下游數(shù)據(jù)

瑞信陶冬：中國(guó)房?jī)r(jià)再入上漲周期

2007年07月20日11:21   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    儲(chǔ)蓄和股市資金流入、新增房源減少、開(kāi)發(fā)商惜售這三大基本面理由，令筆者看好樓市。一次全國(guó)性的房?jī)r(jià)大漲的可能性甚大。

    5月份住宅價(jià)格出現(xiàn)了一次全國(guó)性的急漲。深圳、北京房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)雙位數(shù)上揚(yáng)，上海又爆連夜排隊(duì)購(gòu)房的壯景，而且大批二三線(xiàn)城市樓盤(pán)也持續(xù)火爆。

    這是一輪報(bào)復(fù)性的價(jià)格上漲，顯現(xiàn)出以"國(guó)六條"為代表的房地產(chǎn)新政并未奏效，政府苦心經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)價(jià)格防線(xiàn)已有被打破的跡象。

    筆者認(rèn)為，新一輪房?jī)r(jià)上漲周期已在中國(guó)形成。持續(xù)兩年的A股牛市，至少創(chuàng)造出8萬(wàn)億元新財(cái)富，其中一部分正明顯地轉(zhuǎn)向樓市。在通貨膨脹升溫、銀行利率卻上調(diào)不足的時(shí)代里，銀行儲(chǔ)蓄出走是大趨勢(shì)。而且一旦開(kāi)始，政府的行政手段很難將其制止。負(fù)利率環(huán)境下，銀行儲(chǔ)蓄移向其他資產(chǎn)，是筆者看好樓市的第一個(gè)原因。

    股市是與樓市爭(zhēng)奪儲(chǔ)蓄資金的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而且前一段時(shí)間的確吸引到大部分出走的儲(chǔ)蓄。但是5月底、6月初的跌市，改變了人們對(duì)股市風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，更多的目光開(kāi)始投向樓市。目前中國(guó)A股正處在溫和調(diào)整期。股市上賺錢(qián)不再易如反掌，財(cái)富又沒(méi)有在急跌中被摧毀。市場(chǎng)對(duì)股價(jià)走勢(shì)的預(yù)期，催生了這一輪樓市的行情。

    筆者看好樓市的第二個(gè)原因，是供應(yīng)不足。房地產(chǎn)新政、國(guó)土整頓、反腐運(yùn)動(dòng)，使土地供應(yīng)出現(xiàn)了戲劇性的減少。如果計(jì)入政府收回的未開(kāi)發(fā)土地，2006年新土地供應(yīng)為負(fù)值，這就加深了開(kāi)發(fā)商的惜售心理，也為今后幾年房?jī)r(jià)大漲埋下伏筆。

    宏觀(guān)調(diào)控下，受政策、信貸、規(guī)劃等方面的限制，建筑速度放緩的現(xiàn)象比比可見(jiàn)。今年1-4月，全國(guó)住宅竣工面積增長(zhǎng)9.9%，增幅低于去年同期的46.3%和一季度的11.5%。這必然帶來(lái)可售面積的下降，造成房源的緊張。

    在中國(guó)絕大多數(shù)城市，房屋供應(yīng)還談不上真正短缺。筆者相信，如果開(kāi)發(fā)商敞開(kāi)供應(yīng)，供大于求的可能性更大。但是開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流已得到明顯改善，它們已經(jīng)有了捂盤(pán)不賣(mài)的本錢(qián)。這是相信樓價(jià)會(huì)升的第三個(gè)原因。

