下游數(shù)據(jù)

房貸正步入高風(fēng)險(xiǎn)期

2007年09月21日07:19   來源：西本資訊
摘要：

    警惕房貸風(fēng)險(xiǎn)向市場(chǎng)傳導(dǎo)

　　曾經(jīng)被國(guó)內(nèi)銀行視為最優(yōu)質(zhì)、安全的貸款——住房按揭貸款，如今在無限風(fēng)光的背后也暗藏危機(jī)。無論是美國(guó)至今尚無平息態(tài)勢(shì)的“次貸風(fēng)波”，還是國(guó)內(nèi)銀行研究部門“住房按揭貸款步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期”的觀點(diǎn)，都在為國(guó)內(nèi)銀行住房按揭貸款的快速膨脹發(fā)出警示。更值得警惕的是，上市銀行的特殊身份，使得這一風(fēng)險(xiǎn)可能傳導(dǎo)給整個(gè)市場(chǎng)。

　　按揭門檻低 貸款風(fēng)險(xiǎn)高

　　近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫以及房?jī)r(jià)的快速上漲催生出了一大批“職業(yè)炒房人”?！奥殬I(yè)炒房人”門檻不高，少量的首付款、一張身份證、一份收入證明就一切OK。于是，一個(gè)人背負(fù)數(shù)千萬(wàn)乃至更多貸款且同時(shí)擁有幾十、上百套住房也就不足為奇。“職業(yè)炒房人”收益驚人，只要持房待漲就幾乎可以坐擁百分之幾十的收益。于是，自用購(gòu)房者和“職業(yè)炒房人”混雜在一起構(gòu)成了銀行按揭貸款的主力軍。

　　據(jù)本報(bào)記者采訪業(yè)內(nèi)人士了解，今年上半年房地產(chǎn)的火爆銷售已經(jīng)在許多地區(qū)產(chǎn)生了“按揭貸款透支”。以房?jī)r(jià)上漲最快的城市之一深圳為例，中行、建行等大型銀行上半年就已經(jīng)使用完了總行安排的全年的按揭額度，下半年只能透過選擇小額客戶或者申請(qǐng)調(diào)高額度的方式繼續(xù)發(fā)放按揭貸款。

　　但是，隨著央行連續(xù)加息以及宏觀調(diào)控的推進(jìn)和投入，這種低門檻按揭貸款方式的風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。

　　上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2005年12月末，上海中資銀行的個(gè)人住房不良貸款余額為15.48億元，同此增加5.58億元，基本呈逐月遞增的態(tài)勢(shì)。個(gè)人住房不良貸款率為0.58%，升幅明顯。同期相比，銀行房貸違約客戶及違約筆數(shù)的增幅均超過了50%以上。而截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達(dá)到0.95%。

　　建行研究部日前也發(fā)布報(bào)告指出，雖然當(dāng)前我國(guó)并沒有典型的次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)，但我國(guó)住房按揭貸款同樣有風(fēng)險(xiǎn)，并正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。數(shù)據(jù)顯示，近年來，我國(guó)個(gè)人住房不良貸款數(shù)額已呈攀升趨勢(shì)，而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3到8年。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大行房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的10127.23億元上升至2006年底的11760.66億元。個(gè)人住房不良貸款由2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。

　　建行研究部報(bào)告進(jìn)一步指出，我國(guó)住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)使得一些不符合條件的借款人得到貸款正是我國(guó)的房貸風(fēng)險(xiǎn)所在。報(bào)告認(rèn)為，我國(guó)銀行業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)控建設(shè)，加大對(duì)住房貸款的審查力度，建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策，提高對(duì)購(gòu)買第二套及以上住房貸款的首付比例等，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理。

　　權(quán)重占比大 風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)大

　　毫無疑問，上市銀行今年上半年交出了一份漂亮的半年報(bào)，平均增長(zhǎng)超過了50%，但是銀行的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要依賴于貸款增長(zhǎng)。在各種貸款中，按揭貸款的“透支”式增長(zhǎng)也留下了不少隱憂；首先，下半年各銀行貸款額度受限，想復(fù)制上半年的增長(zhǎng)卻還是比較困難；其次，如上面建行研究部報(bào)告所述，連續(xù)加息使得大量“職業(yè)炒房人”購(gòu)房成本增加、售房難度加大(目前在額度有限的情況下，二手房按揭貸款的門檻迅速大幅提高)、按揭貸款的質(zhì)量下降，違約風(fēng)險(xiǎn)加大。上市銀行的非利息收入中，信用卡等部分新增利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)與按揭貸款一樣存在著“低門檻、高風(fēng)險(xiǎn)”的不合理性，這些都將直接制約上市銀行的業(yè)績(jī)。

　　中資銀行在房貸業(yè)務(wù)上已經(jīng)“進(jìn)退兩難”：一方面，在管理層警示、上調(diào)準(zhǔn)備金以及壓縮下半年貸款額度背景下開始緊縮房貸；另一方面，“銀行找不到任何一個(gè)行業(yè)比房貸更加無風(fēng)險(xiǎn)，有更好的成長(zhǎng)前景。”于是，違約風(fēng)險(xiǎn)仍然在無奈中積累。

　　事實(shí)上，風(fēng)險(xiǎn)可能不僅僅襲向銀行，通過A股市場(chǎng)上市銀行的放大作用，風(fēng)險(xiǎn)可能直接向整個(gè)市場(chǎng)傳導(dǎo)。

　　包括即將登陸A股市場(chǎng)的建設(shè)銀行在內(nèi)，我國(guó)的上市銀行已經(jīng)達(dá)到14家，銀行板塊的總市值(不包括建行)接近9萬(wàn)億，也就是說占滬深兩市總市值已經(jīng)超過35%，建行登陸后這一比例有望接近40%。毫不夸張地說，銀行板款與大盤的關(guān)系是“牽一發(fā)動(dòng)全身”，因此承受風(fēng)險(xiǎn)的甚至可能是整個(gè)金融體系。（證券日?qǐng)?bào)）

　　新聞鏈接：美國(guó)“次貸風(fēng)波”的基本緣由

　　美國(guó)從2000年的不景氣以來，政府利用低利率及減稅政策，直接鼓勵(lì)居民購(gòu)房，并以建筑業(yè)來拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了美國(guó)一波房地產(chǎn)大漲。在這種情況下，很多做房屋貸款的銀行、金融公司，大力借此擴(kuò)張住房貸款。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)面前，不少金融機(jī)構(gòu)不惜降低住房信貸消費(fèi)者的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)(即“次級(jí)信用”的人大量進(jìn)入)及為購(gòu)房者提供零首付來吸引購(gòu)房者。然后，有投行向這些銀行買這些貸款，將它包成一筆債券賣給投資者。這些債券就是“次級(jí)房貸債券”。在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，這些債券的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)潛伏下來，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這些次級(jí)貸款人的違約風(fēng)險(xiǎn)立即暴露出來，債券的價(jià)格會(huì)大跌，債券的投資者就可能遭受巨大損失。而且在這種情況下，這些債券沒人接手，想賣也賣不出去。由于這些債券在市場(chǎng)上沒人敢買，故而基金公司向市場(chǎng)公告拒絕客戶的贖回申請(qǐng)，由此一度引起整個(gè)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性不足。

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