下游數(shù)據(jù)

中國(guó)樓市被上市公司“綁架”？

2007年08月02日13:27   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    房地產(chǎn)上市公司紛紛大量囤積土地，北辰實(shí)業(yè)、金地、保利地產(chǎn)等都有幾百上千萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。去年以來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)也改變策略開始囤積土地。建行報(bào)告顯示：2001年年初至今年5月份，開發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地21.62億平方米，實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%。這成為房?jī)r(jià)上漲的重要原因。(8月1日《東方早報(bào)》)

    中國(guó)樓市正被某種力量悄然"綁架"，至少有三個(gè)信號(hào)可以證明：一是天價(jià)地王屢被刷新，而屢次創(chuàng)紀(jì)錄的多是這些擁有雄厚資金的上市公司；二是房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)把大部分買房人擋在門外，房產(chǎn)市場(chǎng)變成極少數(shù)人的"盛宴"；三是很多調(diào)控政策被異化成房?jī)r(jià)的"助推器"，一些地方政府繼續(xù)從地價(jià)、房?jī)r(jià)快漲中"渾水摸魚"。

    值得注意的是，地產(chǎn)上市公司、高收入的買房人和炒房者、一些地方政府，這三種力量已經(jīng)成為當(dāng)前調(diào)控房?jī)r(jià)的最大障礙。筆者想重點(diǎn)探討一下地產(chǎn)上市公司的舉動(dòng)對(duì)樓市對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

    從拿地層面來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在中小開發(fā)商受到的沖擊要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上市公司。中小開發(fā)商幾乎在所有的土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)中消失，所謂的土地競(jìng)拍實(shí)際變成了少數(shù)上市公司的"獨(dú)角戲"。譬如，去年年底拍賣的北京廣渠路36號(hào)地塊，拼搶的13家地產(chǎn)商都是巨頭，上市公司華潤(rùn)置地報(bào)出30.5億元的最高價(jià)，是招標(biāo)底價(jià)的1.78倍。

    地產(chǎn)上市公司為何拿地不含糊？一方面，對(duì)于地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備量，上市公司拿地給投資者看；另一方面，股市利好和房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，為上市公司天價(jià)拿地儲(chǔ)備了充沛的資金。還有一點(diǎn)是，土地緊缺的現(xiàn)實(shí)給了這些上市公司很好的市場(chǎng)預(yù)期。

    但是，地產(chǎn)上市公司在天價(jià)拿地后，并沒(méi)有立即投入開發(fā)，而是囤積起來(lái)等待增值以實(shí)現(xiàn)利益最大化。萬(wàn)科2006年年報(bào)顯示的土地儲(chǔ)備量，保守估計(jì)至少可以維持4年以上的開發(fā)。其他如金地、保利地產(chǎn)等上市公司手里的土地也相當(dāng)之多。

    上市公司囤地對(duì)房?jī)r(jià)的影響不可小視。很顯然，上市公司天價(jià)拿地決定了其只能開發(fā)高檔樓盤，而高檔樓盤對(duì)房屋均價(jià)的拉動(dòng)是顯而易見(jiàn)的。同時(shí)，包括萬(wàn)科、富力等在內(nèi)的京滬深穗知名開發(fā)商頻頻接到一些中小開發(fā)商拋來(lái)的"橄欖枝"，要求轉(zhuǎn)讓地塊或者合作開發(fā)。這充分說(shuō)明，中小開發(fā)商的"速亡"加快了這些上市地產(chǎn)公司的壟斷步伐。

    雖說(shuō)中國(guó)樓市進(jìn)入寡頭時(shí)代的跡象越來(lái)越明顯，政府需要充分利用調(diào)節(jié)職能讓市場(chǎng)多元化，平衡各方利益關(guān)系，切忌"把雞蛋放在一個(gè)籃子"。而民眾希望看到的是，未來(lái)的樓市，是重信譽(yù)、有社會(huì)責(zé)任意識(shí)的開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，而不是演繹成從占有資源發(fā)展到壟斷資源的地產(chǎn)寡頭間哄抬市場(chǎng)的局面。如果沒(méi)有中小開發(fā)商的參與，那是一個(gè)失衡的市場(chǎng)，寡頭之外的政府和買房人將更加被動(dòng)與無(wú)奈。

    因此，對(duì)于上市公司天價(jià)拿地、瘋狂囤地等現(xiàn)象，有關(guān)部門不能等閑視之，而是要一方面調(diào)整土地拍賣價(jià)高者競(jìng)拍方式，一方面整理存量土地，加強(qiáng)對(duì)閑置土地的回收力度，嚴(yán)厲打擊囤地、倒地現(xiàn)象。而且，要多出臺(tái)"配建房"這樣的政策，加快保障房、限價(jià)房建設(shè)速度，以平抑房?jī)r(jià)來(lái)影響囤地者的市場(chǎng)預(yù)期，以避免樓市繼續(xù)被上市公司"綁架"。（中國(guó)青年報(bào)）

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