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    本報記者獲得的一份上海市閔行區(qū)房地局的官方刊物披露，在今年對土地市場的“控增逼存”工作中，該區(qū)已依法從開發(fā)商手中收回三幅此前通過公開掛牌途徑出讓的經(jīng)營性用地使用權(quán)。

　　有知情人士透露，目前，上海各區(qū)都在貫徹“控增逼存”工作的細節(jié)，很可能今后還會在其他各區(qū)出現(xiàn)類似收回土地的嚴厲措施，閔行區(qū)的這次舉動還僅僅是整個土地市場嚴查的開始。
 
　　不過，閔行區(qū)房地局有關(guān)人士在接受本報記者采訪時卻表示，解除土地使用權(quán)出讓合同、收回土地，有一套嚴格的審批手續(xù)，目前還在辦理相關(guān)手續(xù)，尚未完全走完收回步驟。“也還需要與開發(fā)商溝通，可能開發(fā)商方面會通過提起訴訟等法律途徑阻止，到時收回工作還會有些難度?！?/P>

　　開發(fā)商違約，收回！

　　根據(jù)記者手頭掌握的這份資料顯示，閔行區(qū)此次收回的三幅土地分別是七寶鎮(zhèn)50號A、B和浦江鎮(zhèn)120－L等三個地塊，收回的理由是“經(jīng)向市房地局資金處、區(qū)土地儲備中心核實，截至2007年7月5日，三個地塊的用地單位均未能按照合同約定按時繳納土地出讓金余額和土地征地動遷承包費用，超過合同約定時限，且用地單位也未提出延期繳納的申請?！?/P>

　　閔行區(qū)房地局表示，“按照合同相關(guān)條款規(guī)定，我局解除與該三個地塊的用地單位簽訂的《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》及《委托征地動遷承包合同》。此次解除合同的三個地塊共涉及土地面積達88518平方米，中標價總額1.58億元。”

　　記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中的浦江鎮(zhèn)120－L正式出讓是在2006年10月23日上海市房地局發(fā)布的2006年國有土地使用權(quán)掛牌出讓的2號公告中，隨后由一家名為“上海信盛置業(yè)有限公司”的企業(yè)以8500萬元中標。該地塊位于浦錦路以西、江園路以北，屬性為商業(yè)，土地面積2.7785公，容積率1.18。

　　對于信盛置業(yè)這家公司，上海業(yè)內(nèi)人士知之甚少，網(wǎng)上公開資料顯示，該公司總部位于上海松江區(qū)，二級資質(zhì)，系一家多元化經(jīng)營的綜合性公司，在松江開發(fā)過四五個樓盤。公司下轄上海信恒置業(yè)有限公司、上海信盛物業(yè)管理有限公司、上海信辰通信工程有限公司、上海康成銅材有限公司、宿遷市萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等諸多經(jīng)營實體。

　　記者根據(jù)公開資料的電話試圖與該公司取得聯(lián)系，但一直處于無人接聽狀態(tài)。

　　據(jù)了解，閔行區(qū)此次收回的這三幅土地，為今年上海市主管部門強調(diào)要加強土地調(diào)控“控增逼存”要求后的首個“戰(zhàn)果”。而其他各區(qū)也在推進類似的工作。

　　閔行區(qū)房地局表示，“為了加強閑置土地清查力度，規(guī)范土地出讓合同跟蹤管理，根據(jù)2007年度“控增逼存”工作要求，市房地局和我局對我區(qū)已簽訂《土地合同》的地塊的合同履行情況進行了聯(lián)合調(diào)查?！?/P>

　　對于收回地塊的進一步處置，閔行區(qū)房地局表示將會同區(qū)土地儲備中心考慮安排對這三個地塊進行再次公開掛牌出讓，同時對該區(qū)其他未開工地塊進行逐批逐塊認定和處理。

　　此外，據(jù)知情人士透露，閔行區(qū)在今年上半年還把查處工作擴展到工業(yè)園區(qū)，將新增項目用地與存量土地消化相結(jié)合，對已批未建土地項目進行分析認定，按照有關(guān)處置流程收回閑置土地。

