下游數(shù)據(jù)

碧桂園模式能持續(xù)到幾何

2007年11月27日12:04   來源：西本資訊
摘要：

    自從4月下旬以近2000萬平方米土地儲備為題材創(chuàng)造IPO神話后，在短短7個月的時間里，該公司土地儲備已經(jīng)突破建筑面積5400萬平方米這一令人震驚的關口。但是，進入11月，隨著國土資源部“百日執(zhí)法”行動的開展以及鼓勵各界舉報態(tài)度的明確，碧桂園深陷“囤地”風波。 

　　深陷“囤地”風波的最強有力證據(jù)是，根據(jù)機構(gòu)的確鑿消息，碧桂園擬全球發(fā)售的15億美元債券已經(jīng)無限期推遲，這些如提前數(shù)月發(fā)售則會引發(fā)市場狂購的債券，如今成了無人敢接的燙手山芋。一位知情人士稱：“在美國，該債券幾乎沒有賣出一單。投資者的消息異常靈通。”受此累及，廣州的上市房企雅居樂擬發(fā)行的最多達4億美元的債券也一度有推遲傳聞。

　　然而，在碧桂園的公眾形象已經(jīng)受損的背景下，11月14日，瑞銀將碧桂園的股票評級從“中性”調(diào)高至“買入”。理由是，該公司低成本的高土地儲備使公司的營運模式具有對市場波動的防御特征，按照馮侖(馮侖博客,馮侖新聞,馮侖說吧)的總結(jié)，即它具有行業(yè)的反周期能力，且該公司的財務是眾多地產(chǎn)公司中最為穩(wěn)健的。從目前的情況看，即使受查傳聞對股價有敏感影響，但瑞銀的判斷還是顯得相當“識貨”。碧桂園上市后，其土地儲備數(shù)量翻了一倍有余，花費僅75億元左右，根據(jù)相關測算，土地成本不足300元／平方米。在當下，重慶、長沙一地的土地拍賣便可輕易超出70億元大關，可見，碧桂園對于機構(gòu)投資者與散戶的殺傷性簡直無法描述。然而，問題是，這一模式的持續(xù)性到底幾何？

    鑒于一年多來，地產(chǎn)上市公司已經(jīng)淪陷在“圈錢—高價買地—圈錢”的惡習中，只知提供“題材火藥”，做高股票，完全不顧行業(yè)周期風險，公司競爭力亦沒有能力向除土地外的其他核心要素轉(zhuǎn)化，因此，國務院頻頻針對18億畝農(nóng)地紅線進行預警，并全面布置土地檢查行動，可能是希望殺一儆百，對現(xiàn)狀有所遏制。

    嗅覺靈敏的開發(fā)商一向善于從當前的蛛絲馬跡中推斷未來幾個月的行業(yè)政策風向。王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)與潘石屹兩人是公認的政策敏感人士，往往能提前布置，化大空為大好。只不過，他們的方式大不相同。面對囤地質(zhì)疑，低調(diào)的王石選擇了公開否認，而潘石屹則在潘、任24億元的明星交易之后，得到了中國證券史上臭名昭著的瓊民源事件中的主角——民源大廈爛尾項目。潘石屹現(xiàn)在以北京市城市中心區(qū)爛尾項目終結(jié)者的形象自居，他已經(jīng)公開稱，公司目前在二級土地市場的并購行為不僅沒有囤地，反而為社會消化了眾多遺留項目，“我們醫(yī)治了城市的傷疤”。這番表態(tài)符合潘氏一貫“連買帶送”的宣傳風格，但是相比于碧桂園在全國大肆圈地的公司路徑，我寧愿給老潘掌聲。雖同為市場自由競爭的主體，以賺取盡可能多的利潤、服務股東為宗旨和本分，前者的社會效益顯然要大于后者。

    在今年的4月與10月，碧桂園與SOHO中國分別成為兩種發(fā)展模式的代表，各自上演神話。但是，哪種發(fā)展模式更具可持續(xù)性？隨著未來一兩個月內(nèi)相關部門公布針對不同地產(chǎn)公司的調(diào)查結(jié)果，碧桂園賴以生存的溫暖型土地環(huán)境將可能發(fā)生大的改變，那將是此種土地戰(zhàn)略路徑的地產(chǎn)公司受到檢驗的時刻。

