下游數(shù)據(jù)

誰(shuí)制造了上海“樓荒”迷局

2007年09月19日07:27   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    上海樓市今年再現(xiàn)火爆行情，隨著房?jī)r(jià)一路飆升，其深層次矛盾也暴露無(wú)遺：一方面，豪宅不斷熱銷，老百姓卻無(wú)房可買；另一方面，捂盤囤房成風(fēng)，樓盤空置狀況日益嚴(yán)重。在人民幣升值、流動(dòng)性過(guò)剩的年代，這絕不是上海樓市的獨(dú)有現(xiàn)象，但上海卻無(wú)疑更具標(biāo)本意義

　　外環(huán)樓盤空置七成

　　在樓市火爆行情的推動(dòng)下，上?？罩梅楷F(xiàn)象也在進(jìn)一步的擴(kuò)散。盡管，目前關(guān)于上海住宅房的空置率還沒(méi)有官方的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但是空置房所引起的“黑燈現(xiàn)象”，在上海各區(qū)的樓盤內(nèi)隨處可見(jiàn)，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。在外環(huán)的莘閔和北九亭板塊、郊區(qū)的松江新城，空置現(xiàn)象尤為突出，樓盤賣得很火，但交房后基本上都沒(méi)人住。

　　當(dāng)記者來(lái)到位于松江新城內(nèi)的樓盤安信湖畔天地時(shí)，已是晚上7點(diǎn)左右，但整個(gè)小區(qū)內(nèi)依然冷冷清清，每幢樓里只有幾戶人家亮著燈，不少空房的窗戶上寫著“租房電話××××××××”。

　　該樓盤早在3年前就已經(jīng)開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)均價(jià)在5800元/平方米，不到一年，房源就被瓜分一空。目前房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了7000元/平方米，在當(dāng)?shù)匾菜闶呛勒恕?年來(lái)，該樓盤的空置現(xiàn)象一直很嚴(yán)重?！靶^(qū)現(xiàn)在只有１／３的房屋有人居住，早些時(shí)候居住的人更少，讓我們這些門衛(wèi)只能‘獨(dú)守空房’?！毙^(qū)門衛(wèi)風(fēng)趣地說(shuō)。

　　像安信湖畔天地這樣的空置之樓在當(dāng)?shù)乇缺冉允?，僅一河之隔的陽(yáng)光翠庭幾乎與其如出一轍。該樓盤也是3年前開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)均價(jià)在5500元/平方米左右，房源推出后也是很快被一搶而空，目前房?jī)r(jià)也已經(jīng)漲到了6800元/平方米左右。

　　陸先生是陽(yáng)光翠庭的一位業(yè)主，他回憶當(dāng)時(shí)購(gòu)房情景時(shí)說(shuō)，當(dāng)時(shí)買房子根本沒(méi)時(shí)間仔細(xì)考慮，看中一套房子后馬上就付了定金。然而搬進(jìn)新房后，他就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，小區(qū)人氣不旺?！罢麄€(gè)小區(qū)算上租房客，入住率也就在70％左右，要是去掉這些租房客，大概只有不到四成。”陸先生無(wú)奈地說(shuō)。

　　內(nèi)環(huán)樓盤空置三成

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，外環(huán)外的大多數(shù)新房，特別是經(jīng)濟(jì)性別墅，空置率非常高，而市區(qū)的很多新盤，入住率事實(shí)上也不到70％。這種情況在普陀、閘北、虹口等區(qū)都很普遍，在市中心的靜安、徐匯、長(zhǎng)寧等區(qū)也存在。

　　記者走訪了虹口區(qū)“炒名”很響的樓盤名江七星城，當(dāng)年溫州炒房團(tuán)炒虹口區(qū)房子的時(shí)候，據(jù)說(shuō)就是從該樓盤開(kāi)始炒起的。當(dāng)時(shí)名江七星城的房?jī)r(jià)還不高，在7000元/平方米左右，一套房子的總價(jià)也要150萬(wàn)元左右，不少溫州人一買就是5套以上，現(xiàn)在已經(jīng)漲到350萬(wàn)元一套了，還是有人接盤，而且房?jī)r(jià)每月還能漲個(gè)5％左右。

