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21世紀經(jīng)濟報道 正在召開的北京兩會上，部分代表再次提出“土地尤其是住宅土地不足造成房價上漲”問題，列席北京市人代會的北京市國土局局長魏成林對此進行了反駁。

任志強稱，將于1月24日發(fā)出的REICO報告會證明，2010年地方政府如何采用“饑餓”療法令地價攀漲，漲幅甚至達到70%，超過房價漲幅。他并預測， 2011年房價整體漲幅可能會超過6%。

去年底的一次論壇中，陽光100董事長易小迪臨時將其演講題目改為：土地重壓之下，房地產(chǎn)的出路。他認為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)畸形發(fā)展。土地已經(jīng)成為一個困住開發(fā)商的怪獸。當?shù)貎r越來越高，土地儲備也越來越成為衡量企業(yè)一個重要的指標，不做不行，做就有風險，有壓力，所以房企轉(zhuǎn)型就成為當務之急。

地價增長100元 房價增長83元

國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院1月17日發(fā)布全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示，去年四季度，全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為2882元/平方米，環(huán)比增長2.53%，同比增長8.62%。居住地價同比增幅超過20%的城市有11個，分別為昆明市、海口市、淄博市、泰安市、宜昌市、柳州市、北京市、中山市、石家莊市、株洲市、保定市。

該報告再次引發(fā)了新一輪業(yè)界對地價推動房價的質(zhì)疑。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，同期全國70個大中城市的房價漲幅僅為6.4%。照此對比，地價漲幅遠超房價漲幅。

在土地價格與房屋價格之間關系的辯論中，華遠地產(chǎn)董事長任志強從來是一個不可或缺的聲音。2008年初，任志強參與的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會一份報告，認為土地價格是房屋價格的主要推手，該報告被提交至全國兩會，引發(fā)了很大爭議，并招來國土部的正式反駁。

任志強在華本俱樂部舉辦的2011年中國地產(chǎn)領袖年會上透露說，這次我們繼續(xù)原有的報告，又采取了更多的樣本，也是想通過全國工商聯(lián)，再次提出來，讓全國都看清楚，正是由于土地價格的上推，導致全國房價的上漲。

任志強稱，“通常大部分政府為了防止2010年收入過多，大部分會在10、11、12月份拍賣土地，北京市政府也這樣。如果把12月份拍賣土地的價格全算進來，北京全年土地收入會超過2000億，年年如此，這是各個地方政府都采取的一種惡劣做法，所以土地的價格實際增長和當年土地實際供應量的情況是不完全對等的，它的價格增長比例要按當年供應的土地和當年的價格來看增幅還要高?！比沃緩姺Q。

任志強將政府的這種做法稱為“饑餓療法”。他認為，這是政府有意制造土地的饑渴癥，讓土地的價格已經(jīng)超出了市場的正常判斷，導致開發(fā)商對房價的推動。

地價推動房價之說，國土部門從來不肯承認，并多次強烈反駁。

但任志強表示，經(jīng)其多樣本計算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，約計每增長100塊錢的土地價格會導致房屋價格增長83元。

“有人說，地價上漲不一定推動房屋價格上漲，因為有流拍，但事實證明，最終流拍的土地卻被開發(fā)商以更高的價格買走。只能說時間和政策差異導致人們的心理作用而產(chǎn)生的，它跟地價推動房價是沒有任何關系的。如果政府從來不想降地價，不想兜里的錢少，就想壓住房價，那是不可能的?！比沃緩姴粺o憤慨地表示。

卡緊脖子下的全面轉(zhuǎn)型

國家統(tǒng)計局發(fā)布的一個數(shù)據(jù)顯示，2010年全國開發(fā)企業(yè)購買土地的均價比2009年漲29.1%。不過，在絕大部分開發(fā)商看來，他們所感受的地價上漲要高于此數(shù)字。

在部分開發(fā)商看來，任志強上述所說的政府采用饑餓療法僅是問題的一個方面，另外一方面是，如同開發(fā)商為購房者制造一種房源緊缺恐慌感一樣，開發(fā)商也有一種土地購買恐慌癥。

“現(xiàn)在地價門檻越來越高，漲幅也越來也快?，F(xiàn)在開發(fā)商買也不是，不買也不是。不買擔心出局，買吧，感覺房地產(chǎn)稅要來。所以，開發(fā)商的決策上越來越有風險。”易小迪稱，他曾經(jīng)計算過，他們賣出房子的重置成本，開發(fā)率幾乎為零。他認為，越來越多開發(fā)商看到住宅市場壓力很大，尤其是一線城市，所以不得不選擇轉(zhuǎn)型。

高和投資董事長蘇鑫也表示，由于地價攀漲、融資收緊，目前90%的企業(yè)都面臨能不能持續(xù)生存的問題。因為，以往開發(fā)商看中了土地資源，錢很容易就拿到，比如通過信托、通過銀行；但2011年錢一定是很緊。

萬科地產(chǎn)副總裁毛大慶透露，除了個別項目，北京萬科幾乎所有項目都是合作拿地開發(fā)，目前已經(jīng)發(fā)展了8個合作伙伴。“未來兩年，通過增資擴股，資本市場發(fā)債融資，想都不要想；再加上銀行系統(tǒng)的管控，整個貸款額度的衰減，靠這些融資方式去獲得土地所需資金的能力越來越難，合作是一個最基本、最容易、最簡單的方法?！泵髴c說。

以“轉(zhuǎn)型改變地產(chǎn)”為主題的“第二屆地產(chǎn)中國論壇暨2010中國房地產(chǎn)年度紅榜發(fā)布會”上，清華大學教授劉洪玉表示，轉(zhuǎn)型是每個企業(yè)都應該不斷關注的主題。目前，搞住宅開發(fā)的企業(yè)受調(diào)控影響，業(yè)績波動較大，隨著房企實力的不斷增長，開拓商業(yè)地產(chǎn)是一個順理成章的事，可以說是順勢而為。

劉曉光認為，房企轉(zhuǎn)型是歷史的必然，也是被逼出來的，是企業(yè)敏銳的戰(zhàn)略眼光的體現(xiàn)和核心競爭力的體現(xiàn)。

龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪表示：“龍湖正在經(jīng)歷一個很大的變化過程，比我們前幾年的變化都要稍微大一些，我們姑且稱之為發(fā)展過程中的轉(zhuǎn)型期。龍湖這兩年的發(fā)展步伐比較快，比如說龍湖在建和規(guī)劃中的商業(yè)在300萬平米左右，這還會進一步增加?，F(xiàn)有儲備項目都開發(fā)以后，商業(yè)營業(yè)面積可能增至10倍。”