下游數(shù)據(jù)

政府調(diào)控轉(zhuǎn)向 房市向何處去

2007年09月01日09:06   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    李寶山是北京居民，家住崇文區(qū)體育館路。8月份的一天，他拿到了一份廉租住房配租告知書，從那天起，他銀行卡里每月也多了578元錢，這是他平生第一份租房補(bǔ)助。

　　像李寶山這樣的低收入住房困難家庭，北京大約有20多萬(wàn)戶。他們?cè)瓉?lái)生活困難，全家的住房也得不到保障。但自從拿到那張廉租房配租告知書后，李寶山的住房從此有了著落，一家三口擠在10平方米小屋的日子也終將成為歷史。

　　這得益于北京市的廉租房“擴(kuò)面”政策。截至今年2月份，北京市已經(jīng)累計(jì)投入資金2.9億元，通過(guò)廉租房解決了2.6萬(wàn)戶家庭的住房困難問(wèn)題。

　　而依據(jù)8月13日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(下稱24號(hào)文)，在未來(lái)的若干年中，全國(guó)近1000萬(wàn)戶的低收入家庭，將有越來(lái)越多家庭能像李寶山一樣，住房問(wèn)題得到政府的照料。

　　這正是房地產(chǎn)調(diào)控重新調(diào)整和定位的重點(diǎn)內(nèi)容。8月24日，全國(guó)住房工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議討論了24號(hào)文的落實(shí)配套工作，有關(guān)保障性住房建設(shè)的配套措施成為中心議題。

　　這次有增培炎副總理參加的高規(guī)格會(huì)議，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要目標(biāo)。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，從這次會(huì)議的精神上看，“民生和諧”的概念將“統(tǒng)攬地產(chǎn)調(diào)控全局。”

　　調(diào)控思路轉(zhuǎn)向

　　自從1998年中國(guó)房改啟動(dòng)以來(lái)，福利分房的舊體制被迅速打破，但“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”的最初房改思路，也在房?jī)r(jià)不斷竄升中迅速走樣。盡管在實(shí)際發(fā)展中并無(wú)“重市場(chǎng)輕保障”之意，但房改10年，卻形成了“市場(chǎng)甩掉保障遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑在前頭”的格局，房?jī)r(jià)和住房問(wèn)題也逐漸成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　此次全國(guó)住房工作會(huì)議非常鮮明地提出：“住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題”，并要“積極采取措施，逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，解決好城市低收入家庭的住房困難”。

　　按照24號(hào)文確立的基調(diào)：低收入者將可以選擇政府的廉租房或拿廉租房補(bǔ)貼解決住房問(wèn)題；中低收入人群可購(gòu)買有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房；其他收入人群則通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。

　　這就是說(shuō)，政府將通過(guò)不斷加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的供給，來(lái)彌補(bǔ)“市場(chǎng)和保障一條腿長(zhǎng)一條腿短”的局面，使保障與市場(chǎng)齊頭并進(jìn)，房地產(chǎn)的發(fā)展將不僅僅在市場(chǎng)化的商品房里打轉(zhuǎn)，還會(huì)更多地傾向公共住房的供給領(lǐng)域。

　　事實(shí)上，新的政策還釋放了更多的房產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的信號(hào)——從2003年開始至今的兩輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，在針對(duì)高燒不退的房?jī)r(jià)的數(shù)十次調(diào)控政策當(dāng)中，土地、金融、信貸，稅收甚至房屋交易規(guī)則層面的措施層出不窮，而唯獨(dú)只有這次的24號(hào)文，是專門針對(duì)“民生”問(wèn)題擴(kuò)大保障性住房供給。

　　曾參與制訂10年前房改方案的顧云昌認(rèn)為，盡管政府加大保障性住房的供給在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)打破商品房主導(dǎo)的市場(chǎng)格局。但這意味著政府調(diào)控開始轉(zhuǎn)向，在房改10年之際又重回“兩條腿走路”。雖然這是一條打破既得利益、實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的艱難之路。

　　房地產(chǎn)“糾偏”

　　在地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“糾偏”思路也正逐步清晰起來(lái)。

　　本報(bào)獲悉，在匯集了建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)土資源部、財(cái)政部等部委的全國(guó)住房工作會(huì)議上，多項(xiàng)政策文件和落實(shí)24號(hào)文的具體辦法得到熱烈討論。包括完善廉租房管理辦法和經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法、城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法、廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金的實(shí)施辦法等等。這其中，保障性住房的管理辦法和建設(shè)資金的來(lái)源，又是爭(zhēng)論的兩個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。

　　目前，上述文件有的已經(jīng)草擬完畢，有的還在由建設(shè)部會(huì)同其他部委草擬之中。一位接近建設(shè)部的人士預(yù)計(jì)，大部分應(yīng)該能在今年10月左右提交國(guó)務(wù)院，年底之前印發(fā)執(zhí)行。

　　如此大規(guī)模配套措施的即將出臺(tái)，意味著由經(jīng)濟(jì)適用房為主轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)、廉租住房為重點(diǎn)的多渠道住房保障體系框架已然清晰。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)金融專家李德峰說(shuō)，24號(hào)文的實(shí)質(zhì)是界定了政府和市場(chǎng)的邊界，將住房保障與市場(chǎng)分離，“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府”，以便能以更明晰的新思路來(lái)調(diào)控這兩個(gè)分割的市場(chǎng)。

