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    北京二手房年交易量將達(dá)9萬(wàn)套

    據(jù)北京多家房產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)顯示，2007年1—11月，北京二手房的交易量為8.12萬(wàn)套，相比去年同期的6.8萬(wàn)套，增長(zhǎng)幅度為19.4%；而根據(jù)2007年的月度成交走勢(shì)預(yù)測(cè)，2007年全年的二手房交易量將達(dá)到9萬(wàn)套，相比去年的7.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)18.5%。業(yè)內(nèi)專家指出，雖然近三個(gè)月來(lái)，北京二手房交易平淡，但由于前三季度市場(chǎng)火熱，因此，全年成交量依然保持增長(zhǎng)；在新建商品房“價(jià)高和寡”的背景下，不少新增需求轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)，使該市場(chǎng)的重要性日益凸現(xiàn)。

    “新房二手房比”接近1.6
 
    北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”最新發(fā)布的報(bào)告顯示，2007年，北京新房與二手房之比將在1.6∶1左右。2001至2007年北京新房與二手房比值，呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，2002年，北京新房二手房比值為4.56，而2004年北京新房二手房比值下降到3.4，2006年該比值下降到2.39。

    業(yè)內(nèi)專家指出，2007年，新建商品住宅的銷售套數(shù)同比將下降20%左右；而二手房市場(chǎng)交易相對(duì)繼續(xù)保持上升的態(tài)勢(shì)，這導(dǎo)致了新房二手房比的快速下行?！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，這一比值繼續(xù)下降可能成為一個(gè)大趨勢(shì)；由此，二手房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性將逐步提高。

    北京統(tǒng)計(jì)局的公布數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，北京五環(huán)內(nèi)的期房住宅價(jià)格為13754元/平米，四環(huán)內(nèi)的期房住宅價(jià)格更是達(dá)到了14744元/平米，新房?jī)r(jià)格高企，突出了二手房的“替代效應(yīng)”和現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，從而帶動(dòng)了交易上升。

    市場(chǎng)人士分析，新房二手房比是指當(dāng)年新建商品住宅銷售套數(shù)與當(dāng)年二手房成交套數(shù)之間的比值，如果該比值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1，說(shuō)明在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，新房市場(chǎng)占據(jù)絕對(duì)主流，如果該比值趨近于1，說(shuō)明商品住宅與二手房之間的交易市場(chǎng)越趨于平衡。

    目前，北京可上市流通的存量房總量在320萬(wàn)套左右，07年二手房的房流通率僅為2.8%，而一個(gè)成熟市場(chǎng)的二手房流通率基本能夠達(dá)到8%；因此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)還有很大的提升空間。

　　年底供求趨于緩和

    二手房交易量的上升，帶動(dòng)了掛牌房源的增長(zhǎng)。但進(jìn)入四季度，受新房市場(chǎng)的影響，北京二手房市場(chǎng)的觀望情緒也逐步加重；實(shí)際的供需比例出現(xiàn)緩和?！版溂业禺a(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)，北京二手房供需比維持在1∶2.7，相比10月的1∶3.1有所下降。

    中大恒基方莊店的工作人員告訴記者，今年上半年，該地區(qū)供求關(guān)系一直緊張，供需比最高曾一度達(dá)到1∶15左右，不過(guò)現(xiàn)在情況發(fā)生了變化。房齡在5—7年的次新房持續(xù)涌入市場(chǎng)，再加上消費(fèi)者消費(fèi)目標(biāo)轉(zhuǎn)移和一些消費(fèi)者開始采取觀望態(tài)度等諸多原因，近一個(gè)月以來(lái)，該地區(qū)供需比已經(jīng)大為下降。

    市場(chǎng)人士分析，年底北京二手房市場(chǎng)在供應(yīng)量增大的同時(shí)，購(gòu)房人的觀望情緒卻在加劇，原因是多方面的；首先，保障性住房構(gòu)架基本建成，導(dǎo)致部分購(gòu)房者開始暫緩購(gòu)房，等待保障性住房的供應(yīng)；其次，深圳、廣州等城市成交量出現(xiàn)較大幅度下降，市場(chǎng)傳遞效應(yīng)讓北京購(gòu)房者產(chǎn)生房?jī)r(jià)要下降的預(yù)期；最后，一系列房貸緊縮政策對(duì)購(gòu)房需求起到了一定的抑制作用；2008年元旦后執(zhí)行的新利率，以及第二套房新政將使購(gòu)房人放緩購(gòu)房需求。

