下游數(shù)據(jù)

房價預測的現(xiàn)實與不現(xiàn)實

2007年12月17日06:58   來源：西本資訊
摘要：

    談論房價，撇開所有的噪音，誰也不能無視這樣的現(xiàn)實：雖然一輪調(diào)控歷時四年之久，可是房價依然在向上爬坡，且此坡越來越陡，早已高處不勝寒。

　　費解嗎？不。我認為目前情勢應該都在久經(jīng)市場考驗的人們的預料之中。難就難在要直面現(xiàn)實而不是刻意回避。面對房價不斷爬坡，更多人情緒洶涌，內(nèi)心掙扎。不想說這種糟糕狀況會一直持續(xù)，也不想說這種狀況會因為憤怒而得到抑制，但我必須負責任地說，現(xiàn)在就急著要就房價的垮塌妄下結論，實在不怎么現(xiàn)實。除非房價已經(jīng)徹底崩潰，否則不要抱有勝利在望的喜悅。

　　排除大的社會與經(jīng)濟事件，衡量房價走向，至少有幾個簡單標準。其一，潛入市場的投機勢力可以得到最大程度的抑制；其二，房屋供給能夠最大幅度地與需求持平，即使不能，也應處于不斷增量狀態(tài)；其三，那些其意向與立場足以影響市場、而市場完全或基本取決于其一念之間的人，可以出來就打壓房價做出明確承諾，為住房市場改革前途打包票。如果這些標準能夠逐一滿足，我們似乎不必再為房價的漲跌徒費口舌。但是非常遺憾，這幾個標準目前都無法滿足。

　　關于最大幅度抑制投機，很顯然，這只是一種天真而不切實際的虛妄之想。缺乏必要前提。試圖抑制，首先必須具有準確的抑制目標界定，才不會漫無目的“開火”。事實是，我們并不能借助政策最大限度地打擊投機分子，從而摧毀他們的野心。我們根本找不到這些人。市場里影影綽綽，我們非常合理地推定市場存在多股龐大的投機勢力，可就是抓不住他們。我們只知道有人在投機，可是，他們在哪里？姓甚名誰？有過哪些見不得人的交易？時間、地點、交易方式、獲利額度，知道么？清楚么？可控么？不。不知道，不清楚，也不可控。

　　這些狡猾的投機者，無處不在，又毫無蹤跡可覓。四年過去了，我們依然只能瞧見許多模糊的、光怪陸離的書面影子，至今，還沒有人能夠明明白白告訴國人，目前市場的投機勢力究竟龐大到何種程度，投機金額對于樓市的撬動頻率有多驚人。

　　至于說到供應問題，我不得不說，在國務院關于解決城市低收入群體住房政策出臺前的漫長歲月里，我們走了一段錯誤的道路。我們一度限制了供給，這種控制表現(xiàn)為土地緊縮以及由此導致的房屋供應量大幅被削減。我無意指責招拍掛制度。雖然它使地王頻現(xiàn)，地價高得離譜，以至成為轉嫁給購房人的不能擺脫的巨大負擔。但我也毫無夸飾和推崇協(xié)議拿地制度之意，當土地可以私相操縱、販賣和濫用的時候，土地資源即使相對充裕，依然不能使購房人得到實惠，供給依舊低效，開發(fā)商精于算計，市場同樣壞到骨子里。

　　國務院那份解決低收入人群住房的決議告訴大家，即使是在招拍掛制度下，擴大供給也不是沒有可能。政府以行政劃撥土地建設政策房，降低供應成本，增加供給量。供給是可以輕易調(diào)節(jié)的。這是今天我們知道的為數(shù)不多的基本調(diào)控真理之一。

　　但此前多年，我們對此有意無視。一方面控制供給，這還不算；另一方面又去抑制需求。何以竟愚蠢至此？難道不明白抑制需求是徒勞的嗎？提高一點首付、增加一點負擔，這并不能能解決多少問題。有些需求是難以抑制的。比如投機炒作，通過政策抑制簡直就是浪費精力和時間，非常繁瑣，極易反復，所費代價巨大。并且據(jù)我所知，自住性的剛性需求同樣不可抑制，越是抑制越容易反彈和暴發(fā)。

　　如今我們要挽回這錯誤。擴大供給而單抑需求。相信這是一個好的預兆。但我認為供應能力依舊會是個問題。沒有大魄力，大手筆，局限于小步驟小規(guī)模的政策住房供給，解決不了大問題。至少需要兩年時間，這有限的幾個政策房項目也才能轉化成現(xiàn)貨投入市場，遠水救不了近火。除此之外，界定不了投機炒作，抑制需求的舉措顯然也將難以奏效。

　　最后，房價可能遭到毀滅式打壓嗎？據(jù)我觀察，迄今以來，政策層面并沒有打壓房價的意圖，盡管房價漲速早就超出國人的忍耐限度，但有力度的針對高房價的實質(zhì)性打擊計劃都沒有被果斷實施。道理很簡單，直接打壓房價是不可能的，因為這非常危險。一旦房價突然急瀉，波及范圍及災難性后果倒真是不可控性的。因此，四年來，方方面面所做的工作，只是為了盡力削減它的瘋狂，而不是斷然喝阻它。

　　調(diào)控樓市，決策當局有的是想法，手段也很多。但是坦率地說，主意雖多，實踐起來卻不容易，勉力為之，到了地方上也會遭遇太極推拿。蓋因我國幅員廣闊，有司種類繁雜，來自上層的決策精神非常容易在這繁復的承轉過程中被惡意消蝕與歪曲。不要說有限的幾個心力頗足的人未作試圖打壓房價之想，即便當下作出，又怎么能夠抵消一整個龐大體系的連鎖反掣？ (上海證券報)

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