　　上海市房地局內(nèi)部人士表示，土地市場供求矛盾日益突出，這些存量或閑置土地，必須要抓緊處理。

　　商量余地有多大？

　　然而，經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓后，政府要收回，其實并非理論上那么簡單。

　　“確實有收回三幅土地使用權(quán)這件事，但區(qū)房地局領(lǐng)導認為目前尚未完成收回的所有手續(xù)，對相關(guān)信息的披露，也可以理解成僅限內(nèi)部溝通?！遍h行區(qū)房地局有關(guān)人士在接受本報記者電話采訪時表示。

　　該人士透露，目前收回還需要向上級部門申報，完成回收手續(xù)，同時需要和開發(fā)企業(yè)溝通，“不排除開發(fā)商方面會動用法律手段來阻止土地被收回，所以，收回可能還會有難度?！?/P>

　　易居地產(chǎn)研究院分析師楊柳指出，土地出讓后又被政府部門收回，這種情況在上海以前很少有聽說過，可以說，盡管閑置土地處置要求由來已久，但前幾年在執(zhí)行力度上是明顯打折的。

　　另有業(yè)內(nèi)人士坦言，其實，土地存量或者閑置的定性，其彈性向來比較大，即使被定性為存量甚至閑置，是否能按照相關(guān)規(guī)定依法處置卻又是另外一回事。“土地被依法處置甚至收回，還是依舊留在開發(fā)商手上，因人而異，主要還是看開發(fā)商與有關(guān)部門的溝通情況，可以商量這也是業(yè)內(nèi)公開的秘密?！?/P>

　　“和前幾年買入土地的價格相比，開發(fā)商手上的地塊已升值很多，如果政府收回，開發(fā)商肯定會想方設(shè)法進行溝通以求挽回的?！币晃婚_發(fā)商負責人表示。

　　值得注意的是，作為直接的地方管理部門，有些還并不愿正視土地存量或閑置的問題，采取回避的態(tài)度。

　　記者在了解上海其他區(qū)情況過程中，就有個別區(qū)的房地局人士稱，“我們區(qū)不存在閑置土地”，拒絕接受采訪。

　　而事實上，數(shù)量不小的存量或閑置土地幾乎在上海各區(qū)都存在。

　　以黃埔區(qū)為例，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會第十六分會（黃浦）調(diào)研組在2006年下半年對黃浦區(qū)閑置土地現(xiàn)狀調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，該區(qū)已列入閑置土地管理范圍的土地共有31幅，用地面積25.2公頃。其中，25幅為2000年以前批準的項目，用地面積18.1公頃；6幅為2000年以后批準的項目，用地面積7.1公頃。80%為上個世紀90年代留下來的歷史遺留問題。住宅用地12幅，用地面積11.2公頃；商辦綜合用地17幅，用地面積11.9公頃；其他用地2幅，用地面積2.1公頃。

　　壓縮開發(fā)商囤地空間

　　上述市房地局內(nèi)部人士坦言，很多開發(fā)商瘋狂拿地，其實資金實力不足以支持其進行地塊開發(fā)，拿地的目的直接就是為了囤積增值，這種行為已成為存量及閑置土地產(chǎn)生的一大根源。

　　建設(shè)銀行研究部此前的《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預測》報告披露： 2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數(shù)量的土地被囤積和倒賣。

　　市房地局內(nèi)部人士還表示，隨著時間的推移，剩下的那些存量或閑置土地，處理的難度將越來越大，勢必需要土地部門采取更有效的措施。

　　閔行區(qū)房地局表示，2007年上半年，該區(qū)圍繞未開工土地盤活工作，通過土地清查、衛(wèi)星遙感影像、現(xiàn)場踏勘等手段，已基本摸清未開工土地的總體情況，鎖定全區(qū)內(nèi)209個批而未建地塊為“控增逼存”的工作對象，基本完成209個地塊“一地一圖、圖表對應”資料建立及統(tǒng)計工作。

　　此外，房地部門也逐漸把凈地出讓作為主流，以盡量避免開發(fā)商因拆遷或以拆遷為由拖延開工時間，囤積土地。

　　“其實，政府手上可供出讓的地也越來越少，加快存量及閑置土地的處理或收回重新上市，也將成為緩和供求關(guān)系的一條途徑?！睏盍治?。

　　面對新一輪的圈地運動，有分析人士建議，政府應該加強管理，盡快將地產(chǎn)商購地資金的自付比例提高，比如70%；同時應更加規(guī)范關(guān)鍵信息的公開披露，以避免在市場信息不對稱的情況下被開發(fā)商鉆空子。來源：21世紀經(jīng)濟報道