎn)股，因為在一些大型民營地產(chǎn)公司被爆拿地黑幕之后，外資機構(gòu)減持得很厲害。像華潤置業(yè)(1109。HK)等國資背景的開發(fā)商最近也開始大跌。證明悲觀情緒正在漫延。

　　近日,香港中資地產(chǎn)股股價全面大幅下挫，部分公司股價跌幅甚至高達40%。例如剛剛上市不久的SOHO盡管趕上了上市的好時機,出其不意的融到了大筆資金，但最近股價也下挫不少，從高位11.98港元已經(jīng)下跌到7.94港元，跌幅超過33.7%。

　　“一些小的開發(fā)商如果拿不到資金的話，就再也拿不到地了，或者說在這輪行業(yè)整合過程中，如果房子不能很快賣掉的話,又拿不到內(nèi)地銀行貸款，就會因為流動性而倒閉，所以，對小開發(fā)商來說，這是生存問題，對大開發(fā)商來說，只是發(fā)展問題。”姚峣說。這是為什么盡管面臨諸多問題，盡管時機不佳,還是有一大批開發(fā)商不得已要赴港上市的原因。

　　鑒于此,資金能否拿回內(nèi)地不是決定大開發(fā)商生死的一個關(guān)鍵，“我跟蹤雅居樂好幾年了，以前從來沒聽說他們拿不回錢去的，但也有可能是現(xiàn)在審查得比以前嚴格多了?！币i說。

　　前述業(yè)內(nèi)人士則表示，由于籌資回流限制比較緊，有些開發(fā)商的部分項目是用國內(nèi)的銷售收入來作為再開發(fā)的資金，某種意義上已經(jīng)失去了香港集資的初衷了。

　　他表示，另外一個問題是，“如果把所籌資金放在海外不用的話，也比較麻煩，這筆錢也要體現(xiàn)效益，而國內(nèi)開發(fā)商在國外投資又不是強項，不用就是浪費，這肯定是不行的。”（21世紀經(jīng)濟報道）