下游數(shù)據(jù)

“第二套”文件的背后是大調(diào)整的重重壓力

2007年10月16日08:53   來源：西本資訊
摘要：

    央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。其中對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控最有力的措施，莫過于將第二套購房的貸款利率下限提升到基準(zhǔn)利率的110%，以及首付比例提高到最低40%。按照貸款利率上限提升來算，相當(dāng)于對(duì)購買第二套房有針對(duì)性地提高了20%的利率。

    此后，房地產(chǎn)市場開始在“十一”黃金周期間出現(xiàn)明顯反應(yīng)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，號(hào)稱中國樓市走向晴雨表的溫州，二手交易冷冷清清，拋盤人數(shù)眾多，購房卻無人問津，資金開始大規(guī)模撤離樓市。南京，10月1日到10月7日下午17時(shí)，全市共認(rèn)購商品住宅1724套，成交284套，日均銷售量約286套。相比“五一”黃金周471套的日均銷售量，下跌將近四成。上海，網(wǎng)上房地產(chǎn)的紀(jì)錄表明，10月4－6日三天分別成交了437、409和303套商品房，合計(jì)12.81萬平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末（9月28日）一天的水平。重慶，樓市銷量明顯走低。為了搶黃金周樓市，重慶主城區(qū)在“十一”期間可售商品房20多萬套，可售商品房總面積達(dá)到1900多萬平方米。然而在黃金周的前四天，重慶主城區(qū)商品房的日均銷售量僅為平時(shí)的1/10左右。北京，10月1日－6日，期房網(wǎng)簽日均267套，相比8月以來日均439套的網(wǎng)簽水平，下跌接近四成。雖然國慶后北京又迎來一個(gè)成交高峰，主要是因?yàn)榇蠖鄶?shù)客戶都是想搶占房貸舊政末班車，而導(dǎo)致的“回光返照”。

    更有甚者是在深圳，在經(jīng)歷過八九月的最后瘋狂之后，黃金周期間，樓市徹底陷入了“冰河期”，七天全市新房成交量僅為82套，平均每天不到12套。為此，深圳的二手房經(jīng)紀(jì)商甚至喊出了不要中介費(fèi)的二手房銷售政策，以期推動(dòng)二手房的交易。北京的一些高檔樓盤的銷售人員透露，已經(jīng)有訂房人開始陸續(xù)退房，理由也都是因?yàn)榈诙鬃》抠J款新政。

    從市場到媒體，大家關(guān)注的重點(diǎn)都是“第二套”，大家的眼珠里面都是房地產(chǎn)，但其實(shí)問題的重點(diǎn)不在“第二套”，而是在資金環(huán)境和宏觀形勢。

    利率提升到110%，執(zhí)行利率相當(dāng)于加了20%，這明顯相當(dāng)于有選擇性的加息。政策的出發(fā)點(diǎn)可能是既想避免全面加息的風(fēng)險(xiǎn)，又能降溫房地產(chǎn)市場。這種幅度的加息，完全是前所未見，其產(chǎn)生的各種影響勢必將會(huì)極為嚴(yán)重，在某種程度上，相當(dāng)于在我國爆發(fā)了一次美國式的次按危機(jī)。

    首先，我們必須看到，房地產(chǎn)市場是一個(gè)鏈條，如果購置成本大幅上升，那么使用成本必然跟隨大幅上升，因此商業(yè)樓宇的加租勢在必行。而由于前一段時(shí)期商業(yè)樓宇的價(jià)格早已很高，服務(wù)單位已經(jīng)難以承受，因此這種加租如果大面積出現(xiàn)，導(dǎo)致的只能是一種蕭條性的后果。

    其次，擠壓資金大量向股市轉(zhuǎn)移。國內(nèi)投資對(duì)象本來就不多，如果房地產(chǎn)這個(gè)投資對(duì)象被抽走，那么資金因?yàn)橥浺蛩卮嬖阢y行不行，投資房地產(chǎn)也不行，唯一可能的就只是流向股市，進(jìn)而大幅度將股市推高到更為危險(xiǎn)的程度。

    第三，雖然是一種“有選擇性的加息”，但房地產(chǎn)業(yè)從來都是一種宏觀產(chǎn)業(yè)，對(duì)它的“抽水”，也必然會(huì)牽連到其他大量產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，造成整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的“缺水”。我們相信，這一加息措施的影響，將會(huì)很快超越房地產(chǎn)市場，有可能造成全國經(jīng)濟(jì)整體性的不確定性。

    大幅度的加息，是一種終極手段，這種調(diào)控手段的出現(xiàn)，是一種悲劇。因?yàn)榉康禺a(chǎn)過熱、經(jīng)濟(jì)過熱的問題提出由來已久，起碼已有1－2年了，但在宏觀領(lǐng)域卻遲遲未見有效的調(diào)控，直到現(xiàn)在，終于只能用終極手段來解決問題了。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    經(jīng)濟(jì)形勢有不穩(wěn)定趨勢，相關(guān)政策推出的時(shí)機(jī)值得質(zhì)疑，各種影響繼續(xù)在發(fā)酵之中，需要業(yè)界異常警惕。

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