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    繼不久前對(duì)購買第二套住房及開發(fā)商貸款作出新規(guī)之后，央行日前再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。此前，國土資源部已著手展開全國經(jīng)營性土地清理整頓。在各大城市，與中央部委調(diào)控同步，上海、廣州開始加大土地供應(yīng)力度，南京實(shí)行住房公積金貸款"限貸一次"、嚴(yán)管開發(fā)企業(yè)賬戶等措施。很明顯，從中央到地方的調(diào)控政策十分密集，幾乎覆蓋該產(chǎn)業(yè)的所有環(huán)節(jié)，連年過熱的房地產(chǎn)業(yè)或許就此受到一定程度的抑制。

　　銀行：意在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)

　　日前，十七大代表、中國建設(shè)銀行董事長郭樹清在接受采訪時(shí)表示，建行已明確貸款人第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以"戶"為單位，并已將北京地區(qū)的第二套住房貸款的首付比例提高至50%。以"戶"為單位，就是說夫妻雙方無論誰擁有住房，另一方購買住房時(shí)都將視為第二套住房。

　　郭樹清指出，建行對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)非常關(guān)注，已根據(jù)國家宏觀調(diào)控要求、建行自身情況以及各地方情況采取了不同措施。

　　盡管提高第二套住房貸款首付比例會(huì)在一定程度影響建行的房貸業(yè)務(wù)，但郭樹清表示，建設(shè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)金融調(diào)控政策，此次政策調(diào)整目的之一就是要遏制房地產(chǎn)炒作，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　黨的十七大召開期間，中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康代表在對(duì)記者談及金融調(diào)控?zé)狳c(diǎn)問題時(shí)也指出："防范銀行風(fēng)險(xiǎn)，提高房貸首付比例，甚至比上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等金融手段更具有針對(duì)性。""這也是針對(duì)當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)變化采取的一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的舉措。"

　　房貸新政威力初顯

　　房貸新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)開始凸顯，開發(fā)商也面臨著樓市氣候變化帶來的窘境。來自各方面的數(shù)據(jù)顯示，目前各地樓市觀望氣氛濃厚。

　　在上海，"十一"長假里為期四天的房地產(chǎn)秋季展示會(huì)交易情況并不樂觀，上海"網(wǎng)上房地產(chǎn)"的紀(jì)錄表明，4至6日三天分別成交了437、409和303套商品房，合計(jì)12.81萬平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。一位參展的開發(fā)商坦言，中央趕在"十一"前出臺(tái)房貸新政，急著為房市降溫的意圖明顯，購房者的觀望態(tài)度也在黃金周開始顯現(xiàn)，目前開發(fā)商也只有繼續(xù)觀察新政效應(yīng)。

　　在北京，今年以來房市表現(xiàn)可謂持續(xù)高燒，房價(jià)漲幅在各城市中一直名列前茅，但在房貸新政出臺(tái)前后，北京市場逐漸呈現(xiàn)交易清淡的局面，一些樓盤的售樓處甚至出現(xiàn)退房情況。

　　在深圳，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，黃金周最低單日新房成交量僅六套。市場人士介紹，從此次黃金周舉辦的深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)上也不難看出，房貸調(diào)控影響下的深圳樓市已經(jīng)提早進(jìn)入"寒冬"。

　　在重慶，黃金周的前四天，重慶主城區(qū)商品房的日均銷售量僅為平時(shí)的十分之一左右。

　　在二手房方面，近來各大中城市成交量普遍出現(xiàn)萎縮態(tài)勢，轉(zhuǎn)入觀望的購房者增多。第二套房的房貸新政策對(duì)買賣雙方的心理影響十分明顯，尤其是對(duì)高端物業(yè)影響較大。部分有購買計(jì)劃的客戶由于首付資金不夠，降低了購房標(biāo)準(zhǔn)，紛紛選擇中等戶型。目前各地60平方米到90平方米戶型成為二手房主要成交戶型。有專家預(yù)測，目前出現(xiàn)在二手市場上的量縮以及觀望效應(yīng)很可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)傳導(dǎo)到一手房市場。

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)初現(xiàn)

　　《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》發(fā)出后，市場人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)將開始凸顯。今后一段時(shí)期，新房開盤就被搶光的現(xiàn)象可能不會(huì)再有。

　　眾所周知，信貸資金是推動(dòng)房價(jià)上漲的最主要源泉，若能有效限制信貸資金流入住房市場，可對(duì)住房投資產(chǎn)生明顯的抑制作用。有專家估算，提高第二套房首付至四成，將使投資性購房者的財(cái)務(wù)杠桿，從原來的2.33倍降至1.5倍，影響還是較為明顯的。尤其值得注意的是，第二套房貸款利率的提升非常明顯，目前所有購房者普遍享受八五折的優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期7.83%計(jì)，實(shí)際執(zhí)行利率為6.66%。而按新政策，執(zhí)行利率將提高到8.61%，相當(dāng)于央行按0.27點(diǎn)的力度，加息8.8次，第二套房購買者的年利息支出提高30%。

　　另一方面，房貸新政策嚴(yán)厲打擊囤積土地、囤積房源行為，同時(shí)在開發(fā)貸款的申請(qǐng)要求上更加嚴(yán)格，這將有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有儲(chǔ)備項(xiàng)目的開發(fā)力度，加快存量土地進(jìn)入市場，進(jìn)而形成有效的房地產(chǎn)供應(yīng)，部分緩解目前房地產(chǎn)行業(yè)供給嚴(yán)重短缺的局面；同時(shí)，由于資金成本被加大，部分房地產(chǎn)投資與投機(jī)性需求將被有效遏制。因此，商品房價(jià)格快速上揚(yáng)的勢頭將會(huì)有所緩解。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士分析后認(rèn)為，新政對(duì)消費(fèi)需求有保有壓，受影響最大的應(yīng)該是中產(chǎn)階層的投資性需求。從消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析，購買第二套住房的主要是中產(chǎn)階層。他們手中有一定積蓄，如果按老政策購買第二套住房，能夠付清首付款，并負(fù)擔(dān)起商業(yè)貸款或公積金貸款。而新政實(shí)施后，購買第二套住房的首付和還貸壓力將陡增，這很可能會(huì)減少中產(chǎn)階層的投資行為。對(duì)于以小換大、以舊換新的改善性居住需求來說，新政可能使其中一部分資金本來就比較緊張的人打消購房念頭或推遲購房計(jì)劃。而新政在打壓第二套以上住房需求的同時(shí)，鼓勵(lì)自住性需求，尤其是中小戶型自住消費(fèi)，特別是新政對(duì)初次購90平方米以下的購房者實(shí)行了保護(hù)性利率，將有助于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。(金融時(shí)報(bào))