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    “9月各大城市住宅價(jià)格指數(shù)普遍上漲，北京環(huán)比漲幅超過(guò)6%，達(dá)到6.1%；上海、深圳、天津、南京四城市環(huán)比漲幅超過(guò)4%，分別為4.4%、4.1%、4.4%、4.4%；廣州、武漢、重慶、杭州、成都環(huán)比漲幅超過(guò)3%，分別為3.6%、3.9%、3.5%、3.4%和3.3%”，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)如是顯示。

　　分析人士認(rèn)為，目前，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的思路正從“收縮供給、抑制需求”，向“平衡供求”轉(zhuǎn)變，政府正著力通過(guò)提供廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等方式增加供給、平抑房?jī)r(jià)，與此同時(shí)，相對(duì)提高第二套住房信貸標(biāo)準(zhǔn)也將進(jìn)一步降低投資需求，“調(diào)控房?jī)r(jià)，供需兩手都要硬”。

　　漲聲不斷中供求現(xiàn)分歧

　　今年以來(lái)，無(wú)論是來(lái)自政府部門的數(shù)據(jù)，還是專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)都顯示，商品住宅價(jià)格“漲”聲不斷，而在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的過(guò)程中，一些城市出現(xiàn)了量縮價(jià)升的現(xiàn)象，而部分城市卻放量上漲，供需出現(xiàn)了一些“分歧”。

　　以9月份為例，商品房需求出現(xiàn)不同程度的分化，成都、上海、杭州、武漢、南京等城市商品房成交量出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，交易量最為活躍的仍然是成都，同比增幅達(dá)到127%，而北京、深圳等城市的成交量則出現(xiàn)了不同幅度的下降，北京同比降幅最大，為62%。

　　商品住宅供給方面，北京、廣州、深圳、杭州等城市新建商品住宅可售面積出現(xiàn)了不同程度的下降，其中，深圳同比降幅最大達(dá)到53%，而上海同比增幅卻接近40%。另外，從銷售供給比率看，上海、武漢、成都等城市均處在1左右，供需基本平衡，杭州、廣州、北京等城市卻遠(yuǎn)小于1，需求出現(xiàn)嚴(yán)重萎縮。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本面來(lái)看，全國(guó)大部分一、二線城市商品房新開(kāi)工面積等供應(yīng)先行指標(biāo)出現(xiàn)回升或平穩(wěn)增長(zhǎng)，中國(guó)指數(shù)研究院研究員認(rèn)為，這表明，商品房后期供應(yīng)將跟上，但受頻繁加息和提高第二套住房首付等金融政策的影響，各城市未來(lái)房?jī)r(jià)上漲幅度應(yīng)當(dāng)趨緩。

　　值得注意的是，在交易量下降的同時(shí)，一些城市還出現(xiàn)了空置率大幅上升的趨勢(shì)。以北京為例，北京房地產(chǎn)價(jià)格屢創(chuàng)新高，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年第二季度，北京市中高檔住宅市場(chǎng)的整體空置率為24.42%。

　　調(diào)控供需都要硬

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，下一步價(jià)格調(diào)控的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)而不是物價(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)主要是要調(diào)整房地產(chǎn)政策。

　　近期出臺(tái)的政策，主要還是著力于對(duì)需求方面進(jìn)行引導(dǎo)，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)購(gòu)買“二套房”者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將抑制市場(chǎng)投資、打擊投機(jī)行為，同時(shí)將緊縮銀行信貸、提高購(gòu)房門檻、規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)。

　　而國(guó)土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》指出，建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。這意味著，開(kāi)發(fā)商將不能像過(guò)去那樣搞土地“分期付款”，業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這將使動(dòng)輒成交總價(jià)數(shù)十億的地王大大減少。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，央行今年以來(lái)的五次加息。對(duì)房地產(chǎn)而言，將一步步擠掉樓市投資泡沫并同時(shí)抑制不良貸款沖動(dòng)，因此在本輪加息中受影響最大的將是樓市的投機(jī)性買家。

　　當(dāng)然，供給方面的政策措施也在醞釀出臺(tái)中，例如，財(cái)政部日前出臺(tái)辦法，明確中央財(cái)政將安排中央廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金，以支持中西部財(cái)政困難地區(qū)做好廉租住房保障。來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)