    重壓之下 上海樓市有點(diǎn)冷

    在貨幣政策“從緊”的壓力下，上海樓市和全國(guó)其他城市一樣，迅速出現(xiàn)了濃重的觀望情緒。一手房膠著，二手房遇冷，而在日前舉行的房展會(huì)上，更是出現(xiàn)了開發(fā)商推盤熱情不高，購(gòu)房者走馬觀花無(wú)意購(gòu)房的情況，這種現(xiàn)象讓很多業(yè)內(nèi)人士感到一絲冬意。

　　冷清的房展會(huì)

    日前召開的“2007第二十二屆中國(guó)上海房地產(chǎn)展示交易會(huì)”是入冬以來(lái)上海的第一個(gè)房展會(huì)。作為央行就第二套房貸政策做出明確表態(tài)后的首個(gè)房展會(huì)，被業(yè)內(nèi)視為測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)的重要機(jī)會(huì)。

    結(jié)局讓開發(fā)商們大失所望。盡管來(lái)參加展會(huì)的企業(yè)大多拿出了自己的在售樓盤參展，如綠地集團(tuán)、萬(wàn)科旗下參展的樓盤都在5個(gè)以上，但效果明顯低于他們的預(yù)期。不僅前來(lái)參觀的購(gòu)房者大幅減少，即便是到了現(xiàn)場(chǎng)的觀眾也是走馬觀花，咨詢樓盤情況者寥寥無(wú)幾，表現(xiàn)出很強(qiáng)的觀望情緒。

    分析人士認(rèn)為，房展會(huì)上冷清的局面除了政策導(dǎo)向外，上海房?jī)r(jià)居高不下是主要原因，剔除二次置業(yè)的人，上海其實(shí)還存在相當(dāng)?shù)氖状沃脴I(yè)人群，但是這些人的購(gòu)買能力一般都比較低，當(dāng)前高昂的房?jī)r(jià)事實(shí)上已經(jīng)將他們屏蔽在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，因此，即便中央沒(méi)有出臺(tái)政策，這些想購(gòu)房的人唯一能選擇的也只有觀望，更何況政策讓他們看到了希望。

    而對(duì)于二次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)，央行的政策則顯得頗為嚴(yán)厲了。這一緊縮政策不僅在二次置業(yè)的認(rèn)定上十分嚴(yán)格，而且在設(shè)定懲罰性利率方面也表現(xiàn)得非常堅(jiān)定，這讓很多二次置業(yè)者感到無(wú)奈，他們對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)也產(chǎn)生了嚴(yán)重的懷疑。分析師指出，當(dāng)前是一個(gè)微妙的心理轉(zhuǎn)折時(shí)期，如果中央再度表態(tài)重壓房?jī)r(jià)，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷可能會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

    投資客的懼意

    在一手房銷售膠著的同時(shí)，二手房市場(chǎng)方面同樣不容樂(lè)觀。由于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不確定，許多投資客開始籌劃著拋出自己的房產(chǎn)。

    日前記者與某開發(fā)商高層溝通時(shí)無(wú)意了解到，最近開發(fā)商內(nèi)部許多投資房產(chǎn)的工作人員近期都在計(jì)劃掛牌出讓房產(chǎn)。“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的‘從緊’貨幣政策和央行最近的表態(tài)，讓大家感覺到了明顯的壓力。畢竟二手房不同于一手房，貸款壓力和擔(dān)心購(gòu)買力銳減讓大家都忙著拋售房子了?！痹摳邔颖硎?。

    有數(shù)據(jù)顯示，近期上海二手房掛牌量明顯增加，但從一些中介了解的情況是，房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯的下滑，這使得成交萎靡的狀況沒(méi)有改觀。分析師認(rèn)為，二手房市場(chǎng)稅費(fèi)繁多，成本很高，而房?jī)r(jià)上漲空間不明，使得后續(xù)的投資客數(shù)量銳減，而沒(méi)有投資客支撐，普通的購(gòu)房者是很難承受當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，這是成交持續(xù)萎靡的主要原因。

    深圳二手房11月價(jià)跌量升

    深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心日前發(fā)布的深圳市三級(jí)市場(chǎng)11月度報(bào)告表示，當(dāng)月深圳二手樓出現(xiàn)價(jià)跌量升的情況。