    對此，英國《金融時報》提到了另一個角度的不確定性，“對于一些開發(fā)商來說，這種商業(yè)模式難以為繼：以越來越高的利息籌集資金，去購買越來越貴的土地……而政府對經(jīng)濟過熱的擔憂，帶來了監(jiān)管方面額外的不確定因素?！?/P>

　　地產(chǎn)公司頻頻以土地儲備為挑逗市場的噱頭，只知圈地圈錢為地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人評估指標，在商業(yè)模式與品牌營造上不思進取，這只能讓公眾憤怒，讓業(yè)界麻木，讓行業(yè)隱患叢生。來源：中國房地產(chǎn)報

鏈接：碧桂園終開口 否認零地價拿地
    近期，處于市場輿論“風口浪尖”的碧桂園(2007.HK)終于作出正面回應。昨日，碧桂園在香港發(fā)布公告，完全否認了此前有關其涉嫌與張家界永定區(qū)政府通過“陰陽合同”零地價拿地，以及與重慶市長壽區(qū)政府達成“框架性協(xié)議”從而低價獲得長壽湖風景區(qū)地塊的報道。

　　就近日有媒體報道的碧桂園涉嫌與張家界永定區(qū)政府以“陰陽合同”的形式、“零地價”取得1039畝土地一事，碧桂園在公告中稱，其全資附屬子公司——張家界碧桂園鳳凰酒店有限公司是于今年6月6日通過公開合法程序獲得該地塊的，地塊將用于建設酒店項目而非住宅項目，總土地款約1.18 億元。碧桂園強調(diào)，張家界碧桂園鳳凰酒店有限公司已按照國有土地使用權出讓合同的約定付清了該宗土地的全部土地款，同時集團從未收受過并也無任何依據(jù)收受張家界永定區(qū)政府任何有關該項目的返還款。

　　而此前報道所闡述的事件則為，碧桂園屬意張家界永定區(qū)沙堤鄉(xiāng)板坪村羅家崗地塊，永定區(qū)政府為吸引像碧桂園這樣“品牌大、有實力”的企業(yè)進行投資，在土地掛牌出讓前便已與張家界高駿投資公司(其出資人為碧桂園高管)簽訂了“秘密協(xié)議”。據(jù)此協(xié)議計算，該地塊上繳給省政府的僅為成交價款的3.75%，即442.5萬元，其余的96.25%將全部返還給高駿投資公司，即碧桂園可以“零地價”拿到土地。

　　對此，張家界永定區(qū)政府日前也已發(fā)布正式回應，稱整個土地儲備招投標過程、協(xié)議內(nèi)容和協(xié)議的簽訂都是經(jīng)集體決策，都是公開、公平、公正的，“區(qū)政府并非在2007年5月28日就確定了底價，也沒有透露該底價”，而張家界碧桂園鳳凰酒店有限公司也已一次性支付了土地出讓價1.18億元，“該地塊并非‘零地價’出讓，也并非出讓成交價款的96.25%全部返還給了高駿公司”。

　　此外，有媒體報道還稱碧桂園涉嫌違規(guī)獲得重慶市長壽湖風景區(qū)地塊，碧桂園則在公告中稱“未曾與國內(nèi)任何政府部門簽署任何具有法律約束力的文件”。碧桂園表示其目前在重慶只有一個房地產(chǎn)項目——于今年8月13 日通過公開合法程序獲得的長壽區(qū)桃花新城地塊，土地面積約41萬平方米，總土地款約2.3 億元，同時，碧桂園已按國有土地使用權出讓合同的約定交納了該宗土地的全部土地款。

　　而此前報道則稱碧桂園以20億元的低廉價格取得了重慶長壽湖風景區(qū)內(nèi)總面積達6300余畝的大坪島及附屬島嶼，而之所以能夠以低價拿地，是因為碧桂園與當?shù)卣烷L壽湖周邊區(qū)域內(nèi)多達17000畝的土地達成了框架性協(xié)議，預備開發(fā)一個有高爾夫球場配套的新型高檔旅游住宅區(qū)。不過，重慶長壽區(qū)政府也已公開否認了所謂“框架性協(xié)議”一事。（上海證券報）

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