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國內房地產調控的焦點應該立刻轉移

2007年08月03日14:22   來源：西本資訊
摘要：

    2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，上半年平均同比上漲了5.95%。其中，深圳房價6月同比上漲15.9%，北京同比上漲9.5%。在上海，商品房平均成交價格從2006年上半年的9813元/平方米，上升到2007年上半年的10028元/平方米。北京市也不甘人后，統(tǒng)計數據顯示，北京四環(huán)內住宅期房均價13696元/平方米，四環(huán)至五環(huán)達11439元/平方米，五環(huán)至六環(huán)達8006元/平方米，六環(huán)以外5385元/平方米。深圳市在2006年底成為中國大陸首個房價“萬元城”，又在2007年同比漲幅連續(xù)5個月維持在10%的高位，領跑全國。今年5月，深圳全市成交均價達14223元/平方米。深圳人感嘆，深圳的房價正以“深圳速度”直追香港。

    在房價持續(xù)上漲的浪潮中，國內新一輪對開發(fā)商的指責正在興起。目前的批評主要集中在兩個方面，一是指開發(fā)商拼命拿地囤地，二是指責開發(fā)商“捂盤”。

    目前，不論是內資還是外資，開發(fā)商的確在拼命拿地。僅今年7月份1個月，萬科在全國各地拿地已經累計花出去超過60億元，以每年平均500萬平方米的消化量計算，萬科土地儲備也至少可以維持4年以上。金地的年報顯示，到本年度報告披露時，公司未結算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米，這部分土地儲備將可以保證公司5年的開發(fā)需要。保利地產也同樣頻頻拿地，其現有土地儲備1000多萬平方米左右，至少保證了未來3年房地產開發(fā)所需。世茂房地產、綠城等開發(fā)商也在積極從資本市場融資，加快土地儲備。

    輿論指責，很多開發(fā)商拿地之后并不是立刻投入開發(fā)，而是囤地，有的開發(fā)商甚至等著地皮價格上漲來賺錢。今年春節(jié)前，深圳市規(guī)劃局官員就曾透露，深圳目前約有20平方公里閑置土地，其中也包括部分房地產用地，這相當于深圳近年來每年新批準的建設用地總量。外資也加入到囤地的行列。據稱，和記黃埔地產在成都的城南新區(qū)項目，至今仍然一片荒蕪，其中886畝土地的銀行評估價已高達人民幣38.45億元，和黃也由此獲得當地三家銀行共26.21億元的抵押貸款。而2004年10月29日和黃拍下這幅總面積1036畝土地時，成交價是21.35億元。

    捂盤是開發(fā)商受到指責的另一個焦點。以上海為例，上海住宅新房7月成交面積為275.2萬平方米，比6月份下降了7.3%。而上海可售住宅的總量從7月初的763萬平方米，已下降到8月1日的695.06萬平方米。上海7月份新房的供應量也有所萎縮，僅推出134.65萬平方米房源，僅相當于同期成交量的51.99%。其中，住宅供應量更是只有94.21萬平方米，比6月128.64萬平方米的供應量下降了26.8%。北京市也有類似對開發(fā)商捂盤的指責，有一個傳播甚廣的說法稱，有開發(fā)商完成項目之后，多捂了兩個月才銷售，結果一個項目多賺了1億多。

    不過在我們看來，這一輪對開發(fā)商的指責，是以壓低房價為目標的調控思維的一種“發(fā)泄”，根本沒有抓住重點，無助于問題的解決。對于開發(fā)商（尤其是上市公司）來說，土地儲備既是未來業(yè)務發(fā)展的基礎，也是資本市場評價公司價值的重要指標。更何況在人民幣升值的背景下，持有土地就是持有人民幣資產。大量拿地，反映了開發(fā)商對后市的預期——價格還會漲，合適的土地供應不會顯著增加。

    另一個原因是政策因素。據業(yè)內人士稱，去年“90/70”政策出臺時，許多開發(fā)商一直在觀望具體如何落實，影響了大量新房開工量，因此下半年新房的供應量仍將減少。由于從拿到土地到建成房子出售，至少需要一年到一年半的時間，因此，未來新房供應可能仍然會偏緊。

    最終分析結論（Final Analysis Conclusion）：

    整體來看，國內房地產價格持續(xù)上漲的勢頭，在短期內難以抑制。對房地產市場的調控焦點，亟需從壓低房價轉向增大供應，并且政府要在廉租房和經濟適用房上顯著加大力度。

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