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中國樓市“拐”了嗎?

2007年12月03日12:55   來源：西本資訊
摘要：

    最近一段時間，有關廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價下跌以及北京、上海樓市成交量大幅萎縮等現(xiàn)象，引起了房地產業(yè)內外的廣泛關注，并導致中國樓市會否出現(xiàn)拐點的爭論高漲。

    出現(xiàn)樓市拐點的因素已經具備

    記者了解到，進入10月份以來，廣州、深圳部分樓盤價格開始出現(xiàn)松動跡象，一些住宅新盤已采取低價開盤策略，每平方米價格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上。

    此外，部分樓盤還打出促銷牌，如通過送車庫、送物業(yè)管理費和額外折扣等措施。

    根據廣州房管局陽光家緣網站的預售商品住宅簽約情況實時信息顯示，10月份廣州住房均價增幅趨緩，10區(qū)住房均價11970元/平方米，比9月上漲了6%，而9月份同比上漲幅度為14%。根據國家發(fā)改委每月公布的住房價格指數顯示，廣州一手住房價格指數漲幅在全國70個主要城市排名，從今年初的第三位逐月下降到10月份的第34位。

    與廣州遇到的情況相同，深圳商品房成交均價出現(xiàn)下跌跡象。根據中國指數研究院統(tǒng)計顯示，10月份深圳商品房成交均價為每平方米14797元，和9月份環(huán)比下降10.35%。

    對此，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，目前出現(xiàn)樓市拐點的因素已經具備。一方面，近幾年調控房地產的新政不斷出臺，雖然一直沒有形成明顯的效果，但這些政策并沒有取消，反而在不斷地細化、調整和落實。另一方面，地價、房價不斷飆升本身也是影響市場成交的主要原因，因為當房價上升到大多數工薪消費者購買不起、少數投資性買家也無利可圖時，就會出現(xiàn)物極必反的現(xiàn)象。在過旺的投資需求被抑制后，在增加住房有效供應的情況下，廣州房地產市場將可能出現(xiàn)一個拐點。

    和韓世同的判斷相同，記者發(fā)現(xiàn)，多數消費者也贊同今年樓市將出現(xiàn)拐點的說法。根據搜房網進行的"2007年樓市拐點會否出現(xiàn)？"網絡調查顯示：59.23%的被調查者認為拐點會出現(xiàn)；對于現(xiàn)在是否是買房的好時機，69.13%的被調查者認為不是，再等等，僅有18.11%的人認為是，以后房價還得漲；對于今后一至兩年里房價將呈何種走勢，47.56%的被調查者認為下降，7.95%的人認為快速增長，32.05%的人認為穩(wěn)定增長。

    房市總體趨勢短期內難有變化

    盡管支持"拐點論"的人數較多，但也有專家對此持否定態(tài)度。北京大學房地產研究所所長陳國強接受記者采訪時說："目前個別城市部分樓盤樓價出現(xiàn)波動的現(xiàn)象，要具體問題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點。當前的房地產市場狀況說明政府的組合政策發(fā)生了效應，如果就此判斷樓市將出現(xiàn)拐點過于武斷。"

    陳國強說，今年以來，深圳房價出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，預先透支了未來的房價空間，因此出現(xiàn)一定的波動調整是正常的。幾年前上海、杭州等城市也曾出現(xiàn)過類似的狀況，但后來樓市價格依然在增長。因此，不能就此認為拐點將會出現(xiàn)。就北京市場而言，目前成交量出現(xiàn)了一定的下降，但房價依然堅挺。我們要看到這種成交量的下降具有結構性特點，而非整體市場出現(xiàn)的蕭條狀況。

    這種說法，可以從相關部門公布的數據中得到佐證。根據北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調查總隊的統(tǒng)計，1至10月，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均呈下降趨勢，現(xiàn)房銷售394.6萬平方米，期房銷售1253.9萬平方米，分別比去年同期下降26%和5.7%。其中，住宅現(xiàn)房銷售286.3萬平方米，下降32.8%；住宅期房銷售1062.5萬平方米，下降10.3%。另據國家發(fā)改委等部門公布的數據，10月全國房價同比上漲9.5%，而北京的上漲速度達到了17.8%，居全國第二位，在9月份13.5%的漲幅基礎上繼續(xù)攀升。今年前三季度北京五環(huán)內住宅期房均價達到13754元/平方米，而僅在幾個月前，北京四環(huán)內住宅期房均價不過13600多元/平方米。

    當前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾

    對于目前市場上出現(xiàn)的這種情況，陳國強認為，當前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到滿足，那么房價下跌的期望必然破滅。相反，如果市場供給得到大幅度提高，出現(xiàn)供求基本平衡或供大于求的市場狀況，那么房價出現(xiàn)調整是一種必然。但從短期來看，出現(xiàn)這種情況的可能性不大。

    北京房產中介鏈家地產副總經理金育松認為，樓市出現(xiàn)拐點或是調整應該是市場發(fā)展的一種必然，但是樓市出現(xiàn)拐點或者調整并不等同于房產價格的絕對量下跌，而是一種漲幅的趨緩。因為造成樓市價格下跌的因素大致有三種：一是經濟增長不能得到有效實現(xiàn)，出現(xiàn)明顯的經濟衰退；二是需求明顯不足，供應過剩；三是區(qū)域投資比例較高，受政策影響容易出現(xiàn)大幅波動。從目前的北京等城市房地產市場來說，經濟保持平穩(wěn)發(fā)展是可以預期的，同時城鎮(zhèn)人口仍處于快速增長階段，樓市需求將依然旺盛。（經濟參考報）

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