　　二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌2%

    該中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份深圳全市二手住宅的掛牌均價(jià)為13388元/平方米，環(huán)比下跌2.0％。全市六個(gè)行政區(qū)的掛牌均價(jià)都呈下跌態(tài)勢(shì)。其中，跌幅較大的有龍崗區(qū)和羅湖區(qū)，跌幅在4.2％左右，龍崗區(qū)的掛牌均價(jià)為8301元/平方米，羅湖區(qū)的掛牌均價(jià)回落至12000元/平方米邊緣，鹽田區(qū)和寶安區(qū)的跌幅相同，環(huán)比都下跌了3.3％，鹽田區(qū)的掛牌均價(jià)已經(jīng)跌破15000元/平方米關(guān)口，寶安區(qū)的掛牌均價(jià)也回落至萬(wàn)元關(guān)口附近，福田區(qū)和南山區(qū)的跌幅相對(duì)較小，環(huán)比分別下跌2.3％和1.1％，掛牌均價(jià)分別為16390元/平方米和15480元/平方米。

    深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心研究與發(fā)展部吳上錦指出，市場(chǎng)上嚴(yán)重的觀望情緒和利空政策導(dǎo)致深圳二手樓市全面冷凍，投資者壓力倍增，投資風(fēng)險(xiǎn)也不斷增大，市場(chǎng)存在套牢的恐慌，因此賣家逐漸調(diào)低投資預(yù)期，虛高的房?jī)r(jià)也慢慢地回歸理性。另外，11月中旬出現(xiàn)中天倒閉事件對(duì)二手樓市來(lái)說(shuō)更是雪上加霜，在嚴(yán)重打擊行業(yè)的信心和誠(chéng)信的同時(shí)也暴露了行業(yè)存在的漏洞。

    而在住宅租賃市場(chǎng)方面，11月份全市的住宅租賃掛牌均價(jià)為38元/平方米/月，和上月持平。除鹽田區(qū)的住宅租賃均價(jià)有1元/平方米/月的下降外，其余5區(qū)都與上月持平。租賃市場(chǎng)處于一個(gè)相對(duì)均衡的狀態(tài)。

    分析人士指出，租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定從側(cè)面?zhèn)鬟f出一個(gè)信號(hào)，即深圳樓市的剛性需求依然旺盛。基數(shù)龐大的潛在買家或?qū)?duì)深圳樓市產(chǎn)生強(qiáng)有力的支撐。

    成交面積環(huán)比增33%

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月份深圳二手商品房的成交面積為373290.3平方米，比上月增加9萬(wàn)多平方米，增幅為33.2％。隨著二手樓市的價(jià)格回落，成交量有所增加，但也只相當(dāng)于最高峰的三分之一。

    各行政區(qū)方面，11月深圳六個(gè)區(qū)的成交面積都大幅反彈，其中鹽田區(qū)的增幅最大，成交面積較上月約翻一番，但絕對(duì)值較小，僅4400多平方米，是全市成交面積最小的行政區(qū)，福田區(qū)和南山區(qū)的成交面積分別為9.3萬(wàn)平方米和5.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅在50％左右，羅湖區(qū)的成交面積增幅相對(duì)小些，為11.2％，但成交面積的絕對(duì)值較大，為8.1萬(wàn)平方米，僅次于福田區(qū)，龍崗區(qū)和寶安區(qū)的成交面積分別為7.5萬(wàn)平方米和6.4萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增加了35.9％和24.4％。

    成交套數(shù)方面，11月的成交套數(shù)增幅遠(yuǎn)小于成交面積的增幅，環(huán)比增幅為10%，成交了3651套。羅湖區(qū)和寶安區(qū)甚至在成交面積增大的情況下成交套數(shù)反而減少，說(shuō)明成交的物業(yè)中大戶型的比例較大。

    市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，深圳樓市的剛性需求仍然強(qiáng)勁。但與投機(jī)性需求不同，剛性需求在于長(zhǎng)期利益，因此更為理性。而深圳上半年房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入增速的瘋漲，已超出剛性需求可承受的范圍。剛性需求受抑，轉(zhuǎn)而觀望。正因?yàn)閯傂孕枨筝^為理性，對(duì)價(jià)格敏感，所以一旦價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，剛性需求即得到釋放。（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）