下游數(shù)據(jù)

房貸新政保護懲罰了誰

2007年10月22日10:28   來源：西本資訊
摘要：

    央行和銀監(jiān)會下發(fā)通知，第二套住房首付不得低于40%，不禁使人想起隔壁的韓國，那里政府根本就不允許居民購買第二套住房，可房價還是高不可攀。

　　第二套住房是第一套住房的敵人么？某種意義上說是，住房也是資源，部分人占有了更多的住房，那些需要的，也就是要買第一套住房的就沒有了機會。但假如第二套住房的所有者是以出租為目的，這些房子很快就出現(xiàn)在出租市場上?；蛘叩诙鬃≌员Ｖ低稒C為目的，并且很快投放市場，這里的所謂第二套住宅不過是“二傳手”，并不長期占有資源。這個意義上，第二套住宅和開發(fā)商的開放銷售住房沒什么兩樣，只不過多了一個環(huán)節(jié)，中間再多向政府交了一個5%的營業(yè)稅，但同時也多了一個風(fēng)險承擔(dān)者。即便是這多出的5%的營業(yè)稅，因增加了政府稅收，想必也不是調(diào)控的主要目標(biāo)。

　　假如第二套住房的擁有者是長線投資者，且是既不出租，也暫時不賣的長線投資者，事情性質(zhì)就發(fā)生了變化。因為長期占有，他們的確占用了過多的資源，從而減少了住房供給，導(dǎo)致價格攀升。對于“上無片瓦、下無立錐之地”的居民，他們不免是邪惡的化身，應(yīng)該受到“懲罰”?；蛟S正是因為這個考慮，韓國政府只允許一戶家庭擁有一套住房，也就是杜絕二手房。這個意義上，買而不賣的長線房產(chǎn)投資和開發(fā)商的捂盤，和閑置土地是一樣的道理。

　　地產(chǎn)術(shù)語中有空置房和閑置費的概念，根據(jù)北京建委的界定，閑置房指既不居住也不出租的現(xiàn)房，換一個說法，就是開發(fā)商出售給業(yè)主后，在一定期限內(nèi)沒有利用的房子;空置房則是建好未出售房屋。北京市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的一份報告認為，北京的住房從總量上并不短缺，造成房價上漲，住房緊張的主要原因在于閑置房比空置房要多好幾倍，少數(shù)人擁有多套住房。北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字也支持這一觀點，即北京1/10的人擁有兩套住房。

　　但即使是法規(guī)相對完善的韓國，仍然對富人的購房行為束手無策。既然房價能保值，甚至創(chuàng)造利潤，經(jīng)濟人的逐利本性就會使他們千方百計地規(guī)避政策。韓國富豪利用不正當(dāng)手段，購置多處住宅，不動產(chǎn)投機十分盛行。自盧武鉉總統(tǒng)上臺以來，韓國的房價平均上漲了55%。2006年末全國每平方米房價相當(dāng)于人民幣19772元，沉重的家庭債務(wù)有57%是來自于購房貸款。而在集中了半數(shù)國民、七成經(jīng)濟產(chǎn)值的首爾地區(qū)，一套百平方米的住宅動輒三五億韓元，相當(dāng)于300萬～500萬人民幣，一名普通公務(wù)員要購置這樣一套住宅，需要支付15年至18年的積蓄。

　　購買第二套住宅雖是違法，但在一個人口年輕化的國度，一個個家庭出現(xiàn)，便出現(xiàn)了第一套住宅的需求，富人們自可開動腦筋，想出辦法。我們這里，雖然有了銀行間聯(lián)網(wǎng)，可同一個家庭，夫妻分別貸款，因無法確認法律關(guān)系，銀行還是得按第一套住房處理。更何況昔日富人到鄉(xiāng)下斂身份證以“拖拉機”賬戶炒股票的方式也可能重演。即便以上的問題都能杜絕，貸款首付從此前的30%上漲到現(xiàn)在的40%也僅是很小的一步。富人之所以購買多套住房，就因為有閑置資金，有投資需要。負利率下，只要有超過利率的投資機會，雖有再多的障礙，投資人都會赴湯蹈火。

　　提高首付的政策，毋寧說是為了保護銀行。特別是次級債危機后，貸款機構(gòu)大量倒閉使銀監(jiān)會意識到風(fēng)險，無論是傳言中的提高貸款利率還是提高首付門檻，都是為提高銀行利潤同時間接減少貸款風(fēng)險，和降低房價讓第一套房購買者買得起房子沒有任何關(guān)系。貸款首付提高到40%，意味著即使房價降了同樣比例，銀行也無需承擔(dān)風(fēng)險，而美國次級債危機至今，美國住房價格跌幅尚未觸及兩位數(shù)。除非遇到日本和我國香港房地產(chǎn)泡沫中超過一半的下跌，銀行都能獨善其身。

　　政策若是為了降低房價，管理者何不先易后難，從加大開發(fā)商的有效供給入手。同樣是囤積，開發(fā)商的囤地和捂盤明明擺在眼前，而這些材料甚至都有上市公司財務(wù)報告“作證”，最大的土地儲備來自碧桂園，達到45平方公里，而近20平方公里的也頗有幾家?？催@些公司的年銷售進度就會知道，沒有十年八載，如此多的土地是消化不完的。更有土地拍賣下的“地王效應(yīng)”，早有人注意到，開發(fā)商在天價地上蓋起房子，其高昂的土地成本必然轉(zhuǎn)嫁到房價中，最后導(dǎo)致銷售緩慢，不“捂盤”也得像“湯臣一品”那樣捂下去。

　　從資源閑置的角度看，懲治開發(fā)商要比懲治第二套房擁有者來得立竿見影。本文選自《三聯(lián)生活周刊》2007年第38期

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