　　盡管轉(zhuǎn)手十分活躍，但記者在該樓盤發(fā)現(xiàn)，部分房子幾乎沒(méi)有什么裝修，依然處于毛坯房狀態(tài)。附近一家美聯(lián)物業(yè)的員工告訴記者，“名江七星城”的房子中目前有30％左右為出租房，空關(guān)著的不多，原先還曾經(jīng)有過(guò)群租現(xiàn)象，但被小區(qū)業(yè)主舉報(bào)后已經(jīng)基本清除了這種情況。

　　薛建雄表示，市區(qū)的空置房其中多數(shù)是出于投資目的，購(gòu)買后再群租出去，在浦東的金橋、昌里、東城等開(kāi)發(fā)比較成熟的居住區(qū)域，群租現(xiàn)象也很多。而在外環(huán)的春申、九亭、莘閔等區(qū)域，群租則相對(duì)較少，空關(guān)的房子比較多，部分原因是當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)很迅猛，但配套卻無(wú)法跟上。

　　并非人人討厭“炒房團(tuán)”

　　中國(guó)人素有“遠(yuǎn)親不如近鄰”之說(shuō)，以前買房首先就是挑鄰居，但是如今只買房不住房的“鄰居”越來(lái)越多，傳統(tǒng)的鄰里觀念自然也就越來(lái)越淡薄了。高女士住進(jìn)陽(yáng)光翠庭一年半，卻從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)對(duì)面的鄰居，一次家里的衣服被吹到了隔壁的陽(yáng)臺(tái)上，最后只好找物業(yè)才取回了衣服。

　　“自己的孩子每到放假都悶在家里，找不到同年齡的玩伴，只好讓他們出去讀書。”高女士頗顯無(wú)奈。但也并非人人都討厭只炒房不住房的“鄰居”，記者在一些小區(qū)的業(yè)主論壇上看到，有些業(yè)主興奮地發(fā)帖：“××號(hào)樓是炒房團(tuán)的，這下我們小區(qū)的房?jī)r(jià)可以被炒高了，大家等著賺錢吧。”

　　薛建雄認(rèn)為，空置現(xiàn)象固然是上海樓市看不見(jiàn)的泡沫，但從中也反映出這幾年上海人買房觀念的轉(zhuǎn)變。比如他5年前曾遇到一位潘先生，購(gòu)買了松江的經(jīng)濟(jì)型別墅陽(yáng)光花園，當(dāng)時(shí)起價(jià)才2800元/平方米，總價(jià)50萬(wàn)元左右。潘先生認(rèn)為房子便宜、環(huán)境好，買下來(lái)準(zhǔn)備養(yǎng)老用，退休了就搬到這個(gè)房子住，市區(qū)的房子留給兒子住。

　　但是，薛建雄今天遇到的許多購(gòu)房者，買房的出發(fā)點(diǎn)卻有了明顯的不同：不是因?yàn)榉孔颖阋恕h(huán)境好，而是因?yàn)榉績(jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的預(yù)期，讓很多人開(kāi)始預(yù)備后代的住房，打算退休后自己住到郊區(qū)，所以現(xiàn)在雖然郊區(qū)的空置率很高，但還是賣得很好。

　　“樓荒”只是假象

　　對(duì)于上海樓市，“空置”是一個(gè)老話題，但“樓荒”卻是今年才出現(xiàn)的一個(gè)新名詞。

　　上海市房地局最新一次調(diào)控的主要目標(biāo)，是打擊開(kāi)發(fā)商的捂盤惜售行為，盡管這些行為在上海樓市中早已是公開(kāi)的秘密。但“樓荒”真的像政府或媒體所說(shuō)的，僅僅是不法開(kāi)發(fā)商制造出的一種假象嗎？