　　這一思路亦在近期建設(shè)部的人事和機(jī)構(gòu)變動(dòng)當(dāng)中有所體現(xiàn)。8月23日，原國(guó)家發(fā)改委主管固定資產(chǎn)投資的副主任姜偉新被任命為建設(shè)部副部長(zhǎng)，這位兼具開發(fā)商履歷的高官此前已就任建設(shè)部黨組書記。此舉被業(yè)界解讀為住房政策將轉(zhuǎn)向市場(chǎng)與保障并重。

　　此外，建設(shè)部將調(diào)整內(nèi)部機(jī)構(gòu)，增設(shè)住房保障司——由現(xiàn)有的“住房保障與房改指導(dǎo)處”和“公積金管理處”合并，將經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房納入該司的管理范圍，司長(zhǎng)可能由現(xiàn)房地產(chǎn)司一位副司長(zhǎng)出任。之前，全國(guó)保障性住房的管理工作一直由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司主管。

　　難撼高房?jī)r(jià)

　　值得關(guān)注的是，新的調(diào)控思路轉(zhuǎn)變，會(huì)對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)格局造成何種影響。

　　在過(guò)去的4年里，房?jī)r(jià)邊調(diào)控邊漲，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲了7.5%。一些城市如深圳、北京等，房?jī)r(jià)漲幅均高于該數(shù)據(jù)。

　　李德峰認(rèn)為，保障性住房覆蓋面不大，并且保障性住房針對(duì)的低收入群體本來(lái)就構(gòu)不成對(duì)商品房的需求，因此兩個(gè)市場(chǎng)彼此分隔，保障性住房的供給加大很難對(duì)商品房市場(chǎng)造成沖擊，高房?jī)r(jià)難以撼動(dòng)。而盡管兩限房可能會(huì)分流部分市場(chǎng)需求，但也決定于最終的供應(yīng)量。

　　根據(jù)建設(shè)部此前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前城鎮(zhèn)中住房困難的低收入家庭約有1000萬(wàn)戶，如果廉租房制度覆蓋到所有低收入家庭，每年需要資金至少470億元。但到2006年底為止，全國(guó)歷年累計(jì)用于廉租房建設(shè)的資金僅有70.8億元。另外，2006年全國(guó)土地出讓凈收益約為2800多億元，如按新規(guī)定的10%提取，則可用于廉租住房的資金僅為280億元左右。

　　在中國(guó)社科院金融所研究員易憲榮看來(lái)，把中國(guó)住房這個(gè)重大的公共問(wèn)題分為市場(chǎng)和保障這樣的“雙軌制”去解決遠(yuǎn)離中國(guó)現(xiàn)實(shí)。他認(rèn)為，在房?jī)r(jià)炒得很高的情況下，不可能讓80%的居民通過(guò)保障性住房來(lái)解決其居民住房問(wèn)題，政府沒(méi)有這種能力。而如果讓市場(chǎng)和保障兩條線分開，土地資源則可能白白浪費(fèi)，城市居民的住房問(wèn)題矛盾反而越來(lái)越大。

　　而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，那些不符合廉租房和購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房政策標(biāo)準(zhǔn)，又無(wú)力購(gòu)買商品房的社會(huì)“夾心層”人群，住房困難又應(yīng)如何解決？

　　對(duì)此，顧云昌給出了解決思路：“被遺忘階層”的住房問(wèn)題，應(yīng)該通過(guò)擴(kuò)大諸如“兩限房”這類的“半市場(chǎng)化”供給以及控制商品房?jī)r(jià)格，“建立不同收入家庭所對(duì)應(yīng)的不同供給方式”來(lái)予以實(shí)現(xiàn)。

　　另外，對(duì)于開發(fā)商會(huì)受何種影響，北京萬(wàn)年長(zhǎng)興置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，地產(chǎn)調(diào)控的轉(zhuǎn)向?qū)⒓铀匍_發(fā)商的洗牌。黃璽慶說(shuō)，在土地供應(yīng)偏緊的當(dāng)下，將部分土地用來(lái)擴(kuò)大保障性住房的供給，勢(shì)必加劇開發(fā)商的拿地難度，這相當(dāng)于不動(dòng)聲色地提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。最后，土地會(huì)逐漸向資金實(shí)力強(qiáng)、施工技術(shù)符合國(guó)家節(jié)能減耗標(biāo)準(zhǔn)的大開發(fā)商集中，實(shí)力差的開發(fā)商將被淘汰出局，形成大開發(fā)商壟斷市場(chǎng)的局面。

　　至于和高房?jī)r(jià)相聯(lián)系的地產(chǎn)商利潤(rùn)，則影響不甚明朗?！皵U(kuò)大保障性住房并不意味著市場(chǎng)就撒手不管?！鳖櫾撇劦剑胺?jī)r(jià)調(diào)控不等于住房問(wèn)題得到解決，而即使住房問(wèn)題解決了也并不意味著就收手房?jī)r(jià)調(diào)控?！彼f(shuō)，市場(chǎng)化的調(diào)控政策今后仍會(huì)適時(shí)出臺(tái)，這些都會(huì)對(duì)開發(fā)商利潤(rùn)產(chǎn)生影響。（財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)）

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