    房地產(chǎn)調(diào)控的撒手锏是銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款的釜底抽薪。過(guò)去兩年中，確實(shí)有相當(dāng)一批財(cái)力不足的開(kāi)發(fā)商陷入現(xiàn)金流困境。銀行停止貸款，售房回款速度放慢，資金鏈開(kāi)始繃緊。那時(shí)是政府調(diào)整房?jī)r(jià)的大好時(shí)機(jī)，不過(guò)這個(gè)窗口機(jī)會(huì)十分短暫。部分開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，但是社會(huì)整體并不缺錢(qián)；國(guó)內(nèi)不缺錢(qián)，國(guó)外也不缺錢(qián)。股市IPO、發(fā)行海外債、兼并收購(gòu)、向海外土地基金售賣(mài)股權(quán)，一系列資本運(yùn)作之后，房地產(chǎn)行業(yè)整體現(xiàn)金流已無(wú)大恙，政府也從此失去了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段影響開(kāi)發(fā)商的一條韁繩。

    儲(chǔ)蓄與股市資金流入、新增房源減少、開(kāi)發(fā)商惜售，是筆者看好樓市的三大基本面理由。以目前的負(fù)利率、股市表現(xiàn)、開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流、樓盤(pán)數(shù)量來(lái)看，出現(xiàn)一次全國(guó)性的房?jī)r(jià)大漲的可能性甚大。

    政府干預(yù)，是人民幣資產(chǎn)升值的最大不確定因素。政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心遠(yuǎn)大過(guò)穩(wěn)定股價(jià)，因?yàn)檫@干系到國(guó)計(jì)民生、和諧社會(huì)。溫家寶總理今年的政府報(bào)告中，對(duì)股市一筆帶過(guò)，而對(duì)樓市則作了連篇闡述。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視程度，由此可窺一斑。

    不過(guò)近年穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的政策中，幫倒忙的多。收緊土地供應(yīng)、切斷對(duì)開(kāi)發(fā)商的信貸、限定中小戶(hù)型、強(qiáng)征營(yíng)業(yè)稅、清算土地增值稅，政府做得十分努力，但是不少措施是反市場(chǎng)原則的，更多政策則起到反效果。

    深圳在全國(guó)率先對(duì)居住不滿(mǎn)5年的二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)征個(gè)人所得稅，本意是加大投機(jī)成本，抑制房?jī)r(jià)上漲。但是在供求關(guān)系沒(méi)有理順、熱錢(qián)橫流的大環(huán)境下，交易成本由買(mǎi)方承擔(dān)幾乎成為慣例，無(wú)形中進(jìn)一步拉高了房?jī)r(jià)，也滋生出低報(bào)成交價(jià)的弊端。

    打壓房?jī)r(jià)，政府并非一籌莫展。韓國(guó)對(duì)5年內(nèi)買(mǎi)賣(mài)的住房課征最高50%的利得稅，政府還可以制止銀行貸款給炒家，這些措施一夜之間將熾熱的漢城樓市打至冰點(diǎn)。面對(duì)房?jī)r(jià)急漲，新一輪調(diào)控相信很快會(huì)出臺(tái)。不過(guò)筆者認(rèn)為，中國(guó)政府非不得已不會(huì)痛下殺手，壓垮房?jī)r(jià)。社會(huì)和諧，是新一屆政府的執(zhí)政基石。政府真正想干預(yù)的是房?jī)r(jià)上漲的速度和幅度，不是房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)。

    流動(dòng)性過(guò)剩、房?jī)r(jià)急升，其實(shí)是全球性現(xiàn)象。筆者曾在內(nèi)部會(huì)議上引述中國(guó)70個(gè)大城市5月份房?jī)r(jià)上漲6.4%，試圖說(shuō)明出現(xiàn)泡沫的可能性。一位歐洲同事當(dāng)即指出，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是西歐的3倍，收入增長(zhǎng)是西歐的7倍，房?jī)r(jià)升幅低過(guò)GDP，與不少西歐城市接近。

    換一個(gè)角度看問(wèn)題，也許會(huì)得出不同的結(jié)論。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)甚為強(qiáng)勁，收入增長(zhǎng)和生產(chǎn)力的提高遠(yuǎn)超過(guò)世界平均水平。人民幣升值緩慢，直接導(dǎo)致流動(dòng)性失控，通貨膨脹復(fù)燃。新一輪全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)開(kāi)始。(來(lái)源：新財(cái)富)

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