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，上海市中心區(qū)域的房產(chǎn)現(xiàn)在是典型的賣方市場(chǎng)，房產(chǎn)中介都苦于缺乏房源，小業(yè)主看到職業(yè)炒房團(tuán)惜售也跟著“捂一捂”，外環(huán)線內(nèi)的房子行情火爆到掛一套就能售一套，而且房?jī)r(jià)還在不斷上升，一個(gè)月時(shí)間就能漲個(gè)5％至10％。周邊有新盤即將推出的房源價(jià)格飚升更快，有不少客人掛牌后多次撤牌加價(jià)，由此上海中原6月的房屋中介傭金收入高達(dá)5300萬(wàn)元，創(chuàng)下了該公司的記錄。

　　馬冀指出，由于長(zhǎng)期看好上海樓市，加上資金非常充足，投資客都做好了長(zhǎng)線捂房的準(zhǔn)備。在松江新城，一家中介公司的工作人員告訴記者，“安信湖畔天地”和“陽(yáng)光翠庭”只有出租房，而一些有房源出售的樓盤都是地理位置比較差，業(yè)主認(rèn)為升值空間不大才決定脫手。該工作人員說(shuō)，未來(lái)隨著軌道10號(hào)線的開(kāi)通，該區(qū)域的房?jī)r(jià)估計(jì)還會(huì)進(jìn)一步上升，所以即使空房很多，也不會(huì)流入市場(chǎng)。

　　空置率將持續(xù)上升

　　根據(jù)央行發(fā)布的《2006年上海市金融運(yùn)行報(bào)告》，2006年末，上海商品房空置面積達(dá)到786.2萬(wàn)平方米，按人均住宅面積33平方米計(jì)算，整個(gè)上海的空置率僅在1.8％左右，但空置面積同比增長(zhǎng)46.8％。

　　投資客購(gòu)買力的強(qiáng)勁，也許超出很多人的想象。從事金融投資業(yè)的范總近日向記者講起他的親身經(jīng)歷，前幾天他陪同一個(gè)浙江朋友去購(gòu)房，浙江老板看中了價(jià)值2000萬(wàn)元的物業(yè)，在付款時(shí)浙江人掏出一張銀行卡，就將２０００萬(wàn)全數(shù)付清，如此驚人的現(xiàn)金購(gòu)買力讓身家數(shù)億的范總也不禁感慨。

　　“寧捂一套房，不賺一時(shí)錢”，抱有這種信念的長(zhǎng)期捂房者正在越來(lái)越多。炒了10年股的老劉，兩年多前開(kāi)始有意識(shí)投資樓市，將一半資金買入房產(chǎn)。他在浦江、康橋等邊遠(yuǎn)區(qū)域買入了幾套房子，當(dāng)時(shí)浦江房?jī)r(jià)只有3000元/平方米左右，目前已經(jīng)漲到了5000元/平方米。老劉稱，“當(dāng)?shù)貨](méi)什么人住，房子很難租出去，所以就一直空關(guān)著了。由于買房時(shí)都是一次付清的，也沒(méi)有按揭壓力，所以就一直捂著吧。畢竟和房?jī)r(jià)的升幅比起來(lái)，這點(diǎn)租金可以忽略不計(jì)了?！?/P>

　　專家認(rèn)為，在人民幣升值、流動(dòng)性過(guò)剩的大趨勢(shì)下，隨著海內(nèi)外資金不斷涌入上海樓市，房?jī)r(jià)、租金必將不斷上漲，在利益驅(qū)使下，開(kāi)發(fā)商、投資客仍會(huì)將捂盤囤房進(jìn)行到底，上海樓市未來(lái)的空置率料會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。《國(guó)際金融報(bào)》

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